Один из совладельцев общей долевой собственности дома продает свою долю за nn-сумму (от других собственников поступил отказ в выкупе на эту сумму). Может ли он продать свою долю третьим лицам за наименьшую сумму, а не так, как указано на бумаге? Как получить от него уведомление о совершенной транзакции в денежном выражении?
Здравствуйте, Елена!
Вы пишете: "Один из собственников общей долевой собственности дома продает свою долю за nn-сумму (отказ от выкупа на эту сумму поступил от других собственников). Может ли он продать свою долю третьим лицам за наименьшую сумму, а не как указано на бумаге?Как получить от него уведомление о совершенной операции в денежном выражении?
Да, он может продать свою долю третьим лицам по цене не ниже той, которую он предложил другим участникам долевой собственности. Если он продал по цене ниже, чем предложил другим участникам долевой собственности, то в силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ другой участник долевой собственности вправе в трехмесячный срок потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Информацию о совершенной сделке можно получить в регистрационной палате.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как определить долю в доме?
С юридической точки зрения акция не является отдельным объектом. Его можно выделить в природе только при наличии для этого технических возможностей. Один из собственников вправе требовать раздела имущества (ст. 252 ГК РФ).
Если нет возможности выделить одно или несколько помещений, то определяется процент владения имуществом. Доля без выделения в натуре позволяет собственнику пользоваться имуществом наравне с остальными.
Раздел дома между сособственниками осуществляется после определения доли каждого из них (ст. 254 ГК РФ). По умолчанию доли признаются равными для каждого из владельцев. Другой вариант может быть предусмотрен законом или соглашением сособственников.
Дом продается с земельным участком, если он в собственности. Если сделка заключается на долю имущества, то выделяется и часть земли.
Здравствуйте, меня зовут Елена, 3 года назад я купила 1/6 часть дома, через договор дарения, теперь хочу продать. В доме есть еще 5 наследников, как их уведомить о продаже? Если я не могу найти всех, на самом деле дом в аварийном состоянии и в нем никто не живет, что мне делать в этой ситуации? Прав ли нотариус, требующий согласия других наследников, нотариально удостоверенного, от меня или можно только в письменной форме?
Привет!
Либо телеграммой, либо через нотариуса.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА
ПИСЬМО от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3
……2,5. Бесспорным подтверждением направления уведомления участникам общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу может быть:
- нотариальное свидетельство о передаче или направлении извещения сособственнику;
- копия телеграммы, выданной почтовым отделением, отправленной продавцом совладельцу самостоятельно.
2.6. Опись вложения, представленная продавцом, в случае направления письма с описью вложения сособственникам, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как содержание извещения не отражены в тексте описи.
Если я не могу найти всех, на самом деле дом в аварийном состоянии и в нем никто не живет, что мне делать в этой ситуации?
Хелен
Если они в нем зарегистрированы, то неполучение корреспонденции — это их проблема.
Поэтому либо пусть нотариус их сам уведомит, либо сделает так, как они сами приобрели.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Подготовка к продаже доли в доме
В соответствии со ст. 250 ГК РФ сособственники имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех владельцев. Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.
Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Бывают ситуации, когда совладельцы не реагируют на уведомление. В этом случае договор купли-продажи может быть заключен не ранее чем через месяц после письменного уведомления об этом.
Если сделка совершается с согласия других собственников, то ее можно совершить и раньше этого срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое удостоверено нотариусом.
Алгоритм продажи доли в доме
Продажа доли дома осуществляется по следующему алгоритму:
- Уведомление совладельцев о желании продать свою часть.
- Получение согласия или отказа.
- Выбор покупателя.
- Сбор документов.
- Освобождение жителей.
- Заключение договора купли-продажи, подписание акта передачи имущества.
- Регистрация сделки в БТИ.
Если приобрести долю в доме хотят сразу несколько совладельцев, то продавец может самостоятельно выбрать, кому из них продать свою часть.
Документы
Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Удостоверение личности;
- Правоустанавливающие документы на недвижимость;
- Выписка из ЕГРН;
- Технический и кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги;
- Копии уведомлений совладельцев, их отказов (при наличии).
Список может быть дополнен в зависимости от особенностей каждого случая. Если имущество было приобретено во время брака по коммерческой сделке, то оно находится в совместной собственности супругов. Соответственно, согласие мужа или жены на заключение договора необходимо.
Договор
Структура документа должна содержать следующие разделы:
- Информация о продавцах и покупателях;
- Предмет договора;
- Основные положения;
- Стоимость договора и методы расчета;
- Прочие условия;
- Дата и подпись.
Образец договора можно посмотреть здесь:
В документе должна быть указана стоимость отдельной части, предназначенной для продажи, и полная стоимость имущества (ст. 555 ГК РФ). Покупатель может потребовать указать объекты общего имущества, которыми он сможет пользоваться (например, сарай, гараж, баня).
Помимо договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи имущества. Документы составляются в нескольких экземплярах, по количеству сторон, участвующих в сделке. Оригиналы договора и акта приема-передачи передаются в Росреестр.
Нотариальное заверение
Доля в доме не может быть продана без нотариуса. Данное правило установлено Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016. В соответствии с нормативным правовым актом сделки с акциями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Законом № 76-ФЗ от 1 мая 2019 г. внесены изменения. Регистрация у нотариуса не требуется, если все совладельцы продают свои доли одной сделкой. Исключение составляют случаи, когда один из владельцев является несовершеннолетним или недееспособным.
Стоимость заверки договора составляет 0,5% от стоимости договора. Участникам сделки может потребоваться оплата других нотариальных услуг. Их стоимость зависит от региона и обычно составляет от 2 000 до 10 000 рублей.
Государственная регистрация
Нотариальная сделка подлежит регистрации в Росреестре. Для этого участникам необходимо связаться с организацией и заполнить заявку. С 1 февраля 2019 года нотариус самостоятельно подает документы в отделение в электронном виде. Услуга предоставляется бесплатно.
После получения документов переход права собственности регистрируется в течение 5 дней. При подаче заявления в электронном виде сроки сокращаются.
Документы можно передать в Росреестр через МФЦ. В этом случае время обработки составит до 9 дней.
При регистрации сделки потребуется оплатить госпошлину. Это 2000 рублей. на долю в доме (ст. 333.15 НК РФ). Если при этом переоформляется земельный участок, то нужно будет заплатить 350 руб.
Налоги с продаж
Продавец получает доход от продажи доли, поэтому он должен заплатить налог в размере 13% от стоимости, указанной в договоре. Граждане освобождаются от уплаты сбора, если они владеют недвижимостью более 5 лет.
Налог не уплачивается в следующих случаях (статья 217.1 НК РФ):
- Часть дома досталась по наследству;
- Недвижимость стала собственностью в результате приватизации;
- Доля приобретена до 01.01.2016;
- Имущество получено по договору дарения от близкого родственника.
Вопросы от наших читателей
Что важно учитывать при покупке и продаже доли в доме?
Преимущественное право выкупа доли принадлежит совладельцам. Поэтому они должны быть письменно уведомлены о продаже. В документе должны быть указаны существенные обстоятельства сделки, в том числе стоимость. Гражданин не может продать акцию дешевле, чем это будет указано в извещении. В противном случае сделка может быть оспорена совладельцами.
Подводные скалы
Сделка по продаже доли в доме имеет свои особенности:
- Чтобы продать часть имущества, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо ее предварительно выделить. Муж или жена могут в любое время разделить имущество (ст. 38 СК РФ). Для этого требуется соглашение. Если между супругами возникают споры, то раздел имущества происходит в судебном порядке.
- Если доля принадлежит несовершеннолетнему, то ее имеет право продать законный представитель ребенка. Для совершения сделки требуется согласие органов опеки. Представители ведомства дадут разрешение только в том случае, если права и интересы ребенка не будут нарушены.
- Когда один из собственников не согласен с продажей доли, он вправе либо выкупить часть, либо оспорить сделку в судебном порядке. В последнем случае сособственник может потребовать перехода к нему прав и обязанностей покупателя по договору. Оспорить сделку можно, если продавец нарушил порядок уведомления сособственников об отчуждении их доли.
- Если доля выделена в натуре, то согласие других собственников на ее продажу не требуется. Чтобы отделить часть дома, помещение должно соответствовать определенным требованиям. Они должны быть пригодны для проживания, соответствовать санитарно-техническим нормам. На выбранную часть дома составляется технический план. На основании документа недвижимость ставится на кадастровый учет.
Вывод
Подведем итог:
Продажа недвижимости – крупная сделка со своими особенностями. Перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут составить договор в соответствии с требованиями законодательства, чтобы в дальнейшем не возникало проблем ни у покупателя, ни у продавца.