Что такое СНТ: плюсы, минусы, особенности

Что такое СНТ

Садоводческое некоммерческое партнерство (СНТ) – объединение участков и их владельцев в целях возделывания земель и садоводства. Важным отличием от других форм загородных товариществ является то, что в СНТ земля предназначена в первую очередь для сельскохозяйственных работ, а значит, строительство зданий на участках необязательно. Назначение земли серьезно влияет на возможности владельцев.

Основным конкурентом СНТ по строительству дач за пределами населенных пунктов является Дачное некоммерческое партнерство (ДНП). Отличается от СНТ обратным назначением земли. Здесь на участке должен быть построен жилой объект, а вот сельскохозяйственные или другие сельскохозяйственные работы возможны, но не обязательны.

СНТ, как и ДНП, обычно располагаются за пределами населенных пунктов, но могут располагаться и в непосредственной близости от них, чтобы иметь возможность пользоваться инфраструктурой, в том числе общественным транспортом. Поскольку земли товариществ находятся за пределами городов и поселков, присвоить им физический адрес очень сложно. Именно это затрудняет регистрацию вида на жительство в СНТ.

Для установки дома на участке СНТ не нужно получать разрешение. Достаточно сообщить об этом администрации. Это касается жилых домов, бань и хозяйственных построек. Но здания должны соответствовать определенным условиям:

• Их нельзя использовать в коммерческих целях;
• Разделить их на квартиры технически невозможно;
• Высота не более 20м и три этажа.

Также существует ряд требований в целом к ​​строительству в СНТ, которые важно соблюдать:

• Отдано под застройку не более 30% земель;
• Сооружения должны располагаться на определенном расстоянии от ограждений: малые - на расстоянии не менее 1 м, жилые строения - не менее 3 м и более, постройки для содержания домашних животных - не менее 4 м, постройки располагаются не менее чем в 5 м от забора. Дорога;
• Забор не должен превышать 1,5 м в высоту и затенять соседние участки. Это требуется, чтобы не мешать основному назначению земли – выращиванию сельскохозяйственных культур.

Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно, за счет членских взносов в СНТ, обслуживают участки общего пользования – дороги, объекты инфраструктуры, коммуникации.

Преимущества СНТ

• Предполагается, что земли СНТ предназначены для садоводства, а значит, пригодны по составу для выращивания растений. Если ваша цель купить участок под огород или выращивание сельскохозяйственных культур, СНТ подойдет идеально.
• Стоимость таких участков обычно ниже, чем у ИЖС, но несколько выше, чем у АЭС.
• Можно сэкономить и не строить жилые дома, ограничившись, например, сараем.

Минусы СНТ

• Прописаться в доме в СНТ сложно.
• Собственники несут ответственность за проведение коммуникаций.
• Форма партнерства предполагает, что вам необходимо вести переговоры со всеми членами CNT о любых серьезных изменениях, которые могут их затронуть.
• Какой бы дом вы не построили на земле СНТ, он будет считаться дачным. Таким образом, нет смысла строить дорогие строения, если вы собираетесь в будущем продать свою дачу – ее стоимость будет ниже.
• Заложить участок также будет сложнее, так как банки не всегда готовы принять такую ​​землю.
• Участки редко превышают площадь более 15 соток.

СНТ Закон

Товарищества регулируются Федеральным законом № 66 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Этот документ был принят совсем недавно и пересматривает многие понятия, которые содержались в прежнем законе, ныне недействующем. В частности, из закона убрали термин «дача». Его заменили СНТ и ДНП.

Важно отметить, что членские взносы, которые должны быть оплачены всеми участниками товарищества, также используются в качестве налогов. СНТ должны платить налог на общее имущество за дороги, воду и фонд заработной платы для наемных работников. За частные строения, даже нежилые, налоги платит собственник самостоятельно.

Членские взносы теперь должны приниматься только на текущий счет.

Покупка участка в СНТ

Для покупки или продажи участка в СНТ вам необходимо подготовить пакет документов:

• Документы, подтверждающие право собственности на жилье на участке, то есть свидетельство о праве собственности. Если он не оформлен, потребуется предоставить Росреестру технический план дома и выписку на земельный участок из ЕГРН. По дачной амнистии имущество оформляется достаточно просто;
• Земельные документы - кадастровый паспорт и план земельного участка;
• Граничный случай для сайта. Его можно получить в БТИ;
• Документы, по которым имущество было получено или приобретено. Договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство;
• Выписка из ЕГРН;
• Справки из СНТ о том, что собственник не имеет долгов перед слиянием.

СНТ или деревня

Учитывая все возможные минусы СНТ, можно предположить, что лучше купить коттедж в деревне или другом населенном пункте. Однако эксперты не советуют торопиться с решением. По словам опытных риелторов, качество домов на землях СНТ обычно выше. Именно на землях вне населенных пунктов, ближе к природе возводятся надежные и комфортные дома. А в деревнях часто продают «старый фонд».

Важным отличием является стоимость проживания. В деревне она будет ниже, потому что хозяин платит только за себя - налоги и коммунальные услуги. Обо всем остальном заботится администрация поселка. Владельцы не могут контролировать качество уборки, воды или ремонта дорог. В СНТЖ собрание участников решает, какую охранную организацию привлечь, сколько раз чистить дороги и как вывозить мусор. Но членские взносы тоже нужно платить регулярно, и чем выше запросы собственников, тем больше ежемесячные отчисления.

Как перевести СНТ на ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) имеет ряд существенных преимуществ перед СНТ, влияющих на стоимость и предпочтения покупателей. ИЖС позволяет зарегистрировать юридический адрес, зарегистрировать арендаторов, отдать участок или дом на нем под залог банку. Но главное, что собственники ИЖС не платят членских взносов, все административные и коммунальные вопросы решает муниципалитет. Поэтому собственники часто пытаются перевести вид землепользования с садоводства на пригодный для жилищного строительства, а значит, и на регистрацию.

Для передачи участка в ИЖС он должен иметь основное или дополнительное назначение земли – а именно ИЖС. Кроме того, участок должен находиться в населенном пункте и не превышать площади, принятой для конкретного региона.

Передать землю может только собственник, ему необходимо предоставить пакет документов в территориальное управление Росреестра. Если ИЖС дополнительный вид использования, то придется пройти комиссию и получить разрешение администрации.

Бывают случаи, когда площадки СНТ находятся за пределами населенных пунктов. Тем не менее, вы можете зарегистрироваться в их домах. Для этого необходимо, чтобы здание прошло комиссию на пригодность для проживания, получило подтверждающее решение суда, официальный адрес. Тогда можно будет закрепить за ним официальный адрес регистрации. Если вы строите или покупаете жилой дом с пропиской в ​​СНТ, вы можете использовать для этого материнский капитал. Важно только, чтобы деньги шли на жилье, а не на землю.

Земля СНТ

С сайтами, которые принадлежат участникам, все более-менее понятно. Это личная собственность. Но у СНТ есть и земли общего пользования, из-за которых часто разгораются споры – это дороги, овраги, земли под линиями электропередач и коммуникаций. Границы общих земель должны быть отмечены и внесены в реестр. Изменения в закон ужесточили порядок выделения участков из земель общей собственности. Теперь для этого необходимо внести изменения в проект межевания территории общего пользования. Это должно предотвратить случаи самозахвата земли. Для приватизации общих земель необходимо собрание правления СНТ, ревизионной комиссии и представителей органов местного самоуправления и их согласие.

Управление садовым товариществом

Закон ограничивает минимальное количество членов ассоциации семью или более владельцами. При этом все они должны быть собственниками земли или арендовать муниципальную землю пожизненно, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает ключевые решения по всем вопросам. Правление и его председатель отвечают за повседневные дела и повседневное управление ассоциацией. Они избираются собранием членов и действуют на основании устава СНТ. Председатель правления занимает свою должность не более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену досрочно. В СНТ также должен быть еще один орган - ревизионная комиссия.

Председатель правления обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать иные сделки от имени товарищества, нанимать персонал в СНТ, выдавать доверенности.

Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, среди которых не должно быть членов правления СНТ или их родственников. Комиссия подчиняется собранию членов СНТ и следит за исполнением правлением распоряжений общего собрания, проводит финансово-хозяйственные проверки один раз в год и чаще.

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ-Супермаркет недвижимости:

- Нельзя сказать, что из-за изменений в законодательстве у участников СНТ есть какие-то преференции. Все ждут изменений в вопросе газификации, но решится он не ранее 2023–2025 годов. Единственным появившимся плюсом стала возможность зарегистрироваться в суде. Но и этот процесс непрост. Необходимо провести экспертизу дома и получить разрешение суда о его пригодности для проживания.

Однако следует сказать, что с 1 января 2021 года к СНТ введен ряд новых требований и запретов, в основном направленных на улучшение пожарной обстановки. Например, нужно убрать мусор, косить траву, сообщить пожарным о ремонте дорог, есть требования к ограждениям и другие обязательства. Все это будет действовать до 2026 года. За нарушение предусмотрен штраф в размере 3 тысяч рублей, на должностных лиц – от 6 тысяч до 15 тысяч рублей; для юридических лиц - от 150 тыс. до 200 тыс. руб.

Для покупки я построил следующий рейтинг:

• ИЖС – лучший вариант для строительства капитального загородного дома. Хоть такие участки и дороже, но реализовать при необходимости можно будет и дороже. Они расположены в населенных пунктах, где администрация занимается коммуникациями, дорогами и инфраструктурой;
• ДНП – если вам хватает сада и дачного домика на лето, лучше выбрать этот вариант. По стоимости он дешевле ИЖС. Хотя здесь можно будет построить хороший, добротный дом, но только без возможности прописки;
• СНТ – такие участки часто располагаются в красивых местах с хорошей экологией и более плодородной почвой для выращивания овощей и растений. Большой плюс - цена. Такие участки дешевле ИЖС. А вот в ДНП и СНТ все расходы на содержание несут участники товарищества. Члены СНТ все оплачивают сами — вывоз мусора, уборку территории, строительство и содержание дорог, КПП, связи. Членские взносы назначаются на общем собрании. То есть ничего не происходит за счет государства. При этом тарифы в СНТ также немного выше, чем в ИЖС. И банки неохотно берут их в качестве залога.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны правления СНТ, вам необходимо знать свои права. Если вы являетесь членом СНТ, то по уставу СНТ председатель обязан показать вам документы по заявлению. Если вам откажут, то идите в суд. При этом вы идете в налоговую с заявлением о сокрытии доходов СНТ и искажении предоставленной информации. Однако это достаточно длительный процесс. Поэтому советуем вам заранее уведомить председателя о своем намерении обратиться в суд. Возможно, он передумает, и вопрос решится мирным путем. В противном случае вы можете инициировать общее собрание, на котором предложите участникам СНТ провести внешний аудит, результаты которого будут приложены к заявлению в суд. Также можно инициировать смену председателя СНТ на общем собрании.

В России действует дачная амнистия — упрощенная система оформления права собственности на неучтенные земельные участки и загородную недвижимость. Он начался в 2006 году по 93-ФЗ, 19 декабря 2020 года был продлен до 1 марта 2026 года.

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые домики и хозяйственные постройки. Для оформления земли под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное строительство в черте населенных пунктов требовалось разрешение. Сейчас это требование снято.

Дачная амнистия неоднократно продлевалась. Если на момент его завершения в России останется еще много неучтенных земель, думаю, его снова продлят, так как это важно и для государства, и для собственников объектов. Задача правительства – сделать рынок более прозрачным, вовлечь в гражданский оборот как можно больше загородной недвижимости. Все-таки это дополнительный доход для казны. Собственники участков, в свою очередь, без регистрации в Росреестре не смогут продать, подарить землю или получить ее по наследству. Кроме того, после окончания амнистии такая недвижимость может быть признана самовольной постройкой и снесена по решению суда.