Добрый день! Тема вопроса - брачный договор после ипотеки. Живем с женой в гражданском браке. Квартира куплена в ипотеку (Сбербанк). Собственник - супруг. Контракт Кр есть и у него. Можем ли мы, вступив в официальный брак, приобрести собственную квартиру в ипотеку как супруги, чтобы имущество было совместным? Можно ли оформить брачный договор после заключения брака, есть квартира в ипотеке.
В этой ситуации супруг может отдать вам 1/2 доли, так будет проще. Также можно заключить брачный договор о разделе этой квартиры при разводе.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что такое брачный договор?
Брачный договор – это соглашение, которое заключается до регистрации брака или в период брака. Он содержит условия, касающиеся имущественных и финансовых аспектов семейной жизни.
Договор позволяет изменить режим совместной собственности. Муж и жена могут договориться о том, что все или только часть имущества, нажитого в браке, переходит к тому, кто финансировал покупку. Они также имеют право сразу выделять доли в собственность, которая не обязательно будет равной.
Соглашение заключается только в письменной форме. Для придания юридической силы оно должно быть удостоверено нотариусом.
Помимо имущества, супруги могут поделить долги. Поэтому брачный договор актуален при покупке квартиры в ипотеку.
Привет! Как заключить брачный договор по ипотеке в России, если мы живем в разных странах? Я в России, муж в США и его приезд в ближайшие полтора года невозможен (как и мой визит туда).
Здравствуйте Павлик и Елизавета!
Один из вас может выдать доверенность третьему лицу на заключение брачного договора.
Савельев Д.Б. Соглашения в семейной сфере: учебное пособие. Москва: Проспект, 2017. 144 с.
Длительное проживание супругов в разных городах, странах может сделать целесообразным заключение брачного договора не лично, а через представителя. При отсутствии судебной практики о признании недействительными брачных договоров, заключенных по доверенности, такой способ заключения, хотя и нежелательный, имеет право на существование.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиры в ипотеку?
Чаще всего банки настаивают на заключении договора. При выдаче кредита на покупку жилья оговаривается, что имущество будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск неуплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком является один из супругов, то договор позволяет установить режим раздельного владения ипотечной квартирой. После расторжения брака квартира и долги переходят к заемщику.
Существуют различные ситуации, в которых целесообразно подписать соглашение между супругами. Назовем некоторые из них:
- Супруги имеют разный уровень дохода;
- Муж или жена имеют задолженность по долгам;
- Банк отказал в выдаче ипотечного кредита, так как сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- Муж или жена не согласны на ипотечный кредит;
- Один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доход;
- Заложенная квартира была приобретена до регистрации брака;
- Один из супругов не имеет российского гражданства;
- Муж или жена имеют судимость;
- Недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- Один из заемщиков уклоняется от платежей по ипотеке;
- После развода долг по кредиту делится.
Таким образом, брачный договор на ипотеку – это способ защитить наиболее финансово незащищенного супруга и кредитную организацию, выдавшую кредит, от финансовых рисков.
Особенности брачного договора с ипотекой
При покупке квартиры в ипотеку помимо имущественных прав на недвижимость возникают обязательства по возврату кредита. Поэтому при заключении договора между супругами нужно обратить внимание на некоторые нюансы.
До брака
Квартира, купленная в ипотеку до брака, принадлежит исключительно тому, кто ее купил. Если другой супруг помог оплатить кредит, это не дает ему права на долю в имуществе. В случае развода без согласия заемщика он ничего не получит.
В такой ситуации рекомендуется подписать брачный договор с условиями, регламентирующими погашение ипотечного кредита, выданного до брака. Также необходимо четко разграничить права сторон на жилую недвижимость.
В договоре могут быть указаны следующие условия:
- Заемщик погашает кредит самостоятельно, после развода квартира остается в его собственности.
- Супруги совместно погашают долг по кредиту, в случае развода каждый из них получает долю в праве на жилую недвижимость.
В первом случае договор защищает имущественные интересы супруга, который самостоятельно нес расходы по ипотечному кредиту. Во втором — страхует финансовые риски супруга, оказывая помощь в погашении долга.
В период брака
Чаще всего брачный договор подписывается во время брака, когда семья покупает квартиру в ипотеку. При приеме заявления сотрудник банка интересуется, подписали ли супруги соглашение или нет.
В случае установления режима общей собственности банк будет привлекать мужа и жену в качестве созаемщиков. В случае раздельного режима кредит будет выдан одному из них. Ему также будет оформлено право собственности на недвижимость.
После развода
Заключить договор можно до регистрации отношений или во время брака. Нельзя подписывать соглашение после развода. В этом случае при разделе имущества применяются правила совместной собственности на имущество. Поэтому супругам придется отстаивать свои интересы в суде или пытаться договориться друг с другом.
Покупка квартиры за материнский капитал
Многие семьи приобретают жилье в кредит за счет материнского капитала. Он используется в качестве первоначального взноса или используется для погашения ипотечного кредита.
В соответствии с требованиями законодательства недвижимость оформляется в долевую собственность. Доли распределяются между родителями и детьми.
Переоформить жилье на одного из супругов невозможно. Если заемщиком является один из супругов, в брачном договоре указывается доля мужа и жены. Акции, выпущенные детям, не подлежат разделу.
Плюсы и минусы брачного договора с ипотечным кредитом
Брачный договор с ипотекой имеет свои плюсы и минусы.
Преимущества контракта следующие:
- Разграничивает права мужа и жены на жилище;
- Определяет размер обязательств супругов по ипотечному кредиту;
- Страховает финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- Дает возможность получить кредит даже в случае возражений со стороны другого супруга.
Многие граждане считают, что любовь и меркантильный расчет – понятия несовместимые. Поэтому они не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего договор подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- Высокая стоимость нотариальных услуг;
- В случае введения новых требований закона необходимо внести изменения в договор, иначе он будет недействителен;
- Трудно предусмотреть все спорные ситуации;
- Договор вступает в силу только после регистрации брака.
Если по условиям брачного договора квартира переходит к одному собственнику, банк может предоставить кредит на менее выгодных условиях. При отсутствии созаемщика учитывается доход только одного из супругов, поэтому кредит выдается на меньшую сумму.
Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?
При составлении брачного договора необходимо руководствоваться требованиями главы 8 СК РФ.
Вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Договор подписывают дееспособные граждане, достигшие совершеннолетия;
- Для придания юридической силы документ заверяется у нотариуса;
- Текст договора должен быть четким и кратким, без исправлений, не допускаются сокращения, цифровые обозначения пишутся прописью;
- Нельзя подписывать документ, если стороны состоят в гражданском браке и не собираются регистрировать отношения;
- Документ подписывается лично мужем и женой.
После принятия решения о совместной ипотеке необходимо определиться с кредитной организацией. Затем составляется договор. Если самостоятельно это сделать сложно, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу по семейным делам. После подписания договора он заверяется у нотариуса.
Образец брачного договора при ипотеке и его содержание
Брачный договор должен содержать условия относительно ипотечной квартиры.
Стандартный договор включает в себя следующие пункты:
- Дата подписания договора;
- Сведения о муже и жене (имя, адрес, паспортные данные);
- Информация о регистрации брака;
- Информация о жилой недвижимости (кадастровый номер, площадь, количество комнат, этажность);
- Порядок раздела имущества при разводе;
- Как будут перераспределены доли в случае появления детей;
- Сведения о кредитной организации, выдавшей кредит;
- Кто является ипотечным заемщиком;
- Кто платит первоначальный взнос и сколько?
- Как будет делиться долг по кредиту в случае развода;
- Ответственность за нарушение договоренностей;
- Срок действия соглашения;
- Подписи сторон.
Стороны вправе включать любые положения, не противоречащие нормам закона. Исключения составляют личные отношения, обязательства перед детьми, крайне неблагоприятные условия.
Нотариальное удостоверение
После подписания договора необходимо посетить нотариальную контору.
Вместе с договором предоставляются:
- Паспорта участников;
- Свидетельство о регистрации брака;
- Пакет документации на жилую недвижимость (договор займа, договор купли-продажи, кадастровый паспорт);
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Согласно статье 333.24 НК РФ за удостоверение брачного договора взимается государственная пошлина в размере 500 рублей. В эту стоимость входят услуги по:
- Проверка договора на соответствие требованиям закона и подлинности;
- Идентификация участников по их удостоверениям личности;
- Установление фактического наличия имущества;
- Консультация супруга.
Бывает, что супруги обращаются к нотариусу для составления договора. Данная услуга не входит в госпошлину. Специалист консультирует мужа и жену по каждому пункту договора, оформляет документ с учетом их пожеланий, собирает и проверяет всю необходимую документацию. Стоимость брачного договора у нотариуса в среднем по регионам составляет 5000 рублей.
Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?
По соглашению сторон договор может быть расторгнут. В дальнейшем раздел имущества осуществляется по общим правилам СК РФ.
Бывает, что супруг вынужден расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это возможно, если:
- Второй супруг умер;
- Сторона соглашения признана недееспособной;
- Муж или жена пропали.
В первом случае требуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.
Это следует помнить! Заемщик должен уведомить банк о расторжении договора. В противном случае он будет нести персональную ответственность перед кредитной организацией, независимо от того, какие условия содержались в договоре.
После информирования банка о расторжении договора он вправе потребовать:
- Внести изменения в кредитный договор;
- Погасить долг досрочно, если финансовое положение кредитора ухудшилось.
Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.
Можно ли оспорить сделку?
Если соглашение нарушает права одной из сторон, его можно оспорить в суде. Положительное решение возможно только при наличии уважительных причин, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор признается недействительным в следующих случаях:
- Отсутствие нотариального заверения:
- Подписание некомпетентным лицом;
- Заключение договора под влиянием насилия, угроз, обмана, заблуждения;
- Положения договора ущемляют права мужа или жены.
Если сторона решит обжаловать договор в суде, необходимо уведомить об этом кредитную организацию.
Подведение итогов
Таким образом, заключение брачного договора при покупке квартиры в ипотеку является вынужденной мерой. Он защитит имущественные интересы каждого из супругов в случае развода. Также наличие договора влияет на решение банка при оформлении ипотечного кредита. В договоре оговаривается ответственность по взятым взаймы обязательствам и определяется, кому будет принадлежать залоговое имущество в случае развода.
Составление договора рекомендуется доверить профессиональному юристу, специализирующемуся в области семейного права.