Добрый день Муж хочет оформить договор дарения своей квартиры для нашего сына 10 лет. Скажите, пожалуйста, какие могут быть последствия этого шага (например, возможность продажи этой квартиры до совершеннолетия сына).
Здравствуйте, Елена!
Подскажите, пожалуйста, какие могут быть последствия этого шага (например, возможность продажи этой квартиры до наступления совершеннолетия сына).
До приобретения полной дееспособности (18 лет, эмансипация или брак) сын не сможет распоряжаться ею самостоятельно. Только с вашего согласия, как законных представителей, плюс вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Но после обретения полной дееспособности он может делать с ней все, что захочет, в том числе и выселять вас.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Понимание концепций
Дееспособность несовершеннолетних в определенной степени ограничена законом, что влияет на процесс оформления передачи недвижимого имущества в дар и дальнейшего распоряжения квартирой.
Итак, с точки зрения закона дети до 18 лет делятся на три категории:
- Несовершеннолетние, то есть до 14 лет;
- Несовершеннолетние от 14 до 18 лет;
- Эмансипирован, признан дееспособным через 16 лет.
В свою очередь дарение в силу статьи 572 ГК РФ представляет собой передачу предмета или недвижимого имущества от дарителя к одаряемому со всеми правами собственника, предполагающую не только владение, но и утилизации, а также использования. При этом, учитывая, что дарение осуществляется по принципу безвозмездности, включение в договор дарения квартиры несовершеннолетнему условия об оплате или оказании услуг в будущем не допускается.
Отец отдает квартиру несовершеннолетнему ребенку. Отец единственный собственник. Нужен ли нотариус для этой сделки?
Дорогая Анна!
Нотариус нужен при этой сделке?
Анна
Нет, не нужен. Нотариальное удостоверение требуется только при дарении доли в имуществе.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Особенности дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку
Малолетние дети в силу статьи 28 ГК РФ не обладают дееспособностью, поэтому не могут самостоятельно совершать какие-либо сделки, связанные с переходом права собственности на недвижимое имущество. Вместо этого их интересы охраняют их законные представители, которыми в рамках статьи 64 СК РФ являются родители (усыновители, опекуны). Если квартира передается ребенку до 14 лет по договору дарения, его присутствие в момент совершения сделки, а также его подпись в договоре не требуется.
Несовершеннолетние граждане от 14 до 18 лет, в соответствии со статьей 26 ГК РФ, обладают ограниченной дееспособностью и могут участвовать только в мелких сделках. Поэтому заключение договора дарения снова осуществляется с законными представителями ребенка, но при этом несовершеннолетний уже вправе поставить свою подпись на документе.
Важный! Недопустимо подписание договора дарения одним родителем, который будет выступать и дарителем, и законным представителем ребенка в одном лице. В такой ситуации потребуется подпись несовершеннолетнего или второго родителя.
Дети, прошедшие процедуру эмансипации в судебном порядке, приобретают полную дееспособность и право распоряжаться как своими доходами, так и личным имуществом. Поэтому в такой редкой ситуации договор дарения квартиры будет составляться только между двумя сторонами, эмансипированным подростком и дарителем без участия родителей.
Частичная дееспособность несовершеннолетних не является препятствием для приобретения права собственности на квартиру, а выступает определенным ограничением. Так что ребенок может пользоваться квартирой, жить в ней, но распоряжаться ею в полном объеме без разрешения родителей он не имеет права. В такой ситуации жилое помещение находится под определенным обременением, которое автоматически снимается только по достижении собственником совершеннолетия.
Порядок заключения договора
Во исполнение пункта 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения, связанный с переходом права собственности на недвижимое имущество, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому этот документ должен быть составлен только в письменной форме.
Порядок дарения жилого помещения несовершеннолетнему ребенку предполагает следующие действия:
- Сбор пакета документов, в который входят не только стандартные данные об имуществе и личности сторон, но и сведения о других представителях, в случае отсутствия родителей;
- Составление предварительного договора, что обусловлено необходимостью правовой оценки условий передачи недвижимости;
- Подписание документа;
- Государственная регистрация перехода права собственности.
Поскольку документ составляется исключительно в письменной форме и подлежит регистрации, без помощи юриста не обойтись.
Необходимые документы
Договор дарения предполагает не только переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, но и процедуру государственной перерегистрации. Поэтому к пожертвованию прилагается информация, подтверждающая легитимность сделки.
К договору дарения должны быть приложены:
- Удостоверение личности донора;
- Детская метрика;
- Документы, удостоверяющие личность законных представителей, если донор не является близким родственником;
- Разрешение родителей на личное участие ребенка в сделке;
- Разрешение супруга на дарение, если квартира была приобретена в период брака;
- Разрешение на оформление договора дарения от других собственников квартиры, находящейся в долевой собственности;
- Свидетельство о праве собственности на жилое помещение, включая техническую документацию;
- Выписка из домовой книги о регистрации лиц в квартире;
- Инвентаризационная стоимость квартиры для исчисления налога.
Для государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре потребуются:
- Договор дарения в 3-х экземплярах;
- Заявление;
- Вышеупомянутый пакет документов;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Обязательно ли нотариальное заверение договора дарения?
В силу статьи 574 ГК РФ договор дарения оформляется только в письменной форме, однако закон не содержит требования об обязательном удостоверении документа нотариусом. В то же время не все жертвователи обладают необходимыми знаниями в подготовке документов такого типа, поэтому рекомендуется в целях соблюдения прав несовершеннолетнего оформлять документ с помощью юриста или нотариуса.
Если предполагается дарение доли квартиры несовершеннолетнему во исполнение пункта 1 статьи 42 Федерального закона № 218, обязательно нотариальное удостоверение дарения.
Важный! Во исполнение части 3 статьи 35 СК РФ разрешение супруга на дарение квартиры, приобретенной в браке, подлежит обязательному нотариальному оформлению.
Дополнительные условия договора
В силу статьи 572 ГК РФ договор дарения основан на безвозмездности, в связи с чем даритель не вправе включать в документ какие-либо условия, предполагающие будущую выгоду. Но прежний собственник все же может оговорить для себя некоторые гарантии, в частности, возврат квартиры в случае смерти ранее сделанного дарителя.
Важный! Во исполнение статьи 572 ГК РФ условие о передаче квартиры в дар после смерти дарителя ничтожно.
С образцом договора дарения квартиры несовершеннолетнему в редакции 2020 года можно ознакомиться здесь.
Дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку плюсы и минусы
Дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку имеет ряд как положительных, так и отрицательных моментов.
В частности, к преимуществам относятся:
- Решение жилищного вопроса для ребенка;
- Отсутствие дополнительных затрат на покупку жилья, учитывая принцип безвозмездной сделки;
- Возможность распоряжаться собственным имуществом по собственному желанию без учета наследственных прав других родственников;
- Невозможность оспорить договор дарения при соблюдении всех требований закона в процессе оформления;
- Необходимость привлечения нотариуса;
- Минимальный пакет документов.
Однако дарение квартиры несовершеннолетнему имеет и ряд негативных факторов, о которых те же родители или дарители не задумываются на начальном этапе передачи недвижимости в дар ребенку.
Итак, к отрицательным сторонам можно приравнять:
- Необходимость уплаты НДФЛ, если даритель не является родственником;
- Невозможность продать квартиру до достижения ребенком совершеннолетия без разрешения органов опеки;
- Возможна судебная тяжба с родственниками донора;
- Выселение родителей после достижения ребенком совершеннолетия.
Об эксперте