Мы живем в четырехквартирном доме, купили его в прошлом году, на общей территории есть соседский большой гараж. У них нет документов на землю и гараж. У нас есть машина, нам ее некуда поставить, а в гараж не пускают. Как нам быть, как оспорить и куда обратиться?
Здравствуйте Елена Николаевна.
Поскольку земельный участок является общим, его использование осуществляется по договору между собственниками на основании статьи 247 ГК РФ, статьи 36 ГК РФ. При этом следует учитывать, что соглашение между совладельцами должно быть достигнуто как для строительства гаража, так и для использования в качестве стоянки.
Если у соседей нет ни договора, заключенного между сособственниками, ни решения общего собрания собственников многоквартирного дома (а это ваша четырехквартирка), то это самовольная постройка по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и суд может принять решение о его сносе за счет лица, построившего его своими силами. Кроме того, вы можете подать жалобу
Таким образом, для беспрепятственного использования земли вам понадобится
- Снос гаража соседями в добровольном порядке или по решению суда
- Соглашение между всеми сособственниками о порядке пользования общим имуществом. или решение общего собрания МКД.
Вы можете связаться со мной в чате для индивидуальной консультации и подготовки документов по вашему вопросу (кнопка "чат" рядом с моим фото).
Всего наилучшего!
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Штраф за самовольную постройку
Отсутствие у собственника металлоконструкции документов на право строительства гаража будет основанием для привлечения его к ответственности сразу по двум статьям КоАП:
1. самовольный захват земли;
2. самовольная постройка.
Самовольное занятие земельного участка под гараж будет квалифицировано по ст. 7.1 КоАП РФ. Штраф, налагаемый за такое правонарушение, довольно значителен и составит полтора процента от кадастровой стоимости земли, занимаемой гаражом.
Если предположить, что этот участок находится в центре крупного мегаполиса, то стоимость будет очень высокой.
Помимо того, что владельцу гаража придется заплатить штраф, ему также нужно будет решить судьбу гаража. Если снос гаража не рассматривается как вариант, то землю нужно будет купить или арендовать у собственника, то есть у муниципалитета.
Наказание за самовольную постройку гаража тоже бьет по карману, но не так сильно, как необходимость принятия мер по узакониванию незаконной постройки.
Поскольку гараж во дворе жилого дома всегда является источником раздражения жильцов, узаконить его вряд ли удастся. Итак, гараж придется сносить самостоятельно.
Мне это нужно для моей курсовой работы. Незаконное строительство гаража на муниципальной территории - штраф от 2 до 3% от кадастровой стоимости и какие сроки устранения правонарушения??? сколько дней на снос?
Добрый день
Администрация города может снести гараж (ст. 222 ГК РФ, «самовольное строительство»). любое незаконно построенное имущество подлежит сносу, и его владелец должен будет снести его сам или за свой счет. Они пришлют решение о сносе с указанием срока, на который они обязаны освободить чужой земельный участок из своей собственности. Если собственник не найден, то решение о сносе администрация должна будет разместить в открытом доступе (на сайте), а также на самом гараже, подождать три месяца, а если собственник не найден, снести самостоятельно . Если собственник будет установлен, дополнительно придется заплатить штраф за возведение самовольной постройки. Согласно статье 9.5 КоАП РФ. п. 4 ст. 222 ГК РФ говорится: «Срок сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может быть менее трех месяцев и более двенадцати месяцев, срок привлечения самовольная постройка в соответствии с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может быть менее шести месяцев и более трех лет"
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
И правила дорожного движения тоже против
Правила дорожного движения предусматривают ответственность за парковку автомобилей в непосредственной близости от жилых домов. Поэтому, если соседи жалуются на частый звук работающего двигателя в гараже, владельца могут оштрафовать за нарушение правил парковки автомобиля. Размер штрафа составляет 500 рублей за каждый документально подтвержденный факт.
Санэпид против гаражей
Сами того не подозревая, владельцы гаражей, расположенных во дворах жилых домов, могут стать объектом пристального внимания санитарно-эпидемиологических служб.
Причин для внимания может быть много:
1. автомойка возле гаража;
2. мусор вокруг гаража, который часто встречается, когда гараж заброшен его владельцем;
3. опасность металлической конструкции для играющих детей или проходящих взрослых в случаях, когда заброшенный гараж проржавел и грозит обрушением.
Штрафы за такие правонарушения на федеральном уровне составляют до 500 рублей за каждый выявленный факт. Если фактов много, штрафы могут сильно ударить по карману.
Трехэтажный сарай
Прокурор просил обязать двух граждан-собственников снести незаконно возведенное ими строение. Доводы прокурора были просты – у ответчиков нет разрешений на строительство, а объект нарушал градостроительные нормы. Районный суд согласился с этим, распорядившись все снести. Районный суд сказал, что нет.
В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Они перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Он сослался на Градостроительный кодекс (статья 51).
И подтвердил, что здание выросло без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций. То есть трубы проходят под конструкцией.
Областной суд, отказав прокурору, заявил, что здание возводилось для «хранения индивидуального транспортного средства», то есть обычного гаража. И никаких разрешений на его строительство не требуется. Ну а Верховный суд напомнил следующее – согласно статье 222 ГК самовольной постройкой считается жилой дом или иное недвижимое имущество, «создаваемое на земельном участке, не выделенном для этих целей в порядке, установленном законодательством».
Или только что построенный, без документов. Лицо, возводящее самовольную постройку, не приобретает на нее никаких прав собственности. А также самовольная постройка подлежит сносу либо самим застройщиком, либо за его счет.
Вопрос о зданиях без документов сегодня стоит настолько остро, что ему был посвящен специальный пленум, а также совместный пленум Высшего Арбитражного и Верховного Судов (№ 10/22 от 29.04.2023). В нем говорится следующее – при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, были ли допущены существенные нарушения градостроительных норм при ее строительстве, представляет ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего проводится обследование? Но отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, «не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку».
Правда, пленум подчеркнул, что в таких случаях суду необходимо установить, пытался ли человек узаконить свой объект. И самое главное, если он пытался, а чиновники ему отказали, то суд обязательно должен посмотреть, был ли отказ чиновников законным.
В нашем случае областной суд, отказав прокурору, сказал - спорный объект - строение, на строительство которого не требуется разрешение. Верховный суд по этому поводу заявил следующее. Неотъемлемой частью жилого дома, помимо основного жилого дома и жилых пристроек, являются также вспомогательные постройки, предназначенные для обслуживания жилого дома. Сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п. считаются вспомогательными.
Все они, говоря юридическим языком, идут за судьбой главного. То есть дома. Это подробно описано в статье 135 Гражданского кодекса.
Согласно Градостроительному кодексу разрешение на строительство не требуется, если гараж строится на участке гражданина, и он не предназначен для хозяйственных нужд. Разрешения также не требуются для так называемых вспомогательных объектов. Верховный суд напоминает, что по закону единственным критерием отнесения зданий к вспомогательным является наличие на участке главного здания.
По отношению к которым новостройка выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.
В нашем споре районный суд установил, что спорным объектом является двухэтажное нежилое здание. А по документам его целевое назначение — многофункциональное здание хозяйственно-бытового назначения. И это не соответствует определению склада транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). В Верховном суде подчеркнули, что его региональные коллеги, отказывая прокурору, не учли такой документ — Перечень градостроительных регламентов капитального строительства.
Все четко привязано к видам землепользования. В перечне разрешенное использование участков с «многофункциональными служебными зданиями» и «автомобильными хранилищами» выделено отдельно.
Гараж без документов: как узаконить и в каких случаях нельзя?
Как узаконить гараж советской постройки, если у собственника нет никаких удостоверяющих документов, подтверждающих факт постройки? Как продать, подарить или получить в наследство юридически несуществующий объект?
Как узаконить гараж без документов
Прежде чем решить, как узаконить гараж, для начала необходимо определиться, к какому типу строений относится недвижимость:
- На своей территории;
- Состоит в кооперативе;
- Во дворе многоэтажки.
Далее нужно уточнить, капитальное здание или металлическая «раковина». В зависимости от этого будет меняться пакет документов, подаваемых для оформления гаража в собственность.
Когда в регистрации отказано
Существует несколько причин, по которым получение права собственности на недвижимость невозможно:
- Если гараж, не имеющий фундамента, сделан из металла или другого материала. Такую постройку легко разобрать и транспортировать, поэтому она не подлежит регистрации. Кроме того, пользоваться металлическими гаражами во дворе многоквартирного дома разрешено специальным категориям граждан: участникам ВОВ и инвалидам. Если покупатель не относится ни к одной из перечисленных групп, узаконить документы, оформив «раковину» на себя, не получится.
- Если земля под гаражом принадлежит другому собственнику. Собственник земли, будь то частный владелец или муниципальная власть, может принять решение о сносе незаконной постройки.
- Та же участь ждет здание на арендованной земле. Арендные сделки имеют срок, в случае бессрочной аренды договор может быть расторгнут в любое время.
Кто может рассчитывать на быстрое оформление документов:
- Собственник, имеющий право собственности на земельный участок под зданием, может узаконить гараж на собственном земельном участке;
- Если большинство гаражей уже зарегистрированы в GSK.
Если гараж был построен без разрешения, в соответствии со статьей 222 ГК РФ постройку можно отнести к самовольной постройке. Мало того, что власти могут снести здание по решению суда, так еще и владельцу грозит штраф.
Но пункт 3 статьи 222 ГК РФ дает надежду владельцам гаражей, отнесенных к самовольной постройке. Здание может быть узаконено судом в следующих случаях:
- Если есть права на землю;
- Если права других лиц не нарушены;
- Структура соответствует планировке территории;
- Правила землепользования не нарушены;
- Отсутствие угрозы жизни других членов общества.
Изобразительное искусство. 52 ГК РФ помогает узаконить действия хозяйственного товарищества, подготовившего учредительные документы. Эта статья актуальна для GSK.
Следующая статья 263 ГК РФ о застройке земельного участка позволяет собственнику застраивать свой участок при соблюдении норм и правил градостроительства.
Статья 8 ГК РФ говорит о том, как можно узаконить гараж без документов.
Известная «дачная амнистия» позволяет легализовать незаконно построенные объекты недвижимости советского времени по упрощенной процедуре в соответствии с нормами ФЗ-93.
На дачном участке или в садовом товариществе
Возникает вопрос, как зарегистрировать гараж на своем участке. Для узаконения гаража подается заявление в комиссию по незаконным постройкам. В случае отказа можно подать иск в суд.
Условия легализации:
- Выдается свидетельство о праве собственности на землю;
- Соответствие здания санитарным и противопожарным нормам;
- Если вспомогательное здание никоим образом не ущемляет права других граждан;
- Если здание капитальное.
Допускается задним числом выдавать разрешения на самовольное строительство, а затем предоставлять документацию в БТИ. Алгоритм выделения земли под строительство:
- Написать заявление в архитектурный отдел,
- К нему приложить подготовленный план участка с планируемой застройкой.
Процесс рассмотрения занимает 10 дней.
Причиной отказа может быть несоблюдение установленных норм или отсутствие документации. Если иное решение не найдено, можно обратиться в суд.
Если земельный участок находится в собственности садоводческого товарищества и предоставлен для некоммерческого использования, разрешение на строительство подсобного строения не требуется. Металлический гараж или другая временная постройка также может быть установлена произвольно.
Гараж в ГСК
Как узаконить постройку в гаражном кооперативе, если кроме квитанций об оплате нет документов, свидетельствующих о том, что постройка не самовольная. Начать нужно с процедуры приватизации земли. После оформления документов на землю можно начинать процедуру легализации постройки.
- Особенностью недвижимости в кооперативах является то, что без разрешения всех членов сообщества невозможно выкупить долю в земле. Для этого необходимо обратиться к председателю кооператива.
- Нет права приватизировать отдельный участок ГСК.
- Для оформления здания можно подготовить документы для регистрации: квитанции об оплате доли, акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт на здание.
Если попытаться узаконить капитальный гараж без документов на землю, мошенничество впоследствии раскроется, а постройка получит статус самостоятельной постройки без оформленного разрешения, что приведет к ее сносу.
Суждение выносится:
- Собственность гаража зарегистрирована на другое лицо;
- Кооператив GSK распущен;
- Соседи по гаражным боксам не собираются приватизировать участки.
Участок ИЖС
Как зарегистрировать здание на сайте ИЖС? Градостроительный кодекс допускает строительство зданий без разрешения, если они соответствуют утвержденным правилам:
- Участок под зданием относится к категории земель сельскохозяйственного назначения;
- Строительство для собственного использования, а не для коммерческих целей.
Но лучше получить разрешение, чем пытаться оформить недвижимость через суд.
Как узаконить гараж во дворе многоквартирного дома
Некоторые граждане идут на неоправданный риск и покупают гараж без документов в черте города. Оформить самовольную постройку на землях администрации в собственность вряд ли получится, так как при точечной застройке городской территории каждая пядь находится на особом учете. Высока вероятность того, что здание будет выявлено и снесено в соответствии со статьей 222 ГК РФ.
Однако этого можно избежать. Сначала нужно получить разрешение всех жильцов многоквартирного дома на строительство, а затем разрешение администрации города.
Однако существуют гаражные кооперативы на отчуждаемых землях, например, вблизи железнодорожных путей. Как узаконить пристройку к гаражу, чтобы сдавать ее в аренду?
Для этого необходимы следующие документы:
- Разрешение председателя ГСК;
- Свидетельство о членстве в кооперативе;
- Квитанции об оплате акций и членских взносов;
- Акт ввода здания в эксплуатацию;
- Строительный документ от БТИ.
После этого право собственности на здание регистрируется. К сожалению, купить участок земли у ГСК невозможно. Построить пристройку на охраняемой территории сложно, но еще сложнее ее узаконить.
О сделках с недвижимостью читайте в следующих статьях:
- Как уберечь свою квартиру от продажи мошенниками
- На какой срок оформляется генеральная доверенность на продажу квартиры
- Как получить имущественный вычет при покупке квартиры на материнский капитал
- Как признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры
- Что нужно для регистрации договора дарения недвижимости?