Один договор или несколько?
Договор – это документ, в котором фиксируются обязательства, ответственность и сроки выполнения всех работ. Сложность в том, что ремонтом занимается много исполнителей, которые могут не понимать задачи друг друга: дизайнер не всегда может вникнуть в технические тонкости, строитель не предложит сочетание цветов и фактур отделочных материалов. В связи с этим специалисты рекомендуют заключать контракты с каждым подрядчиком отдельно.
«Договор с каждым исполнителем должен быть отдельным: с дизайнером на дизайн-проект, авторский надзор и другие проектные услуги, со строителями на ремонтно-отделочные работы», — говорит частный юрист-судебный юрист Елена Крюкова. готовые договоры. Перед их подписанием стоит обратить внимание на три основных момента, которые чаще всего всплывают потом в спорах. Во-первых, это предмет договора, объем обязательств. Во-вторых, сроки, а в-третьих, критерии оценки качества работы. Чем менее конкретны эти три пункта, тем выше вероятность последующих споров, в которых заказчику будет сложно доказать свою правоту.
Это не означает, что с каждым работником, входящим в квартиру, нужно заключать отдельный договор, подчеркивает Тигран Симонян, руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель». «Ремонт — это некая экосистема, для управления которой важно, чтобы на законных основаниях присутствовал минимум исполнителей», — поясняет эксперт. «Мастеров может быть много, но за работу в каждой области должен отвечать один человек».
Однако, как подчеркивает эксперт, такому упрощению должен быть предел – заключать один генеральный договор на ремонт под ключ не стоит. «Такая практика встречается, но я бы не советовал. Нужно хотя бы различать сферы ответственности проектировщика и строителя. С проектировщиком заключается договор на проектирование, монтаж, авторское сопровождение, консультирование и т.д. Со застройщиком еще один договор. На ремонтно-отделочные работы, говорит Тигран Симонян, можно оформить отдельный договор на каждый вид работ, но проще разбить их на блоки: заключить договор на черновую отделку под ключ, а потом доп договор на отделку Работа.
Руководитель ForemanLtd Андрей Хрисанов рекомендует заключать отдельные договоры со всеми подрядчиками, но при этом сосредоточить всю ответственность в одних руках. «У нас процесс организован так: на каждый вид работ — электрика, сантехника и т. д. — есть ответственные люди. Заказчик заключает свой договор с каждым подрядчиком, но в каждом таком договоре в качестве третьего лица выступает прораб-посредник, уполномоченный представитель заказчика. Это позволяет легче координировать весь процесс, составлять план работ, чтобы оптимизировать их по времени. Кроме того, все обязательства не будут сосредоточены в одном контракте». Это принципиально важно, подчеркивает эксперт: когда договор и обязательства одинаковы для всех, на практике это часто приводит к недоработкам и срыву сроков, но стороны стараются прикрывать друг друга. Для клиента это риск получить менее качественный ремонт. Кроме того, гарантийные обязательства по ремонту «под ключ» могут значительно превышать уставный капитал компании-подрядчика — если что-то пойдет не так, взыскать требуемую сумму не удастся. «Стоимость проектов с полной отделкой, включая мебель и текстиль, сейчас начинается от 150 тысяч рублей. за 1 кв. м, — говорит эксперт. - Если это ремонт квартиры 100 кв. м, речь идет о 15 млн руб. Поэтому ответственность должна быть максимально разграничена между всеми участниками пропорционально стоимости работ. Для этого составляются отдельные договоры, в каждом из которых я присутствую как координатор и представитель заказчика.
Оценка и закупка материалов. Что делать, если стоимость материалов резко возросла
Одним из ключевых пунктов договора является смета. Включает в себя описание и стоимость всех этапов ремонтных работ или, в случае дизайн-проекта, этапы его разработки и утверждения. Смета отвечает на несколько основных вопросов:
- Какая работа выполняется (перечень пунктов);
- В каком объеме выполнена работа (содержание по каждому пункту с указанием результата);
- Стоимость каждого этапа работ и график оплаты.
Крайне важно, чтобы каждый этап был описан максимально подробно и конкретно, — подчеркивает Елена Крюкова.
«На практике строители очень часто составляют общую смету, не уточняя ее, и тогда заказчику предъявляется множество дополнительных расходов, которые не были включены в первоначальную смету. Таким образом, недобросовестные подрядчики существенно раздувают бюджет ремонта», — говорит эксперт. При работе с дизайнером также крайне важно прописать основные этапы работ и их стоимость – разработка планировочного решения, разработка концепции визуализации, разработка рабочей документации и перечня отделочных материалов. На любом из этих этапов заказчик, если его что-то не устраивает, может разорвать отношения с дизайнером, оплачивая только фактически принятые части работы.
Второй ключевой момент – закупка материалов. Здесь есть два варианта – рассчитать эти расходы заранее или заплатить постфактум. Эксперты рекомендуют первый вариант, хотя в современных условиях, когда материалы постоянно дорожают из-за санкций и трудностей с поставками, уложиться в первоначальный бюджет бывает сложно. «Исходя из материалов, существует два вида отчетных форм. Первый — когда строитель заключает договор только на работы, и работает по текущей отчетности по материалам: договорился о сумме, взял деньги, купил, предоставил заказчику чеки и т. д., — говорит Тигран Симонян. . будет знать, сколько потратить на выходе. Второй вариант – все черновые работы и материалы под ключ застройщик учитывает в смете, мы так и работаем. Сейчас есть специфика, импортные материалы форс-мажором дорожают - некоторые в несколько раз. Поэтому бывают ситуации, когда договор заключается на определенную смету, но он физически не может ее выполнить с новыми ценами. В таком случае в договоре должен быть пункт, предусматривающий пересмотр стоимости материалов или всей сметы, если увеличение цены по некоторым позициям превышает 5%».
Если материалы включены в смету, их следует описать максимально точно: с указанием наименования материала, производителя, упаковки, стоимости, необходимого количества.
Заказчик может сделать закупку сам, — говорит Андрей Хрисанов. «Это обычная для нас схема работы: я вношу свои предложения, но если заказчик хочет купить сам, он делает это с утвержденной сметой и закупочной ведомостью, в которой указаны конкретные характеристики материалов. Все замены дополнительно согласовываются, чтобы не допустить нарушений технологии», — говорит эксперт. Закупочная накладная оформляется приложением к договору, в ней указываются не только конкретные характеристики материалов, но и график их поставки — причем с разграничением ответственности между поставщиками и строительной компанией. «Допустим, укладка керамогранита невозможна, пока не установлена ванна. Если он изготавливается на заказ, то возможны задержки в поставках. Из-за этого на определенных этапах работы случаются простои, — говорит Андрей Хрисанов. - При этом в договор обязательно должен быть включен пункт о форс-мажоре. Если задержка на стороне поставщика, застройщик не должен нести за это ответственности. Но если ванна пришла вовремя, а при установке была повреждена, то расходы ложатся на плечи строителей. Что касается вынужденных простоев, то их лучше прописать в договоре заранее – оплачивается ли работа бригады в этот период или нет.
Помимо сметы, в договоре должны быть указаны сроки выполнения работ. Если сроки не установлены, суд может признать такой договор незаключенным. Елена Крюкова также рекомендует обращать внимание в любом договоре с подрядчиками на периоды времени, которые исключаются из периода работы. Это могут быть периоды согласований, корректировок, передача документации сторонним специалистам, вынужденные простои из-за сбоев поставок и т.д.
Что делать, если договор «переполнился»
Рост цен на стройматериалы – не единственная причина, по которой ремонт может не вписаться в изначально оговоренный бюджет. Если работы ведутся во второстепенной квартире, возможны различные неожиданности: трещины в стяжке, отслоение штукатурки, плохая проводка и т. д. Профессиональные подрядчики, как правило, знают основные слабые места квартир в разных типах домов и предупреждают Заказчик об этом на стадии договора. Юридически это можно сделать в виде сносок: возле каждого потенциально уязвимого места ставится звездочка с пометкой — например, «если нет проблем с проводкой». Тогда заказчик заранее понимает, как может измениться бюджет в силу объективных причин.
Если в процессе ремонта выявляются обстоятельства, существенно влияющие на стоимость ремонта, возможен пересмотр условий договора с учетом новых объемов обязательств, — говорит Елена Крюкова. «То же самое относится и к работе дизайнера. Например, при демонтаже выявляются какие-то нюансы, которые нужно отразить в проекте, а этого нельзя было предусмотреть на этапе проектирования», — подчеркивает эксперт. «Это дополнительная работа дизайнера, которую по факту нужно будет оплачивать. Заказчик должен понимать, что такой объем дополнительных обязательств может быть выявлен, а исполнитель по действующему законодательству не должен этого делать без соответствующего письменного согласования с заказчиком. В этом случае составляется отдельный договор или дополнительное соглашение к действующему договору.
Когда и сколько платить подрядчикам. Гарантия
Как правило, подрядчики работают по предоплате. Специалисты не рекомендуют вносить большие суммы вперед — в этом случае заказчик не защищен от риска получения некачественной работы или срыва сроков.
Андрей Хрисанов рекомендует разбивать взаимодействие заказчика и исполнителей на этапы работы. «В своей практике мы используем такой подход: все работы разбиваются на этапы, делается аванс, например, 30% от общего бюджета, и этот аванс распределяется на все этапы пропорционально их стоимости», — говорит эксперт. . «Заказчик может прекратить сотрудничество в любой момент, но полученные авансы удерживаются. Остальные 70% за каждый этап мы получаем после успешной приемки работы. Так работает большинство строительных компаний.
Тигран Симонян рекомендует минимизировать практику предоплат. «В идеале оплачивать работу по факту, но в некоторых случаях приемлема и оправдана предоплата. Важно: это могут быть только относительно небольшие платежи — оптимально, чтобы размер каждого платежа не превышал 20–25% стоимости данного этапа по смете, — говорит эксперт. уведомляет заказчика, он принимает работу, это удостоверяется актом. Только после этого можно переходить к следующему этапу. Еще одним важным моментом является то, что в договоре должны быть указаны сроки исправления замечаний, если таковые имеются. Также предусмотрена ответственность подрядчика в случаях порчи материалов и нарушения сроков выполнения работ без объективных причин.
Даже после полного завершения и приемки работ заказчиком ответственность строительной компании остается – действуют гарантийные обязательства. «Гарантийные обязательства прописаны в договоре, минимальный срок — два года, — говорит Тигран Симонян. «Также важно подробно описать этот пункт: что является гарантийным случаем, что нет, какие условия эксплуатации заказчиком могут привести к нарушению гарантии».