Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки
Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которая должна быть у инвестора, чтобы начать инвестировать. Конечно, в каждом городе есть свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, самые дорогие квадратные метры в городах-миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду иметь в виду объекты (жилую недвижимость) в Санкт-Петербурге, так как достаточно подробно изучил этот рынок.
Так, минимальная сумма для инвестиций в новостройки в Санкт-Петербурге начинается от 1,5 млн рублей. За эти деньги можно купить очень маленькую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-то рядом с КАДом на стадии раскопок. В Москве минимальная зарплата начинается от 2,5-3 млн рублей.
Что касается ипотеки или рассрочки, то, по моим наблюдениям, их использование значительно съедает доходность, и в большинстве случаев делает инвестирование просто невыгодным. Ипотека больше подходит для вторичного рынка, где можно сразу снять квартиру после ее покупки, при этом погасив кредит.
Риски при инвестировании в новостройки
Говоря о вложении миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно больше всего заработать. При инвестировании больших сумм в приоритете должна быть не запланированная доходность, а максимальное снижение рисков. Перечислю основные риски в этом инвестиционном инструменте:
- Банкротство застройщика;
- Неприемлемое качество строительства;
- Мошенничество разработчиков;
- Существенное нарушение сроков строительства;
- Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)
Риски можно максимально минимизировать за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора DDU (об этом чуть позже). Поговорим о застройщике подробнее.
Как выбрать надежного застройщика — что нужно знать?
Как говорили на одной из лекций на Петербургской ярмарке недвижимости - При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.
И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.
Кстати, выгоднее всего покупать квартиру на самой ранней стадии строительства, сразу на старте продаж, именно в этот момент цены обычно самые вкусные. Средний срок строительства новостроек составляет около 2 лет, собственно, этот период считается так называемым инвестиционным горизонтом.
Вернемся к вопросу - как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе разработчика:
- Строительная история компании;
Чем больше домов успешно построено и введено в эксплуатацию застройщиком, тем больше вероятность успешного инвестирования. Также важно учитывать конструктивные особенности возводимых объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестирования. Например, во Владивостоке застройщик построил много панельных домов, а в Питере вдруг решил построить кирпичный — я бы подумал.
- Рекомендации друзей и отзывы в интернете;
Если у компании не первый дом, то в интернете можно найти довольно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жителей последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве строительства дома.
- Деятельность на строительной площадке;
Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить строительную площадку. Если срок сдачи намечен через год, а сваи просто лениво забивают на строительной площадке, то с большой вероятностью срок сдачи будет пропущен.
- Форма регистрации договора на право требования;
Согласно Федеральному закону № 214 РФ продажа новостроек может осуществляться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищного строительного кооператива или через жилищные сертификаты. Все остальные виды (предварительный договор долевого участия (купли-продажи), договор займа или инвестирования и т.п.) незаконны!
Если прочитать214 федеральный закон, то становится понятно, что наименее рискованным типом договоров является ДДУ. Если компания не заключает договор ДДУ при продаже квартиры, то это должно натолкнуть на мысль о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее сейчас в Петербурге несколько крупных застройщиков работают только на ЖСК, и за счет этого цены могут быть на 5-10% ниже рыночных. С ними тоже можно работать, но для первого инвестиционного опыта я бы их не рассматривал, т.к. в этом случае слишком велик риск несдачи дома и необходимости доплаты.
Как выбрать новостройку для выгодного вложения?
После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос – как выбрать объект для инвестирования в новостройку? Прежде чем начать инвестировать, вы всегда должны думать о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основной задачей инвестора является выбор наиболее ликвидного объекта, т.е. объекта, в котором проще всего будет продать квартиру по выгодной для инвестора цене.
Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры-студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше подумать о покупке нескольких студий.
Итак, на что нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:
- Настроение;
При выборе объекта очень важно лично посетить строительную площадку, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Нужно обратить внимание на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и т.д.).
При желании можно найти в Интернете план горкома по развитию района, в котором видно, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со стройками планируется построить какой-нибудь шумный завод с вредным производством, продать квартиру в таком объекте будет сложнее.
- Средняя стоимость квадратного метра;
Чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки в Санкт-Петербурге, я составил таблицу со средними ценами на 1 кв. м различных объектов и квартир. Для полноты картины стоит добавить в таблицу наличие отделки, этажность и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, тип санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта, а также другие важные характеристики.
Сколько можно заработать и как продать квартиру в новостройке
Существует два способа определения потенциальной окупаемости инвестиций в новостройки:
- О порядке роста цен по мере строительства дома узнайте у менеджеров застройщика. Допустим, мы покупаем студию в самом начале продаж за 2 миллиона рублей. Менеджер застройщика говорит, что в уже построенном рядом аналогичном доме цена за аналогичную квартиру составляет 3 млн рублей. Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно составляет 1 млн руб. Если продать квартиру по переуступке, потенциальная доходность может составить 1 млн руб. 2 млн руб. 2 года = 25% годовых.
- Изучите объявления инвесторов о продаже квартир в новостройках с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что ценовой спред будет достаточно большим, можно таким образом определить минимально возможную доходность (расчет см. в п. 1).
Выгоднее всего продать квартиру в новостройке через так называемую переуступку, до подписания акта приема-передачи. При этом, если инвестор договаривается с покупателем о том, что в договоре будет указана номинальная стоимость квартиры (цена, по которой инвестор купил), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на прибыль (13%), т.к. . не было подтвержденного дохода.
В качестве страховки инвестор может выписать расписку, в которой обязуется компенсировать затраты в случае возникновения различных проблем. В среднем оформление договора поручения с застройщиками стоит около 30 тысяч рублей.
P.S.
Совсем забыл упомянуть, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями бесплатно. Они получают агентское вознаграждение (как и форекс-брокеры) за продажу квартиры напрямую от компании-застройщика. Поэтому при выборе объекта инвестирования наиболее эффективно пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию из нескольких источников.
В этой статье я проскакал по довольно объемной теме. Для того, чтобы разобраться во всех подводных камнях инвестирования в строящуюся недвижимость, нужно написать книгу, возможно, когда-нибудь я даже это сделаю.
Если у вас есть вопросы по выбору объекта инвестирования и сопутствующие вопросы, я готов ответить на них в формате инвестиционного совета, а также буду рад обсудить рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью в комментариях с опытными инвесторами.
Всем прибыль!
69 комментариев