Инвестиционный договор: что это такое в 2022 году

Концепция и сюжетная композиция

Инвестиционная деятельность подразумевает использование финансовых ресурсов или имущества для содействия развитию проекта с целью последующего получения прибыли. Направления, в которые вкладываются средства инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать сферу строительства, реконструкции объектов, приобретения оборудования, восстановления и закупки производственного оборудования.

Предметный состав договора разнообразен: инвестиционный договор может включать следующие виды сторон:

• Юридические лица;
• Государственные и муниципальные предприятия;
• Физические лица;
• Иностранные юридические лица.

Правоотношения по инвестированию регулируются:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательство не дает точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике также используются понятия договора и соглашения.

Прямого законодательного ограничения на заключение сделок между физическими лицами нет. Возможны правоотношения между любым из вышеперечисленных видов групп: например, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен в целях вклада физического лица в строительство с целью получения жилой площади в строящемся доме в будущее. Заключение договоров между государственными органами и юридическими лицами может осуществляться в целях создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного договора затрудняет его отграничение от других видов сделок. По сравнению с предварительными договорами купли-продажи, договора подряда, оказания услуг, кредита договор хозяйственного инвестирования имеет сходные черты. Что отличает инвестиционные операции от других?

Отличительными чертами этого контракта являются:

• Целевое использование предоставленных средств (при заключении договора инвестор определяет объем и пределы использования предоставляемых ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
• Особый режим налогообложения (имущество, полученное по таким сделкам, не облагается НДС, данное положение установлено пунктом 4 статьи 39 НК РФ и подтверждено судебной практикой - см. решение от 12.04.2006 г. в деле № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
• Страхование средств, используемых инвестором (в случае заключения договора об осуществлении инвестиционной деятельности с участием органов государственной и муниципальной власти необходимо применение инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является Постановление Правительство Российской Федерации от 22 ноября 2011 г. № 964);
• Использование нескольких соединений в предметном составе (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После ввода объекта в эксплуатацию он будет находиться в пользовании компании, для чего он заплатит деньги инвестору).

Порядок заключения

Заключению инвестиционной сделки предшествует ряд конкретных действий. В связи со специальной целью - получение дохода в будущем с использованием материальных или финансовых ресурсов - порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и ввода материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после ввода проекта в эксплуатацию - бизнес-план.
2. Переговоры по контракту. На данном этапе стороны определяют предмет договора; подрядчики; пределы ответственности; условия отчетности и лимиты на использование средств инвестора.
3. Подписание документов. Заключительный этап, на котором согласовывается договор с инвестором, достигнутые договоренности приобретают юридическую силу и начинается расчет сроков реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписанный сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки на строительство. Документ должен включать следующие разделы:

1. Предмет сделки. Указано, на что инвестор выделяет средства, при каком результате цель считается достигнутой; заключение инвестиционных договоров на строительство требует точного определения предмета, для этого указываются следующие данные: площадь, адрес, этажность, назначение.
2. Характеристики объекта строительства: наличие обременений; кадастровые номера земельных участков, на которых осуществляется застройка; цена; категория.
3. Имущественные права на результаты проекта. Устанавливается вид права инвестора: рента или собственность; размер доли.
4. Обязанности сторон. Определены круговые обязанности по уплате взносов, подготовке проектов, сроки выполнения работ и осуществления платежей, а также обязанность по страхованию объекта.
5. Финансовые условия. Указан объем инвестиций на реализацию проекта; устанавливаются виды вложений: денежные средства, имущество, права.
6. Ответственность: инвестиционный договор может, но не обязан это предусматривать, а в случае ее отсутствия будут применяться общие положения закона: например, ст. 17 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.
7. Заключительные положения. указывается количество подписанных документов; продолжительность контракта; передача прав.
8. Реквизиты и подписи сторон. Регистрируются индивидуально определяющие данные: ИНН, ОГРН, адрес, наименование участников сделки; указано полное имя. подписант и подписал.