Почему банки неохотно выдают ипотечные кредиты на частные дома?
Поддержка сегмента ИЖС на государственном и региональном уровнях — не единственная мера, к которой хотят прибегнуть власти. Предполагается, что выгодная ипотека поможет увеличить спрос на частные дома: в настоящее время банки кредитуют таких заемщиков без особого энтузиазма. По мнению руководителя проекта «ДОМ ТЕХНОНИКОЛЬ» Андрея Баннова, ипотечное кредитование малоэтажного домостроения можно считать рабочим инструментом. Если предлагаемая мера будет системной, она может дать толчок развитию этого сегмента.
Пока не так много банков, готовых предоставить эту услугу. В первую очередь это связано с тем, что банкам сложно прогнозировать риски строящегося дома, в том числе оценивать его конечную ликвидную стоимость, пояснил эксперт.
Среди немногочисленных финансовых организаций, предлагающих кредиты на строительство коттеджей, можно назвать Сбербанк, линейка кредитных предложений которого традиционно одна из самых обширных. Вы можете оформить ипотеку на строительство дома в этом банке, подготовив первоначальный взнос 25%, деньги можно получить на срок до 30 лет с предложением 9,7%.
По аналогии с проектным финансированием в многоквартирном строительстве и в сегменте малого строительства банк снижает риски нецелевого использования средств. Однако сохраняется опасность умышленного завышения стоимости работ подрядчиком и заказчиком. В этом случае конечный продукт не сможет покрыть расходы банка в случае негативного исхода событий. Это вторая причина, по которой кредитные организации не любят выделять средства на малоэтажное строительство, — добавил Андрей Баннов.
Ипотека на ИЖС в Москве и Московской области
Этим летом программу ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства представил ДОМ.РФ. Банк предлагает взять на покупку недвижимости сумму от 500 тысяч до 30 миллионов рублей, на сдачу от 11% годовых при условии первоначального взноса не менее 20%. Заемщик должен расплатиться с финансовым учреждением в срок от 3 до 30 лет.
На данный момент воспользоваться предложением можно только в Москве и Московской области или только в некоторых аккредитованных подрядных организациях. Как пояснил заместитель председателя правления ДОМ.РФ Данила Литвинов, серьезный потенциал роста спроса на строительство частных домов на рынке есть, но соответствующих финансовых инструментов для россиян практически нет. После оценки эффективности программы на территории столичного региона власти могут распространить ее на другие субъекты Российской Федерации.
Алексей Войлуков, вице-президент Ассоциации банков России, считает, что сектор индивидуальной жилищной ипотеки в настоящее время характеризуется неликвидным обеспечением, и финансовые организации вынуждены компенсировать свои риски с помощью ипотечных продуктов с более высокими ставками. Проблему может решить стандартизация индивидуального жилищного строительства, над которой в настоящее время работает экспертное сообщество. Стандарты позволят снизить затраты кредиторов на оценку частных домов, выступающих в качестве залога, и повысить ликвидность таких зданий.
Будет ли востребована новая ипотечная программа в России?
По данным Росстата, ежегодно наши соотечественники строят за свой счет 250-270 тыс. частных домов общим метражом более 30 млн «квадратов», то есть около 40-45% всего ввода жилья. Например, в Нижегородской области в январе-сентябре 2019 года горожане построили 4164 частных дома, что соответствует 63,9% выделенной площади жилья в регионе.
Рост спроса на индивидуальное жилье, зафиксированный статистической службой и прогнозируемый правительством на ближайшие годы, может стать хорошей основой для построения новой системы ипотечного кредитования. Однако прежде чем заработает ипотека для ИЖС, законодателям предстоит создать жесткую систему нормативов для рынка малоэтажной застройки. В памяти рядовых граждан у власти могут возникнуть проблемы уже на этом этапе.
Единые стандарты, о которых говорит Минстрой, — очередная пустая бумажка. Необходимо развивать СПтехнадзор. Поскольку нашей совести не хватает честного труда, - комментирует предложения Минстроя пользователь под ником Правша.
Ознакомившись с инициативой чиновников, россияне скептически отнеслись к мысли о том, что критерии оценки проектов индивидуального жилищного строительства могут быть закреплены на нормативном уровне (это необходимо сделать для того, чтобы банки могли определять ликвидность домов при оформлении решение о кредите).
Когда нет института репутации, реально сложно оценить, за что берутся деньги. Люди по-разному оценивают работу. Отзывы также трудно доверять. Даже если кто-то кого-то искренне хвалит, не факт, что эта работа была сделана правильно, и через некоторое время могут возникнуть проблемы, пишет на форуме Александр33.
Многие читатели сошлись во мнении, что даже если государство и выстроит систему требований к объектам индивидуального жилищного строительства, на которые банки с радостью выдадут ипотечные кредиты, это будут только элитные коттеджи. Чтобы угодить финансово-кредитным организациям, малоэтажные проекты должны реализовывать только солидные компании с внушительным послужным списком.
Мы не найдем эти впечатления и качества в течение дня. Но если ценник зашкаливает, то и спрос будет сложностью. Многие люди занимаются самостройкой по вечерам и выходным, потому что у них даже нет лишних денег на иммигрантов, констатирует пользователь GrauRu.
На данный момент идея льготной ипотеки для желающих переехать в собственное жилье выглядит довольно привлекательно, но как это предложение будет реализовано и будет ли оно действительно выгодно для широкой аудитории, еще предстоит выяснить.