В каких случаях можно заключить договор?
Договор купли-продажи заключается при переходе права собственности на дачный участок. Такой договор имеет свою специфику, которая заключается именно в предмете договора – земельном участке. Это определенная территория, которая имеет границы, конкретного собственника и целевое назначение.
При этом продажа земельного участка возможна только в том случае, если отчуждение не запрещено законом. Например, у владельца должна быть вся необходимая техническая документация, свидетельство о собственности и т.д.
Права и обязанности сторон договора
Стороны сделки имеют ряд прав и обязанностей, которые должны быть выполнены. Это касается всех договоров без исключения, и не важно, в какой форме они были заключены.
В отношении купли-продажи дачного участка продавец обязан:
- Передать товар покупателю (в данном случае дачу);
- Предоставить другой стороне все необходимые документы.
С другой стороны, покупатель должен:
- Своевременно вносить оплату;
- Принять полученный товар (он вправе отказаться от сделки, если состояние товара не соответствует оригиналу).
Порядок заключения и структура документа
Договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть устным. Он должен быть составлен в письменной форме.
Форма документа следующая:
- Сначала указывается наименование документа, а также место заключения договора и дата.
- Следующим пунктом является указание сторон договора. Документ должен содержать информацию о покупателе и продавце, в том числе их паспортные данные, ИНН и т.д.
- И только потом в договоре указываются существенные условия. Это предмет договора и другая информация. Поскольку речь идет о недвижимости, в этой части документа необходимо написать, на каком основании продавец владеет правом собственности на товар. Чаще всего это свидетельство о праве собственности, поэтому указываются реквизиты этого документа.
- После этого цена за дачный участок прописывается в договоре купли-продажи. Она не должна сильно отличаться от экспертной оценки (кадастровой стоимости). Обязательно укажите, как именно покупатель будет перечислять деньги за товар.
- Еще одним важным дополнительным условием является подтверждение покупателем отсутствия у него претензий к состоянию товара. Он становится владельцем сайта добровольно и будет нести ответственность за его обслуживание.
- Продавец, в свою очередь, подтверждает, что предмет продажи в настоящее время не является предметом других сделок.
- Также необходимо указать, что стороны договора дееспособны и не имеют юридических ограничений на заключение сделок. Указано, что документ начинает действовать с момента государственной регистрации.
- К дополнительным условиям сделки относятся условия расторжения договора.
- Указывается количество экземпляров договора купли-продажи.
- В конце ставится дата и подписи сторон.
После этого документ подлежит государственной регистрации в Росреестре. В этом случае необходимо оплатить госпошлину и предоставить все необходимые бумаги.
Условия заключения
Договор купли-продажи является бессрочным, то есть не имеет никаких условий, как, например, договор аренды. Другое дело, что в договоре прописан срок исполнения обязательства (ст. 341 ГК РФ).
Какие важные моменты следует учитывать?
Составление договора купли-продажи, а также иных соглашений регулируется гражданским законодательством. Согласно нормативным документам, договор должен содержать существенные условия сделки. Без этого документ не имеет юридической силы и не может быть признан договором купли-продажи.
К существенным условиям сделки с дачным участком относятся: 
- Описание продукта;
- Цена продукта.
В договоре необходимо указать, какой конкретно участок продается, его технические данные, в том числе кадастровый номер, адрес и т. д. Если на земельном участке есть дом, то в договоре купли-продажи должны быть указаны сведения об этом объекте. Это этажность, название строительного материала, назначение здания.
Что касается цены, то в составленном договоре можно указать одну общую сумму или цену за единицу площади. При этом общая площадь участка должна быть определена в документе. Если на участке есть постройки, то лучше использовать первый вариант и указать одну цену.
Какие проблемы могут возникнуть?
Чаще всего в договоре купли-продажи стороны сталкиваются с тем, что предмет договора имеет определенное обременение. Это может быть ипотека, аренда, арест и т. д. Некоторые обременения препятствуют совершению сделки купли-продажи или влияют на цену недвижимости.
Еще одним препятствием для сделки является то, что у загородного участка могут быть совладельцы. И они не давали своего согласия на сделку. При этом право пользования имуществом имеют не только собственники, но и другие лица. Это арендаторы, наследники, получатели ренты и т. д. Опять же, следует проверить, дееспособны ли стороны. В противном случае транзакция будет отменена.
Если дача продается по доверенности, это тоже нужно учитывать. Особенно, если документ выдан давно, а доверитель — пожилой человек и не является родственником представителя.
Поэтому покупателю лучше связаться с доверителем и узнать всю информацию. Повременить со сделкой с покупателем стоит, если недвижимость досталась продавцу по наследству совсем недавно. Не исключено, что могут появиться и другие наследники.
Когда нельзя заключать договор?
Договор купли-продажи дачного участка не может быть заключен, если на это нет согласия со стороны других совладельцев имущества, даже несовершеннолетних. Кроме того, договор будет считаться незаключенным, если он не содержит вышеуказанных существенных условий. Это предмет договора, цена и т.д.
Кроме того, договор не может быть заключен, если имущество обременено, а третье лицо не согласно на сделку. Препятствием к купле-продаже коттеджей является отсутствие регистрации права собственности. Если собственник не провел межевание, не оформил кадастровый паспорт и не обратился в Росреестр за регистрацией, он не сможет продать участок.
Для правильного оформления договора купли-продажи необходимо учитывать все нюансы сделки. Теперь ни продавец, ни покупатель не застрахованы от действий мошенников, поэтому лучше потратить время на проверку информации. А для того, чтобы договор действительно был составлен по всем правилам и дача была продана, следует обратиться к нотариусу.