3 подводных камня, на которые стоит обратить внимание при покупке земельного участка
Юрист проекта, налоговый консультант
Специально для ГАРАНТ.РУ
При покупке земельного участка для коммерческого использования, безусловно, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в правоте продавца и отсутствии обременений. Однако есть моменты, которые тоже нужно проверить, но они не столь очевидны. Рассмотрим их.
Конечно, проверить статус продавца и наличие в отношении него дел о банкротстве на текущую дату не составит труда, так как эта информация является открытой. Для этого необходимо воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) или поискать уведомления о намерении кредитора подать иск о признании этого лица банкротом на сайте Федресурса (https ://fedresurs.ru/).
Однако что делать, если продавец после сделки признан банкротом? Конечно, риск оспаривания сделки купли-продажи в такой ситуации есть, поэтому на этапе сделки необходимо его максимально минимизировать. Во-первых, цена, указанная в контракте, должна быть рыночной ценой. Для подтверждения соответствия стоимости земельного участка рыночной стоимости целесообразно провести оценку на дату заключения договора.
Во-вторых, расчет целесообразно проводить с использованием расчетных счетов, так как любой перевод денежных средств наличными может поставить под сомнение реальность операции.
Оценка добросовестности покупателя будет устанавливаться судами исходя из стечения обстоятельств. Как определено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126, если совершение сделки сопровождалось обстоятельствами, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в праве продавца на отчуждение спорное имущество (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), данные обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестности покупателя.
Вопрос установления охранных зон и того, что земельный участок находится в таких законах, является чрезвычайно важным, так как в отличие от того, в какой охранной зоне находится земельный участок, его использование в соответствии с его целевым назначением может оказаться невозможным в принципе. . Проверка наличия таких буферных зон осложняется тем, что информация об установлении буферной зоны не всегда может быть отражена в акте ЕГРН. Сам по себе факт отсутствия сведений об установленной охранной зоне в ЕГРН не поможет собственнику земли ссылаться на такое отсутствие как на обоснование своего права пользования земельным участком в соответствии с целевым назначением.
Как недавно указал Верховный Суд Российской Федерации в своем Определении от 27 августа 2020 года № 306-ЭС20-6483, отсутствие сведений, указанных в настоящем пункте, в государственном кадастре недвижимости не является основанием для несоблюдения с требованиями к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.
Кроме того, пункт 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия утвержден. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2015 г. № 972 установлено, что соблюдение режимов землепользования и градостроительных норм в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отступление от режимов землепользования и градостроительных регламентов, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, не допускается.
Суд пришел к выводу, что зоны считаются установленными, если установлено или утверждено описание расположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме либо границы такой зоны обозначены на местности, а установление установления таких границ охранных зон возможно не только путем внесения информации в ЕГРН.
Учитывая, что охранные зоны могут устанавливаться по разным основаниям (объект культурного наследия, объект электросетевого хозяйства и др.), это означает, что при приобретении земельного участка крайне важно осмотреть территорию на наличие возможных оснований для установления охранной зоны. зоны (например, прохождение ВЛ в непосредственной близости, или объекта культурного наследия) и далее, при отсутствии сведений о охранных зонах в ЕГРН, точечный поиск документов, которыми можно установить границы зоны безопасности.
Маленькая ложка меда в бочке дегтя – это позиция Вооруженных Сил Российской Федерации, согласно которой отражение в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) зоозащитных зон без решения решения уполномоченного органа об их установлении является основанием для оспаривания факта установления таких зон.
Таким образом, произвольное отражение в ПЗЗ сведений о санитарно-защитных зонах (и, возможно, по аналогии, охранных зонах) при отсутствии решения уполномоченного органа об установлении зон является незаконным.
Разрешенное использование земли, приобретаемой для коммерческого использования, должно соответствовать строительным нормам, которые должны соответствовать генеральному плану.
Генеральный план в иерархии документов стоит выше всех других документов, регламентирующих градостроительную деятельность, поэтому ЗПП, не соответствующие ему, не подлежат применению в соответствующей части (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от от 13 сентября 2018 г. № 81-АП8-11).
Пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, с учетом функциональных зон и параметров их плановой застройки, определяемых генеральный план сельского поселения. Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9-10 ст. 31, п. 2, ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, должен соблюдаться принцип соблюдения правил землепользования и разработки генерального плана.
Принцип соответствия ПЗЗ Генеральному плану, среди прочего, выражается в том, что из системного толкования положений п. 2, п. 5-8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, без изменения целевого назначения территории, отнесенной к функциональным зоны. Такой вывод отражен в указанном постановлении апелляционной инстанции.
Освобождение для государственных или муниципальных нужд
Еще одним обстоятельством, которое необходимо проверить при приобретении земельного участка, является отсутствие его в реестре земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих формированию.
В соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением строений (в том числе незавершенных строений), размещение которых на земельных участках, изымаемых для государственных или муниципальных потребности не противоречит цели изъятия.
При этом в соответствии с п. 9 ст. 56.6. Земельного кодекса Российской Федерации, переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков новых земельных участков или объектов недвижимого имущества или других объектов недвижимости не влечет необходимости принятия новых решений об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.
Решение об отзыве подлежит публикации, поэтому такая информация является открытой.
При изъятии земельного участка собственнику должна быть выплачена компенсация в виде рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 г. № 9-П отражена правовая норма, согласно которой в случае существенной разницы во времени между процедурой отзыва и решением об отзыве необходимо определить рыночную стоимость имущества с учетом динамики стоимости соответствующих объектов.
Оспаривание стоимости возмещения нередко становится основанием для судебных разбирательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 9 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860).
Источник
Коммерческий земельный участок: особенности и тонкости
С появлением частной собственности в нашей речи появилось много новых терминов и определений, например назначение земли. Одни берутся из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии укореняются. Такими определениями можно считать «коммерческую недвижимость» и «коммерческую землю».
Характеристики земельного участка коммерческого назначения
Это понятие обиходное, в Земельном кодексе РФ такого термина не найти. Имеются в виду территории, на которых возможно строительство коммерческой, прибыльной недвижимости:
Экспозиция земельного участка – это просто его показ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Все зависит от многих параметров территории: категории земли, ее назначения, стоимости, расположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площади. можно выделить несколько моментов:
Далее поговорим о том, сложно ли покупать и продавать коммерческую землю.
Особенности сделок
Сделки с коммерческой землей, как правило, достаточно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки порой могут привести к огромным убыткам, вплоть до полного банкротства.
Потенциальные покупатели коммерческих земельных участков должны тщательно продумать последующие инвестиции, потенциальное начало получения дохода, срок окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-то построить, необходимо внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.
Еще одним важным моментом при продаже земельных участков под коммерческую застройку является налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в Налоговый кодекс были внесены изменения, которые приводят не только к увеличению ставок, но и изменяют всю базу. Чего стоит одно решение о расчете налога не по балансовой стоимости, а по кадастровой!
Правда, под такую финансовую гильотину попали пока не все объекты. Важно их назначение, площадь и некоторые другие параметры. Тем не менее, потенциальным покупателям коммерческой земли иногда приходится пересматривать свои бизнес-планы.
Распределительные цены
Цена купли-продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими условия экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).
Коммерческая земля, несмотря на все законодательные изменения и ряд ограничений, остается востребованной у бизнеса любого уровня.
Источник
Коммерческая земля
Новые времена привносят в нашу жизнь новые понятия. И иногда их трудно понять. Особенно, если они не входят в сферу нашей деятельности. Многие из них связаны с частной собственностью, в том числе на землю. Например, не все знают, что такое коммерческая земля. Разберемся с этим термином.
Какие области?
По российскому законодательству земли делятся на семь видов:
Как видите, понятия «коммерческая земля» среди них нет. Потому что это неофициальное определение. Что это значит?
Что такое коммерческая земля?
На коммерческих землях размещаются объекты, на которых можно заработать. Это включает:
Этот список можно расширить, включив в него все объекты, которые строятся с одной целью: сделать их прибыльными.
На что обратить внимание при покупке участка?
Купить участок под строительство коммерческой недвижимости может любой желающий. Разумеется, при наличии средств: ведь чаще всего они недешевы. С другой стороны, такие вложения довольно быстро окупаются. Кроме того, земля не дешевеет с годами.
Однако чаще такие приобретения все же совершают организации: строительные, девелоперские, а также те, чья деятельность направлена на инвестирование.
Собираясь купить такой участок, следует учитывать ряд моментов.
Как изменить целевое назначение земли?
Назначение земли всегда указывается в документах, удостоверяющих право собственника на участок. Вместо гостиницы построить автомойку не получится: рано или поздно этот факт выяснится при проверке соответствующих органов, и здание придется снести.
Но категорию сайта можно изменить. Если есть необходимость перевести земли промышленного назначения в земли сельскохозяйственного назначения, больших проблем не ждите. А вот обратный процесс будет несколько сложнее. Еще сложнее обстоит дело с земельным участком под жилищное строительство. Покупать его в надежде, что на одном месте можно будет построить и дом для семьи, и магазин или кафе в спальном районе, точно не стоит. Либо часть, либо вся земля должна быть преобразована в коммерческие земли. Но вы не сможете на это прожить.
Источник