Как взыскать долги по договору аренды. Подробный обзор того, как повлиять на арендатора, который отказывается платить.
Ни один арендодатель не застрахован от ситуации, когда арендатор задерживает платеж на неопределенный срок. В таком случае важно знать, как повлиять на недобросовестного арендатора, чтобы защитить свои права. В этой статье мы подробно расскажем обо всех способах взыскания долгов законным путем и об особенностях каждого из них.
Что может быть сделано?
Как правило, если арендаторы не платят арендную плату, они либо вынуждены платить долг, либо съезжают. И на дальнейшее решение такой задачи сильно влияет наличие или отсутствие договора, так как методы для этих случаев будут различаться.
- При наличии заключенного договора проблема между арендатором и арендодателем решается уже на основании этого документа.
Важно, чтобы в договоре был указан срок, в который наниматель должен внести оплату за аренду жилья. Но если в документе не указана конкретная дата, то считается, что арендатор должен оплатить пошлину за месяц проживания до 10 числа следующего месяца.
Поэтому перед решением проблемы с отсутствием оплаты от арендатора договор следует пересмотреть еще раз. После этого собственник должен пересчитать, какую конкретно сумму денег ему должен арендатор. В обязанности нанимателя входит внесение платы за аренду жилья и жилищно-коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором (согласно статье 678 ГК РФ). Владелец квартиры также должен выяснить, есть ли у жильцов счета за коммунальные услуги. А если они есть, то они прибавляются к просроченным платежам за аренду.
В первую очередь арендодатель должен предложить арендатору решить проблему мирным путем. И предупредите его, что если не получится договориться по-хорошему, то вопрос будет решаться через суд. Обычно именно на этом этапе большинство должников выплачивают долг по квартплате и просто съезжают.
Но если мирно договориться с арендатором не удалось, то собственник должен обратиться в мировой суд для получения судебного приказа. Согласно этому приказу, арендатор обязан оплатить задолженность по квартплате, коммунальным услугам и проценты на деньги, которые были использованы в период просрочки. При этом проценты рассчитываются исходя из ключевой ставки Банка России (согласно ст. 395 ГК РФ). А сами деньги по решению суда будут списаны со счетов арендатора.
Что касается выселения нанимателя из жилья, то тут можно обойтись без лишних разбирательств, но только в том случае, если срок договора подошел к концу. Если срок договора еще не истек, а сам арендатор не собирается съезжать по собственному желанию, то без обращения в суд не обойтись.
- При отсутствии соглашения вряд ли удастся вообще получить деньги от должника, но хотя бы добиться выселения жильца удастся.
А чтобы добиться выселения жильца, нужно иметь на руках определенные документы: паспорт, выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Все эти документы нужны для того, чтобы доказать, что арендодатель является законным владельцем квартиры, которую занимает арендатор.
В этом случае собственник также должен сначала пригласить жильцов к выселению. Если жильцы не хотят этого делать, то нужно обращаться с заявлением в полицию. После этого участковый проверит документы на жилье. И в присутствии участкового и двух понятых хозяин сообщает жильцам, почему их выселяют, а также выносит их вещи из квартиры. После выселения должников хозяин квартиры должен поменять замки.
Но если нет желания решать вопрос через полицию, то можно воспользоваться другим вариантом: подать заявление в управляющую компанию на полное отключение квартиры от всех коммуникаций. Как правило, мало кто может жить в таких условиях длительное время. Однако в дальнейшем потребуется переподключение жилья к общедомовым сетям.
Как правильно написать договор аренды, чтобы арендатор был ответственным
Было бы неплохо разработать систему штрафов, взимаемых при условии просрочки арендной платы. За отказ освободить квартиру после длительной задержки также должна быть предусмотрена серьезная материальная компенсация. Такие меры заставят работодателя ответственно отнестись к своим обязанностям.
Если, несмотря на все вышеперечисленные меры предосторожности, арендатор все же игнорирует прописанные в договоре условия, следует обращаться в суд. Отправьте проблемным арендаторам претензию с указанием суммы, которую они должны заплатить: здесь уже нельзя ограничиться одной арендной платой. К сумме будут добавлены судебные издержки и штрафы. Когда арендатор понимает серьезность ваших намерений, ситуация может разрешиться даже без суда.
Кроме того, рекомендуется узнать как можно больше информации о арендаторе еще на этапе заключения сделки. Если дело дойдет до суда, а затем и до наложения ареста на личное имущество жильца, то реквизиты его зарплатного счета вам очень пригодятся.
Можно ли выселять недобросовестных жильцов зимой
Вопрос о том, можно ли выселять жильцов зимой, часто задают арендодатели – собственники жилых помещений. При этом время года не имеет значения. Поэтому выселить задолжавшего жильца зимой можно на общих основаниях.
Другое дело, что в договоре аренды могут быть прописаны специальные пункты. Тогда процесс выселения усложняется.
Также некоторых интересует, можно ли выселять жильцов в отопительный сезон? В некоторых регионах России он начинается осенью и заканчивается весной. Здесь тоже нет никаких дополнительных возможностей. Но, наряду с задолженностью по квартплате, арендатору придется дополнительно взыскать компенсацию расходов на тепло и другие коммунальные платежи.
Может ли арендодатель выгнать жильцов зимой, если нет договора? В этой ситуации вся процедура описана выше, и никаких корректировок по календарным датам нет. Важно только придерживаться всех правовых норм на случай конфликта с недобросовестным арендатором.
Можно ли выселить жильца, если нет договора аренды
По закону договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Устные договоренности не имеют юридической силы.
Отсутствие договора означает, что арендатор не имеет прав на квартиру. Но даже в этом случае выгнать жильца из квартиры за один день будет непросто.
Квартира может предъявить иск о возмещении ущерба, морального вреда и даже о возмещении своего имущества - в случаях, если их выселили быстро, а в съемной квартире что-то осталось. Он также может пожаловаться на владельца в налоговую инспекцию.
Если арендатор обратится в суд, подтвердить аренду жилья можно будет перепиской, переводом денег или записями с видеокамер подъезда.
Советы владельцам
Всегда заключайте сделку
Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченный платеж, но и обезопасить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, можно рассчитывать на поддержку государства.
Получить страховые взносы
Страховая премия – это дополнительный платеж, который вносят жильцы при въезде. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховая премия равна арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.
Взносы бывают трех видов, и их можно применять в разных сочетаниях:
- Депозит используется в качестве залога и возвращается арендаторам в конце срока аренды.
- Он принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
- Служит для возмещения убытков собственнику: если жильцы наносят ущерб имуществу, средства на восстановление берутся из страховой суммы.
Когда арендаторы не вносят арендную плату, арендодатель может взыскать просрочку из страховой премии, а затем выселить арендаторов на законных основаниях.
Что делать, если арендаторы не платят арендную плату?
Вы сняли квартиру, а жильцы не платят, нарушают все договоренности или вообще исчезли? Рассказываем, как быть и куда идти.
Арендаторы перестали платить арендную плату, что делать? Мы не подписывали договор.
При аренде квартиры в обязательном порядке должен быть заключен договор – устные договоренности не имеют юридической силы. Если вы по какой-то причине забыли об этом, доказать правду будет сложно. В договоре должны быть указаны не только срок аренды и сумма, которую вам выплачивают, но и все споры, которые могут возникнуть.
В любом случае, если жильцы не платят и отказываются выселяться, вызывайте полицию. Подготовьте все документы на право собственности на квартиру и приготовьтесь к тому, что процесс будет не быстрым. Выселить жильцов можно только через суд, но без согласования деньги вам никто не вернет.
Важно: всегда нужно заключать договор, даже если жильцы — ваши друзья. Но если они сами отказываются подписывать бумаги, это повод задуматься.
Что делать, если договор есть, а квартплата до сих пор не оплачена?
Обычно в договоре указывается период отсрочки ежемесячных платежей. После его истечения вы можете расторгнуть договор. Для этого обратитесь к юристу или подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.
Другой вариант – обратиться в управляющую компанию. Как собственник квартиры вы можете написать заявление и попросить отключить квартиру от коммуникаций. Никто не может жить в нем без света и воды.
Но проще всего попытаться договориться с жильцами. Обычно после упоминания суда и полиции жильцы не спорят, особенно если оформлять официальный договор.
Важно: существует два вида контракта – краткосрочный и долгосрочный. В первом случае жильцов могут выселить, если они не будут платить арендную плату в течение 2 месяцев. Долгосрочный контракт заключается на срок от одного до пяти лет. В этом случае можно будет выселить жильцов, если они не внесут арендную плату за квартиру в течение 6 месяцев.
Поэтому нужно заранее подумать, стоит ли сразу заключать долгосрочный контракт с человеком, о котором вы ничего не знаете.
Жильцы заплатили, но квартира грязная, а соседи жалуются на шум.
Если вы изначально не уверены в арендаторах, лучше вообще не сдавать им жилье. Или договоритесь, что каждый месяц будете приходить и проверять квартиру. Об этом следует сказать сразу – и тоже не на словах.
Если в доме грязно, а соседи постоянно жалуются на шум, можно расторгнуть договор. Для начала можно потребовать от жильцов письменное подтверждение, что они перестанут шуметь и будут поддерживать порядок. А потом, если все останется без изменений, идите с этим документом в суд.
Не забывайте о письменном заявлении о том, что вы заранее предупредили жильцов, их добровольном согласии, правильно составленном заявлении и документах, подтверждающих нарушения. Образцы заявлений доступны на юридических порталах, например, здесь.
Арендатор не платил в последние месяцы и исчез. Как быть?
И в этом случае придется обращаться в суд, опять же при наличии соглашения. Если человек не только исчез, но и забрал с собой какие-либо вещи из квартиры, это уже кража, и нужно обращаться в полицию.
Как обезопасить себя от такой ситуации? Прежде чем сдавать квартиру, убедитесь, что у вас есть страховка не только на жилплощадь, но и на все имущество. И не забывайте о залоге – сумме, которую вы берете при заселении жильцов в квартиру. Возвращается после оплаты последних коммунальных платежей.
Кстати, если жильцы что-то ломают в квартире, из залога вычитается и стоимость вещей.
Приходите без предупреждения
Как было сказано выше, сдав жилье, вы не сможете приезжать туда в любое время – периодичность посещения прописана в договоре аренды. Чаще всего визиты к жильцам ограничиваются разом в месяц, и время придется согласовывать заранее. В противном случае, особенно когда жильцов нет дома, вы не сможете войти в квартиру. За это собственника могут наказать штрафом до 40 тысяч рублей, испытательным сроком до 1 года или арестом до 3 месяцев — за нарушение неприкосновенности жилища. Другой, более лояльный вариант — работодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить неустойку.
Но есть и обратная сторона медали: арендатор обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, поэтому во время визита владелец может проверить состояние своего имущества. Так, в квартире могут быть грязные полы и разбросанные вещи, но если речь идет об отклеившихся обоях или плесени на плитке, жильцам придется отвечать по закону, то есть возмещать ущерб. И в этом случае сам собственник может расторгнуть договор.
Как отразить условия найма жилого помещения в письменном договоре?
Договор аренды квартиры является документом, имеющим юридическую силу. По пунктам показаны условия оплаты суммы арендатором. Обязательно укажите сумму арендной платы, сроки и способ оплаты.
Пункты для других выплат можно не указывать, они будут регулироваться в соответствии с положениями Гражданского кодекса. Однако лучше прописать обязательства обеих сторон более подробно, что исключит дальнейшие споры.