Можно ли оформить генеральную доверенность на право продажи квартиры без присутствия гражданина, которому я доверяю?
Здравствуйте Дмитрий Олегович!
По своему содержанию выдача доверенности является односторонней сделкой, в связи с чем не обязательно присутствие лица, которому будут делегированы полномочия, но необходимо знать паспортные данные этого лица .
Гражданский кодекс
Статья 185. Доверенность представляет собой письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.2. Доверенности от имени несовершеннолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдаются их законными представителями.3. Письменное полномочие на совершение сделки представителем может быть предъявлено непосредственно представителем соответствующему третьему лицу, которое вправе проверить личность представляемого и сделать об этом отметку в документе, удостоверяющем полномочия представителя. по вкладу, для операций по его банковскому счету, в том числе для получения денежных средств с его банковского счета, а также для получения корреспонденции, адресованной ему в организации связи, может быть представлено представляемым лицом непосредственно в банк или организацию связи. Правила настоящего Кодекса о доверенностях применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом либо в решении собрания, если иное не предусмотрено законом или не противоречит существу правоотношения.5 . Если доверенность выдана нескольким представителям, каждый из них имеет полномочия, указанные в доверенности, если доверенностью не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6. Соответственно правила настоящей статьи применяются и в случаях, когда доверенность выдается совместно несколькими лицами.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Можно ли продать квартиру по доверенности
Возможность представлять интересы другого лица гарантируется главой 10 ГК РФ «Представительство. Доверенность». Представитель, как доверенное лицо гражданина, может обращаться в государственные органы и совершать сделки от имени доверителя. Помимо прочего, представитель имеет право на продажу недвижимого имущества, принадлежащего доверителю, и регистрацию перехода права собственности, если эти полномочия подтверждены текстом документа.Следует отметить, что доверенность на распоряжение недвижимостью должна быть нотариально удостоверена.Поэтому для удостоверения доверенности необходимо посетить нотариальную контору или частный нотариус.
Привет! Как оформить генеральную доверенность на совершение сделок по продаже квартиры риелтору? Дело в том, что мне некогда продавать квартиру, так как я живу в другом городе.
Хочу доверить процесс оформления риелтору. То есть, чтобы он нашел покупателя, все устроил и получил деньги.
Хотела бы посмотреть образец доверенности на продажу квартиры.
Добрый день, Павел!
Вам необходимо обратиться к любому нотариусу, который составит и удостоверит такую доверенность. В доверенности также должно быть предусмотрено право представлять интересы в Росреестре для осуществления регистрационных действий.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Отличия генеральной доверенности от других видов
В законодательстве отсутствует понятие генеральной доверенности. На практике под ней понимается генеральная доверенность, которая наделяет представителя всеми полномочиями собственника недвижимости — от возможности заключения предварительного договора с покупателем до права на получение денег по договору и обращения в гос. органы регистрации прав на недвижимое имущество.
Другие виды доверенностей дают более ограниченный круг полномочий, например, право на заключение договора купли-продажи с конкретным покупателем, право представлять интересы продавца в государственных органах. регистрацию или право на сбор или получение документов.
Когда выдается генеральная доверенность?
Генеральная доверенность выдается в случаях, когда домовладелец по тем или иным причинам не может принимать полноценное участие в сделке купли-продажи квартиры. Вы должны оформить этот документ, если владелец недвижимости:
- Отсутствует в городе, в котором находится недвижимость, и не имеет возможности приехать на сделку;
- Не может выполнять функции продавца по состоянию здоровья;
- Не имеет времени, возможности или желания продавать недвижимость.
Как правило, поводом для оформления доверенности является проживание или пребывание в другом городе или болезнь владельца.
Инструкция по оформлению генеральной доверенности на продажу квартиры
Оформить доверенность достаточно просто – сама процедура занимает немного времени и требует минимального количества документов.
Кто удостоверяет доверенность
Доверенность на право подачи заявлений о государственной регистрации или сделок, требующих нотариального удостоверения, должна быть нотариально удостоверена. В соответствии с п. 2 ст. 185.1 ГК РФ, доверенности, удостоверенные:
- Начальник, заместитель начальника медицинской части, старший или дежурный врач - в отношении пациентов военно-лечебных учреждений;
- Командиры воинских частей, соединений и т.п. - в отношении военнослужащих, а при отсутствии нотариуса по месту нахождения указанной части - в отношении членов семей военнослужащих;
- Начальники мест лишения свободы - в отношении лиц, содержащихся под стражей;
- Руководители стационарных организаций социального обслуживания или руководители органов социальной защиты. защита - в отношении граждан, проживающих в этих учреждениях.
Ранее должностные лица органов местного самоуправления могли удостоверять доверенности на распоряжение недвижимостью, но в последней редакции Закона № 4462-1 они были лишены таких прав.
Кто может оформить генеральную доверенность
Доверенность может быть выдана любому дееспособному совершеннолетнему гражданину. Обычно владельцы недвижимости выбирают в качестве представителя близкого родственника или другого известного человека. Вы также можете оформить доверенность на юриста или риэлтора.
Где можно получить доверенность
Доверенность может быть выдана в нотариальной конторе, у частного нотариуса, у должностных лиц, на которых возложено выполнение функций нотариуса. Находясь за границей, оформить доверенность можно в консульстве. Также можно вызвать нотариуса на дом, если доверитель по состоянию здоровья или другим причинам не может сам приехать в офис. Следует отметить, что за вызов нотариуса взимается дополнительная плата.
Необходимые документы
При посещении нотариуса собственник должен предъявить документы, подтверждающие его полномочия на оформление доверенности. Это включает:
- Паспорт гражданина Российской Федерации;
- Документы, подтверждающие право собственности на имущество, являющееся предметом доверенности (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).
Также необходимо предоставить нотариусу паспортные данные лица, на которое оформляется доверенность. Предъявление паспорта представителя, а также его личное присутствие не обязательны. В случае возникновения у нотариуса сомнений в дееспособности собственника жилья, он также может потребовать от заявителя предоставить справку из ПНД и/или наркологического диспансера.
Содержание и форма документа (образец)
Документ должен быть составлен в письменной форме. Если ее составлением занимается сам нотариус, то зачастую доверенность оформляется на специальном бланке. Если доверитель самостоятельно заполнил документ, то допускается использование обычного листа бумаги.
Генеральная доверенность должна содержать следующую информацию:
- Название документа;
- Паспортные данные доверителя;
- Паспортные данные доверенного лица;
- Информация о продаваемом объекте (кадастровый номер, расположение, адрес, этаж, площадь, количество жилых комнат, площадь каждой комнаты в квартире и т.д.);
- Полномочия представителя (в генеральной доверенности перечислены все полномочия представителя – от сбора документов до возможности получения денег и совершения любых юридических действий, необходимых для совершения сделки);
- Стоимость продажи жилья - можно указать точную, минимальную или максимальную цену продажи, также можно вообще не устанавливать цену продажи;
- Срок действия доверенности;
- Возможность передоверия (с правом передоверия/без права передоверия);
- Имя и подпись руководителя.
В конце документа ставится подпись и печать нотариуса, а также расчет взимаемой за услугу стоимости.
После оформления доверенности необходимо передать ее оригинал представителю. Это можно сделать лично или по почте. Если используется электронная форма доверенности, имеющая равную юридическую силу бумажной версии, то вы можете отправить ее по электронной почте.
Стоимость оформления доверенности
В соответствии с пп. 6 р. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» за удостоверение доверенности взимается пошлина в размере 200 рублей. Если нотариус не только удостоверяет, но и оформляет документ, взимается дополнительная плата за оказание юридических и технических услуг (ЮТО), по сути, нотариальное вознаграждение. Размер пошлины определяется нотариальной палатой субъекта Российской Федерации. Он не может превышать максимальный тариф, определяемый Федеральной налоговой службой Российской Федерации. В среднем максимальный тариф за оформление доверенности составляет от 1700 до 2500 рублей. в зависимости от региона.
Следует отметить, что лицо, обратившееся к нотариусу, вправе отказаться от оформления нотариусом доверенности и, соответственно, уплаты УПТХ. Гражданин может настаивать на удостоверении составленного им документа, и нотариус не вправе отказать в этом (см. Постановление Судебной коллегии по гражданским делам Вооруженных Сил Российской Федерации от 3 июля 2018 г. № 48- КГ18-13). Однако на практике за УПТХ обычно приходится платить — проще заплатить небольшую сумму, чем доказывать свою правоту в суде или искать другого нотариуса.
Срок действия документа
Срок действия доверенности можно определить по самому документу, например, можно указать, что он действует месяц. Максимальный срок действия доверенности не ограничен, ранее он не мог превышать 3 лет с момента составления. Если в генеральной доверенности срок не указан, то считается, что она действительна в течение года (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Следует отметить, что если в документе не указана дата его удостоверения, он считается юридически недействительным.
Как провести сделку купли-продажи по доверенности
Проведение сделки, в которой от имени продавца выступает доверительный управляющий, существенно не отличается от случаев, когда продавец является непосредственным собственником имущества. Представитель продавца:
- Демонстрирует недвижимость потенциальным покупателям;
- Находит покупателя и обсуждает с ним предварительные условия сделки;
- При необходимости заключает с ним договор задатка или аванса;
- Подготавливает документы, необходимые для продажи;
- Составляет и подписывает основной договор купли-продажи, по которому получает денежные средства;
- Заполняет заявление о переходе права собственности в отделении Росреестра или в МФЦ;
- Получает копию договора купли-продажи после внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН.
Также представитель может совершать иные юридические действия, если их совершение необходимо для продажи квартиры.
Аннулирование доверенности
При необходимости домовладелец может отозвать доверенность, даже если срок ее действия еще не истек. Отзыв доверенности осуществляется тем же лицом, что и ее удостоверение, то есть тем же нотариусом, который ее выдал. Для аннулирования доверенности собственник жилья должен явиться к нотариусу с паспортом и документами на квартиру. За совершение данного нотариального действия также взимаются государственная пошлина и вознаграждение нотариусу.
Доверитель обязан уведомить своего представителя об отзыве доверенности лично или с помощью нотариуса. В обязанности доверителя также входит информирование третьих лиц об отзыве документа. Например, он должен уведомить покупателя, если к моменту отзыва доверенности он уже найден. Если этого не сделать, то последствия любых юридических действий, не выходящих за рамки полномочий, определенных документом, будет нести доверитель. После уведомления представителя об аннулировании доверенности он должен вернуть документ доверителю.
Проверить действительность доверенности можно на официальном сайте ФНС РФ с помощью специального сервиса. Для этого в поле поиска необходимо указать регистрационный номер доверенности и дату ее удостоверения.
Риски продавца и покупателя при продаже квартиры по доверенности
Генеральная доверенность на продажу квартиры – это документ, увеличивающий риски продавца и покупателя в случае совершения сделки купли-продажи квартиры. Для продавца существует риск того, что результаты сделки не оправдают его ожиданий. Поэтому в документе должна быть указана точная или минимальная цена, по которой недвижимость должна быть продана. Если продавец не имеет полного доверия к представителю, то лучше оформить не генеральную, а специальную доверенность, в которой объем полномочий доверенного лица ограничен.
Покупатель также имеет свои риски. Основная опасность заключается в возможности столкнуться с поддельным документом. Поэтому покупателю следует проверить действительность доверенности с помощью сервиса, предоставляемого официальным сайтом ФНС РФ.
Покупатель также рискует, что сделка может быть расторгнута судом, если выяснится, что на момент удостоверения доверенности собственник имущества был недееспособным. Кроме того, не исключено, что доверенность была отозвана, представитель был уведомлен об аннулировании документа, но в нарушение своих обязанностей совершил сделку с покупателем. В этом случае регистрация права собственности также будет аннулирована.
Часто задаваемые вопросы и ответы
Когда вам нужна юридическая помощь
Генеральная доверенность на продажу квартиры – документ, передающий практически все полномочия продавца представителю. Поэтому к его составлению нужно подходить с особой осторожностью. Доверитель должен выбрать надежного представителя и правильно оформить доверенность. Составление документа можно доверить нотариусу, так как нотариальное удостоверение доверенности на продажу по-прежнему обязательно. Однако необходимо учитывать следующий факт – нотариус не может гарантировать, что доверительный управляющий не выйдет за рамки своих полномочий. Также нотариус не может предусмотреть случаи, когда доверитель ошибочно или по ошибке делегирует представителю слишком широкий круг полномочий.
Поэтому перед составлением этого документа и передачей полномочий продавца представителю необходимо проконсультироваться с юристом.