Аренда нежилых помещений как один из видов предпринимательской деятельности
Сделка относится к коммерческим договорам возмездного характера и предполагает получение арендодателем прибыли в размере арендных платежей. В связи с этим желательно заключение сделки в целях извлечения прибыли в соответствии с частью 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации без образования юридического лица только для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей.
Следует отметить, что ГК РФ не содержит норм, устанавливающих запрет на регистрацию права собственности физическим лицом на нежилое недвижимое имущество и возможность заключения договоров аренды. В то же время при наличии в действиях физического лица признаков предпринимательской деятельности оно может быть привлечено к ответственности вплоть до уголовной (за незаконное предпринимательство).
Признаки предпринимательской деятельности для арендных отношений характеризуются следующим:
- Систематическая прибыль (арендные платежи);
- Приобретение имущества с целью получения прибыли (сдача в аренду);
- Стабильные отношения с подрядчиками;
- Иные признаки, прямо или косвенно свидетельствующие об осуществлении предпринимательской деятельности.
Договор аренды индивидуального предпринимателя с ООО, индивидуального предпринимателя с индивидуальным предпринимателем, индивидуального предпринимателя и физического лица: форма, содержание, особенности
При заключении и оформлении договора аренды помещений между ИП и ИП, ИП и ООО, ИП и физлицом следует руководствоваться положениями статьи 651 ГК РФ. Федерация. В этой норме законодатель закрепляет следующие требования к форме договора и порядку его заключения:
- Соблюдение письменной формы. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договора незаключенным.
- Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.
- Обязательна государственная регистрация договора, срок действия которого не менее 1 года.
При заключении договора в качестве примера можно использовать образец договора аренды нежилого помещения с ИП. В нашей отдельной статье приведен образец договора аренды жилого помещения между юридическими лицами.
При совершении сделки важно понимать, что содержание договора предусматривает определение предмета с указанием индивидуальных особенностей имущества - это существенное условие договора. Также договор может содержать информацию о размере арендной платы и порядке ее уплаты, хотя указание таких условий не является обязательным. Было бы полезно указать срок действия договора – если он не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договор аренды между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом
Сделка по передаче недвижимого имущества, заключаемая между ИП и физическим лицом, является достаточно редкой в силу своей специфики. Как правило, нежилые помещения сдаются в аренду хозяйствующими субъектами для коммерческого использования. Если в качестве арендодателя выступает ИП, а арендатором - физическое лицо, предполагается, что объект будет использоваться в личных некоммерческих целях, например, в качестве склада, гаража и т.п.
Этот договор не характеризуется какими-либо особенностями, его содержание полностью совпадает с условиями других договоров аренды - между индивидуальными предпринимателями и индивидуальными предпринимателями, индивидуальными предпринимателями и организациями, физическими лицами. Единственное, что будет отличаться, это реквизиты сторон договора: для физического лица необходимо указать его ФИО, паспортные данные, место жительства.
Особенности аренды жилых помещений с ИП
Передача права пользования и владения жилым помещением за плату осуществляется по договору аренды, регулируемому гл. 35 ГКРФ. Если арендатором является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, законодатель предусматривает возможность применения к таким правоотношениям норм, регулирующих вопросы аренды.
Из сущности найма жилого помещения следует, что в качестве наймодателя вправе выступать как физическое лицо, так и субъект хозяйствования (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо). При этом законом не предусмотрены какие-либо особенности порядка заключения сделки в зависимости от вида арендодателя.
Арендатором является, как правило, физическое лицо, приобретающее право владения и пользования в целях проживания на объекте. Особенностью найма жилья у предпринимателя-индивидуального предпринимателя, если жилье будет использоваться им для целей проживания, является то, что предприниматель должен выступать в качестве физического лица по такому договору, т.е. без учета особенностей его правового статус индивидуального предпринимателя. Однако в этом случае договор будет называться иначе – договор найма жилого помещения. Если индивидуальный предприниматель в качестве работодателя заключает договор в целях обеспечения возможности проживания своих работников (не для себя), заключается договор найма жилого помещения.
Объектом аренды может быть жилое помещение, имеющее следующие признаки:
- Изоляция;
- Пригодность для постоянного проживания.
При заключении договора следует использовать простую письменную форму. При этом договоры аренды, срок которых более 1 года, подлежат государственной регистрации.
В договоре должны быть указаны следующие существенные условия: предмет, размер арендной платы и круг лиц, совместно проживающих с нанимателем. Кроме того, документ может содержать запрет на содержание домашних животных и другие условия, согласованные сторонами.
Договор аренды между ИП и ООО в отношении квартиры
При оформлении договора аренды квартиры между ИП и ООО возникающие правоотношения регулируются общими положениями о аренде (глава 34 ГК РФ). Также важно помнить, что наемный арендатор – это физическое лицо, которое заключает договоры с целью личного пользования жилым помещением.
В отношении юридических лиц законодатель закрепил право заключать договоры найма жилья только для проживания работников. Заключение такого договора в иных целях не допускается. В связи с этим в условиях документа должен быть установлен запрет на субаренду/субаренду такого недвижимого имущества.
Договор аренды между ИП и ИП - как рассчитаться наличными
Порядок расчетов между сторонами, как правило, регламентируется текстом договора и может предусматривать различные варианты. Одним из способов оплаты арендной платы может быть наличный расчет в соответствии с положениями статьи 2 закона «Применение контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов…» от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Данный вид расчетов строго регламентирован на законодательном уровне и имеет установленные лимиты и пределы, которые стороны обязаны соблюдать и учитывать при составлении договора.
Условия денежных расчетов между арендодателем и лизингополучателем определяются Инструкцией Банка России «О порядке ведения кассовых операций…» от 11.03.2014 № 3210-У. Среди них следующие:
- ИП-арендодатель должен иметь кассу;
- Прием квартплаты в кассе осуществляется специально назначенным лицом (кассиром) или предпринимателем самостоятельно (п. 4);
- Прием наличных денег от арендатора в кассу оформляется приходным кассовым ордером, но если ИП учитывает доходы в соответствии с законодательством о налогах и сборах, то кассовые документы могут не выдаваться (п. 4.1);
- В подтверждение принятия арендной платы в денежной форме арендодатель должен выдать квитанцию (п. 5.1).
В пункте 5.1 документа описан порядок действий кассира или иного лица, выполняющего функции кассира, при приеме наличных денег. Кассир проверяет наличие подписи бухгалтера или ИП на приходном кассовом ордере, соответствие поступившей суммы денег.
Стороны арендных отношений могут применять денежный расчет только в случае, если размер арендной платы по одному договору составляет не более 100 тысяч рублей. натирать. Данное правило установлено указанием Банка России «Осуществление расчетов наличными» от 07.10.2013 № 3073-У (п. 6). В этом случае цена рассчитывается за весь период действия договора.
***
Так, порядок заключения договоров аренды между индивидуальными предпринимателями регулируется общими правилами гл. 34 ГКРФ. При заключении договора следует соблюдать простую письменную форму, которая в ряде случаев подлежит государственной регистрации. Приведенные выше примеры договоров аренды с ИП помогут вам сориентироваться в оформлении конкретной сделки и юридически грамотно оформить свой документ.
Еще больше материалов по теме можно найти в разделе «Контракт».