Привет! У нас ООО на УСН доходы минус расходы. Владелец помещения, в котором мы открыли магазин, является родственником (он же собственник земли) директора. Возможно ли в нашем случае заключить договор безвозмездной аренды, чтобы не платить налог на прибыль и чтобы собственнику не приходилось подавать декларации?
Елена, привет!
Будет ли собственник помещения сдавать его вам от своего имени? То есть от имени физического лица или индивидуального предпринимателя?
В любом случае для вас, как ООО, это сопряжено с налоговыми рисками, так как вы получаете материальную выгоду от безвозмездного договора, то есть в случае налоговой проверки может быть доначислен налог. Кроме того, данная сделка может быть расценена налоговыми органами как сделка между заинтересованными лицами, а цены по таким сделкам подлежат контролю со стороны налоговых органов.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Закон
Следует сразу отметить, что такого понятия в ГК РФ нет. Аренда в любом случае подразумевает получение какой-либо выгоды.
Но так или иначе, такой тип отношений существует. Правда, такое соглашение несколько меняет свое название. Лучшим вариантом будет передача прав бесплатно или даже в кредит.
Обратимся снова к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Именно глава 36 регулирует правоотношения на безвозмездной основе. Опять же, как ни странно, существенных различий между договором аренды и описываемым понятием нет.
Отметим несколько существенных нюансов:
- В обязательном порядке документ не содержит пункта о какой-либо плате за передачу имущества. Во избежание мошеннических действий прописывается запрет на передачу дорогостоящих вещей определенным лицам организации. Например, менеджер или руководитель
- Бесплатное пользование подразумевает некоторые обязательства для заемщика. Например, он обязуется сделать в здании ремонт, хотя бы косметический, если не указано иное. Аналогичным образом физическое или юридическое лицо несет ответственность за причинение материального ущерба объекту вследствие передачи недвижимого имущества третьим лицам.
- В большинстве случаев такие вопросы решаются в судебном порядке. Основная задача потенциального субарендатора – доказать свою непричастность к нанесению ущерба и представить доказательства неумышленного действия.
- Как уже отмечалось, фактически оформляется безвозмездная передача нежилого или иного помещения, поэтому о последующей аренде или полном выкупе не может быть и речи.
- Разница в именах участников. Нет, в любом случае отношения имеют место между юридическими или физическими лицами. Возможны различные комбинации. Например, переход прав от гражданина к организации и наоборот.
В любом случае в договоре безвозмездной аренды (хотя понятие условное) есть ссудодатель и ссудополучатель, а в обычном документе (например, при аренде квартиры) - наниматель и арендодатель. В остальном положения обоих видов договоров (займа и аренды) аналогичны и могут их регулировать, основываясь на гл. 34 ГК РФ.
Нужна ли теперь обязательная регистрация? камера договора на срок более 1 года? Арендатор утверждает, что отменил в этом году, но подтверждения этому я не нашел.
Здравствуйте Алексей!
Регистрация данного вида договора является обязательной.
Искусство. 609 ГК РФ (часть вторая)
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий последующую передачу права собственности на это имущество арендатору (статья 624), заключается по форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Кроме:
Письмо Росреестра от 09.07.2012 N 14-3117/121. Относительно государственной регистрации договора аренды отметим следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным. с момента такой регистрации.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Члены
Как было сказано выше, документ может быть составлен как между физическими, так и юридическими лицами. Какие виды сделок существуют? Давайте посмотрим поближе:
- Между гражданами, в том числе и лицами без российской прописки, но владеющими какой-либо недвижимостью. Как правило, предметом сделки является жилая недвижимость. Заключается трудовой договор, и стоит помнить, что доход облагается налогом, если документ выдан на срок более года. На практике многие условные арендодатели заключают договор на 11 месяцев.
- Между индивидуальными предпринимателями. Чаще всего недвижимость сдается в аренду под коммерческую деятельность (офисы и т. д.), реже под жилье. Соответственно отношения облагаются налогом.
- Между юридическими лицами (крупными организациями). В целом пункт равнозначен предыдущему за одним лишь исключением — корпорация может позволить себе безвозмездный подряд самых крупных объектов и зданий.
Самое главное, чтобы документ соответствовал правилам безвозмездной передачи имущества. Налоговая служба может наложить крупный штраф, если выяснится, что за недвижимость положено вознаграждение.
ВНИМАНИЕ! Важно понимать, что передать можно любое личное имущество, которое не уменьшается со временем.
Например, вы не можете арендовать предметы личной гигиены, но можете арендовать автомобиль или газонокосилку.
Как устроить
Обратимся к конкретным пунктам документа. Как и некоторые другие бумаги, например доверенности, рассматриваемый договор не имеет четкой формы. Но есть определенные пункты, которые необходимо указать в письме:
- В шапке указывается дата и место подписания документа. Часто указывается номер договора. Это необходимо для маркировки, если необходимо приложить какие-либо дополнительные соглашения. Задает имя документа. Например, договор безвозмездной передачи права собственности на нежилое помещение.
- Для физических лиц - укажите контактные и паспортные данные, налоговые реквизиты. Для юридических лиц - полное наименование организации, ИНН, контактные данные.
- Далее следует основная часть, в которой описывается предмет, который будет подарен. Следует понимать, что бытовая техника и автомобиль подписываются по-разному. Например, для холодильника укажите серийный номер, его характеристики. Для автомобиля - государственный регистрационный номер, его характеристики.
- Для недвижимости - сведения из кадастрового паспорта. Если идет передача нескольких объектов, то каждый из них прописывается отдельно в дополнительных соглашениях. Например, основным объектом является недвижимость. Все условия описаны в тексте, но передача флота уже в абзацах оформлена как доп. соглашение
- Очень важно, особенно для юридических лиц, указывать цель, для которой передается имущество. Грамотное описание поможет избежать лишних вопросов со стороны налоговой службы. Речь идет о потенциальном подоходном налоге.
- Стоимость имущества прописывается на случай повреждения или утраты имущества в процессе эксплуатации. Оценку проводит независимый эксперт. Прописаны возможные риски, которые могут привести к порче имущества. По типовому договору возможна передача имущества с недостатками, но собственник обязан уведомить об этом потенциального арендатора.
- Описываются расходы, которые несет новый собственник вещи или недвижимого имущества, а также сроки, в которые будет передан объект договора.
- Следующий пункт говорит об условиях, при которых можно будет расторгнуть договор. Например, безвозмездная передача жилого имущества произошла с грубыми нарушениями или имущество используется в целях получения прибыли. Такие условия оговариваются индивидуально в каждом случае. Главное, чтобы стороны пришли к обоюдному согласию.
- Указывается конкретный срок, на который заключается договор. В большинстве случаев это оговаривается сторонами отдельно.
- При желании можно указать любые другие нюансы и возможности, присущие конкретному случаю. Например, порядок разрешения споров или возможность передачи имущества третьим лицам.
- Стороны скрепляют документ подписью. При желании проставляется печать организации. Обратите внимание, что в настоящее время это не требуется.
Образец
Бланк договора безвозмездного пользования нежилым помещением можно скачать и посмотреть ниже.
Скачать образец - бланк договора безвозмездного пользования нежилым помещением
Документы
Документ подписывается на разные сроки. По закону, если договор аренды длится более 11 месяцев, то недвижимость должна быть зарегистрирована в надзорных органах. Вот документы, которые необходимо предоставить:
- Заявление на регистрацию.
- Подписан договор безвозмездной аренды в 3-х экземплярах.
- Документы, удостоверяющие личность для обеих сторон.
- Документы на право собственности. Например, выписка из Росреестра.
Пакет документов может быть дополнен в зависимости от ситуации. Точный перечень можно уточнить в надзорном органе, но, как правило, описанных бумаг достаточно.
Налоги
Для наглядности рассмотрим различные ситуации, которые предполагают выплату денежных средств в пользу государства.
С упрощенной системой налогообложения
Нередко юридические фирмы прибегают к вполне легальным методам облегчения выплат государству. Упрощенная система налогообложения предполагает фиксированную ставку налога в размере 15% от общего дохода. К таким платежам относятся любые платежи в другие фонды.
ВНИМАНИЕ! Такие компании могут участвовать в аренде на безвозмездной основе и получать имущество от других организаций, физических лиц или простых граждан. Но отношения облагаются налогом, который регулирует Налоговый кодекс и другие нормативные документы.
Итак, как формируются эти выплаты? Во-первых, учитывается общая площадь помещения. Во-вторых, проводится анализ стоимости аренды передаваемого помещения с поправкой на рыночные цены. Сумма может варьироваться в зависимости от населенного пункта или региона.
В конечном итоге договор аренды формируется в зависимости от себестоимости продукции с учетом потенциального дохода и с поправкой на 15% налог.
Алгоритм актуален для всех организаций, деятельность которых связана с производством того или иного продукта. В случае нарушений, в том числе умышленного сокрытия доходов, налоговая служба может наложить на компанию штраф.
Важно учитывать, что граждане, владеющие определенной недвижимостью, в рамках безвозмездной передачи прав избавляются от уплаты налога. Исключением являются платежи, которые подразумеваются при владении помещением.
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения
Этот тип характерен для юридических лиц. В рамках договора чаще всего передаются склады, хозяйственные и сопутствующие постройки. Система налогообложения ничем не отличается от способа, указанного в предыдущей ситуации. На практике нежилые помещения передаются друг другу организациями, принадлежащими одним собственникам.
Причем менеджеры, такие как директора и генеральные менеджеры, могут быть разными. На самом деле такие манипуляции происходят в крупных корпорациях, которые передают недвижимость дочерним компаниям или наоборот. Это делается с целью снижения производственных затрат и оптимизации общего процесса выпуска продукции.
Налоговая служба уделяет особое внимание выплате денежных средств в ситуации, когда безвозмездная передача нежилой недвижимости происходит между компаниями с одним собственником. В такой ситуации довольно легко скрыть часть дохода.
Как использовать
Возможны два варианта развития событий. Первый – это сдача жилья внаем от одного гражданина другому. В юридическом смысле это договор безвозмездного займа.
ВАЖНЫЙ! Собственник добровольно передает имущество другим людям (потенциальным арендаторам) и ничего не получает взамен. Собственно, ни о какой ренте не может быть и речи, ибо в широком смысле это наем.
Во-вторых, гражданин сдает жилье работникам организации. Это, безусловно, бесплатная аренда. И начисляется соответственно. Отметим, что гражданин, участвующий в таких отношениях, не обязан платить какие-либо налоги.
В организациях ситуация несколько иная. С одной стороны, если его участник выступал в качестве индивидуального предпринимателя, то налогообложение происходит по описанным выше принципам. Если есть аренда на безвозмездной основе, то выплаты не предусмотрены.
В результате отметим следующее. Договор безвозмездной аренды более актуален для юридических лиц, не исключая отношений между рядовыми гражданами. Преимущество таких соглашений в том, что можно получить какой-то объект без дополнительных затрат, тем самым оптимизировав производство или сократив другие затраты.