Что такое ЖСК, отзывы

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-сберегательные кооперативы (ЖСК). Основная функция организации HBC — построить дом для своих акционеров. По окончании строительства, а также выплаты всех средств его пайщиками жилищный кооператив, как это принято, ликвидируется, либо образуется товарищество собственников жилья, на которое в последующем возлагается ответственность за его управление.

С одной стороны такое предложение выглядит очень привлекательно: личные проекты, престижные направления развития. Однако, как показывает практика, за этими достоинствами скрываются большие недостатки. Одни и те же договоры долевого участия сформулированы двусмысленно, а местами и прямо противоположно. При этом пайщики кооператива также несут все риски строительства нового объекта по той причине, что они фактически являются «застройщиками». Исходя из вышеизложенного, вкладывать средства в такого рода кооператив довольно рискованно.

Что такое «жилищно-накопительный кооператив» (ЖСК)

Строительство дома здесь не ведется, а покупка квадратных метров для пайщиков возможна благодаря объединению сбережений членов кооператива. Сам процесс развивается следующим образом: вступить в кооператив может любой гражданин, желающий стать пайщиком, по достижении 16 лет. Для этого необходимо оплатить часть стоимости жилья, и кооператив реализует желаемую покупку. После этого член кооператива имеет право проживать в квартире, прописываться в ней, сдавать ее в аренду. В свою очередь, член кооператива продолжает вносить необходимые ежемесячные отчисления в соответствии с выданным кредитом.

Зачастую единомышленники, желающие организовать новый кооператив, всячески обходят довольно строгие нормы 215-го закона. Поэтому регистрируются другие объединения, такие как ПИК (потребительский ипотечный кооператив) или КККГ (кредитный потребительский кооператив граждан). Реализация жилищных программ этих структур не так уж отличается от ЖНК, а осуществляется только докредитование дольщиков. Однако они несут меньшую ответственность за свои действия, чем ЖНК. Таким образом, оценив все недостатки и преимущества перечисленных вариантов, я остановился на реализации жилищного вопроса через жилищно-накопительный кооператив.

Выбор жилищно-накопительного кооператива

Кроме общих критериев отбора действующих ЖСК, у меня были свои, очень важные параметры отбора, т.к. на данный момент в России действует несколько эксплуатирующих организаций. Этими параметрами были:

За 3 месяца поисков ВНК я нашел кооператив, полностью соответствующий моим критериям выбора.

Ипотека или залог?

Сравним наш вариант со стандартной ипотекой. Для примера воспользуемся ипотечным калькулятором Сбербанка с суммой 2 500 000 рублей и минимальным первоначальным взносом 15%. Рассчитываем 10 лет (120 месяцев) и 20 лет (240 месяцев). В результате расчета получаем, что необходимо внести сразу 375 000 рублей, а затем платить ежемесячно по 38 068 рублей (10 лет) или 30 635 рублей (20 лет). Переплата по ипотеке составит 2 068 228 руб. или 4 852 432 руб. соответственно.

Теперь посчитаем, что происходит при покупке недвижимости через ЖСК. Вступительный взнос * + членский взнос + паевой взнос. Получаем около 100 000 рублей, что гораздо меньше.

* вступительный взнос оплачивается только один раз при вступлении в кооператив. Внесенные средства используются для оплаты деятельности кооператива, в т.ч. о заработной плате юристов, бухгалтеров и других кадровых работников. В эту же сумму входит оплата всех процессов, связанных с сопровождением документооборота при покупке недвижимости для своих пайщиков. Измерено в ТОиР.

Исходя из расчета ежемесячного вклада средств, накапливаем 35% от стоимости квартиры на 23 месяца (875 000 руб.), берем кредит в размере 1 625 000 руб. в ЖНК под 3% годовых и рассчитываем (3% начисляются ежегодно на остаток кредита):

• 1 год 505566 руб. (38,068×12+3%)
• 2 года 491861 руб. (38,068×12+3%)
• 3 года 478157 руб. (38,068×12+3%)
• 4 года 262192 рубля (38,068×7+3%)

Таким образом, мы полностью погасим ЖК за 3 года и 7 месяцев, а вместе со сроком накопления 23 месяца (если сразу не оплатили 35% стоимости) приобретаем собственную квартиру.

Сухие факты: 10-летняя ипотечная программа заменена кооперативными условиями на 5 лет, и по сравнению с 20-летней ипотекой мы в несколько раз быстрее расплачиваемся за квартиру и оставляем внушительную сумму на ремонт. При этом все переживания этих лет меняем на душевное спокойствие деньгами на всякий случай. В кооперативе мы легко приобретаем желаемую недвижимость. Кроме того, размер ежемесячного платежа можно уменьшить за счет увеличения срока кредита. Учитывая сегодняшнюю инфляцию и условия кредитования населения, выбор очевиден. Вот так 15 минут нехитрых расчетов спасают 10-15 лет жизни, которые не нужны банкирам.

Преимущества жилищно-накопительного кооператива

• Для работы с клиентами используются счета, открытые в ОАО «Сбербанк России». Движение денег возможно только для покупки недвижимости. Расходы паевого фонда кооператива контролируются налоговой службой.

1. Освобождение пайщика от всех видов регулярных платежей по налогам на недвижимость.
2. Руководство кооператива на административном уровне продвигает предложение о поддержке молодых семей в приобретении жилья за счет государства. А также постоянно участвует в различных общественных мероприятиях, что способствует развитию и расширению кооператива.

• Большой выбор недвижимости: новые квартиры, вторичка, дома, коттеджи, коммерческая недвижимость и т.д. Работают и с землей. Количество приобретаемых объектов не ограничено.

• Денежная масса поступает в кооператив за счет периодических выплат полученных кредитов, а также частичного вклада в недвижимость. Иными словами, приток денег на покупку жилья для следующего пайщика будет всегда, вне зависимости от появления в кооперативе новых людей.

• Мобильность. В связи с относительно молодым возрастом кооператива, который я выбрал, все вопросы решаются в кратчайшие сроки. Как известно, размер кооператива ограничен пятью тысячами человек. На момент моей регистрации пайщиком в кооперативе было не более 350 человек.

• Опять же, из-за наличия небольшого количества пайщиков сроки получения кредита после вступления в него гораздо короче, чем в более крупных кооперативах. Ну а если присоединятся сразу несколько знакомых друг с другом людей, то можно сразу купить квартиру одному из них. Некоторые пайщики образовали из кооператива свой участок, что позволяет решать вопросы в узком кругу лиц, в т.ч. вопросы о порядке приобретения недвижимости.

Я уверен, что все вкладчики задаются вопросом: может ли кооператив просто взять и закрыться? Это вопрос, который я изучал большую часть времени. Вывод: ликвидация невозможна! По закону кооператив может закрыться только в том случае, если все члены ВНК покинут кооператив. Если хоть один (вы) против, то ЖНК не может быть закрыт или реорганизован. Если против реорганизации (или ликвидации) выступает хотя бы один акционер, она не состоится.

Недостатки жилищно-накопительного кооператива

1. Относительно большой первоначальный взнос. Для получения кредита необходимо накопить 35% от стоимости квартиры. Это больше, чем в варианте с ипотекой, но меньше, чем в других более-менее серьезных ЖНК.
2. На момент написания статьи кооператив активно работает с недвижимостью и земельными участками в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Краснодаре и на Кипре. Но, как и любая другая развивающаяся перспективная организация, она постоянно расширяет сферы своей деятельности. Также при желании можно купить недвижимость в других населенных пунктах. В этом случае все решается индивидуально.
3. До полной выплаты заемных средств имущество находится на балансе кооператива. При ипотеке квартира сразу становится вашей, но вы подписываете с банком договор залога. Однако преимущество ипотеки, активно навязываемое банками, является иллюзией. В случае невозможности дальнейшей платежеспособности клиента банк фактически докажет, кому принадлежит имущество.

Например, что сделал бы банк, если бы клиент с ипотекой потерял возможность выплачивать ежемесячный кредит по состоянию здоровья? Квартиру бы отобрали, а деньги «хозяину» никто бы не вернул — даже если больше половины стоимости уже уплачено.

Чем бы вы занимались в кооперативе? Мы поднимем этот вопрос на общем собрании акционеров и обсудим следующие варианты:

А) Увеличить рассрочку, тем самым уменьшив сумму ежемесячных платежей;

Б) снизить ставку на остаток долга;

В) Если человек желает, вы можете предложить ему купить квартиру поменьше и подешевле - чтобы еще больше облегчить долг.

В любом случае они найдут компромисс, который устроит обе стороны. Думаю, не стоит перечислять, какие государственные ведомства и структуры контролируют деятельность кооператива, эту информацию легко найти самостоятельно; просто для общего сведения отмечу, что все операции по движению денежных средств очень жестко контролируются как государством, так и налоговой инспекцией совместно с ЦБ России.

Пожалуй, это все, что я смог уместить в сжатом виде. Если статья была для кого-то полезна, напишите в комментариях. Не против поделиться опытом и поделиться своими знаниями с интересными людьми.

164 комментария