Что такое залог и когда он используется?
Использование залога как одной из форм обеспечения платежей по кредиту, взятому у банковской организации, закреплено в положениях Гражданского кодекса. Эта форма поручительства предусматривает передачу банку недвижимого имущества, приобретенного с помощью заемных средств, но право пользования таким имуществом сохраняется за лицом, взявшим кредит.
Только в случае неоднократного неисполнения заемщиком своих обязательств перед банком и использования всех методов для разрешения конфликтной ситуации кредитная организация вправе наложить арест на переданную ей в залог квартиру и продать ее с торгов в счет погашения задолженности. погашение задолженности заемщика перед такой организацией.
Часто понятия «залог» и «депозит» отождествляют, но это отождествление не является корректным, так как эти термины с юридической точки зрения имеют совершенно разное значение.
Задаток – это сумма денег, которая передается потенциальным покупателем продавцу недвижимости в случае, если обе стороны, участвующие в сделке, нуждаются в гарантиях того, что такая сделка не сорвется.
Единственное сходство между этими двумя формами поручительства заключается в необходимости оформления и той, и другой с помощью договора, заключаемого в соответствии с положениями ГК РФ.
Порядок выдачи залога
Регистрация залога, независимо от того, принимается ли в качестве такового недвижимость (что является наиболее распространенным вариантом) или движимое имущество (ценные бумаги, автомобиль и т.п.), должна осуществляться строго в соответствии с положениями ГК РФ. Россия Федерация.
В соответствии с нормами пункта 3 главы 23 ГК регистрация залога может быть осуществлена только в отношении имущества, на которое зарегистрировано право собственности (путем получения выписки из ЕГРН). Права после регистрации права собственности на нового владельца).
При этом не имеет значения (в случае использования недвижимого имущества в качестве залога), является ли приобретаемое жилье первичным жилым фондом или вторичным (в случае, если речь идет о первичном фонде, дом должен быть введена в эксплуатацию и принята ее собственником на основании акта приема-передачи конкретной квартиры).
Данное мероприятие проводится по инициативе собственника квартиры путем приглашения независимого оценщика, аккредитованного конкретным банком (аккредитация является обязательным условием, иначе результаты оценки могут быть поставлены под сомнение).
После своего оформления договор залога проходит обязательную процедуру государственной регистрации в Росреестре, как и договор ипотечного кредита, так как на основании этих двух документов на квартиру налагается обременение, согласно которому каждое юридически значимое действие должно сопровождаться по согласованию с финансовым учреждением.
О наложении такого обременения собственнику имущества выдается удостоверяющий документ (выписка из ЕГРН), который придется предъявлять каждый раз, когда с той или иной квартирой планируются какие-либо серьезные действия.
Регистрация договора
Договор залога составляется в соответствии с положениями пункта 3 главы 23 Гражданского кодекса и должен содержать основные сведения о предмете заключаемого договора.
Такие данные будут включать:
- Сведения о сторонах, участвующих в договоре (указать сведения о собственнике квартиры, а также о банке, в котором осуществляется залог в виде недвижимого имущества, в том числе о представителе такого банка и сведения о документе о на основании чего он осуществляет свое действие);
- Данные об имуществе, переданном в залог в качестве гарантии возврата взятого кредита (площадь, ремонт, фактическое состояние, адрес, проводилась ли независимая оценка заложенного имущества, характеристики дома - новостройка или вторичное жилье и т.д. .);
- Сведения о кредитном договоре, который используется в качестве гарантии возврата задатка (дата и место совершения сделки, номер договора, срок его действия, сумма займа, наличие дополнительных страховых услуг и т.д.);
- Дата и место подписания договора залога, а также подписи сторон и, если указано и необходимо, реквизиты сторон.
Кроме того, к тексту договора залога могут прилагаться дополнительные материалы, например, копия или оригинал заключения независимого оценщика о стоимости квартиры, ее технический паспорт и т.п.
Залог как одна из форм обеспечения ссудополучателем вклада денежных средств, взятых в банке или иной кредитной организации, чаще всего используется при приобретении недвижимого имущества.
Для того чтобы исполнение залога было признано с юридической точки зрения правильным, залог должен быть передан только после подписания соответствующего договора, а залогодатель должен иметь гарантию того, что он сможет пользоваться своим имуществом без нарушения его прав.