Что такое приватизированное жилье?
Начиная с 1991 г. граждане России получили право на перевод государственного, муниципального жилья, в котором они проживают, в категорию частной собственности на основании Закона РФ № 1541-1 (от 04.07.1991). Эта процедура называется приватизацией. Как показывает статистика, основную часть частного жилого фонда составляют приватизированные квартиры. А учитывая, что процедура признана в стране бессрочной, эта тенденция сохранится и в ближайшие годы.
Принять участие в приватизации недвижимого имущества могут все лица, зарегистрированные по месту жительства в данном жилом массиве. Право возникает, если совершеннолетний гражданин ранее не участвовал в приватизации другого жилого помещения. Предоставляется один раз. Но это правило не распространяется на несовершеннолетних.
Важный! Дети могут становиться участниками приватизации неограниченное количество раз и не обязательно в отношении квартиры, в которой они прописаны. Несовершеннолетние участвуют во всех приватизациях, в которых участвуют их родители, даже если они не зарегистрированы. Кроме того, опекуны обязаны следить за тем, чтобы имущественные права детей не нарушались. По достижении совершеннолетия они могут снова стать участниками приватизации, но только один раз.
Участие в процедуре является правом совершеннолетнего лица, но не его обязанностью. Даже имея постоянную регистрацию, гражданин может отказаться от участия в приватизации. В этом случае он не приобретает права собственности на жилье, но и не теряет права проживания в нем. И в случае возникновения такой ситуации выселить человека с оккупированной территории практически невозможно даже в судебном порядке при смене собственника.
Если жильцы приватизировали квартиру, на них распространяются все права и обязанности собственников недвижимости. Это значит, что они могут ее продать, подарить, заложить и т. д. Причем не только всю квартиру, но и каждую отдельную долю.
При наличии нескольких собственников жилье регистрируется в общей долевой собственности. И каждый собственник получает свидетельство о праве собственности на свою долю в Росреестре. Далее при совершении юридических сделок со своими долями они оказываются в роли созависимых собственников, но не могут помешать друг другу продать или подарить свою часть.
Можно ли разделить приватизированную квартиру при разводе?
Приватизированное жилье по своим правовым характеристикам соответствует любой другой частной собственности. С его помощью можно совершать весь спектр юридических сделок на общих основаниях, в том числе и раздел.
Рассмотрим подробнее, как делится приватизированная квартира при разводе. Процедура будет зависеть, в первую очередь, от количества собственников и пожеланий самих супругов.
Если муж и жена приватизировали имущество на двоих во время брака, то они оба приобретают права на него. В этом случае разрез проводят:
- При составлении добровольного договора.
- Через суд.
Если имущество было приватизировано одним из супругов до брака, оно остается его личной собственностью и не подлежит разделу в случае развода. Но есть исключение из этого правила, которое закреплено в ст. 37 СК РФ. Если такая квартира в период брака была значительно улучшена за счет общих средств, она может быть признана общей собственностью и разделена по определенным долям.
В ситуации с приватизированной квартирой есть и другой вариант. Возможно, один из супругов отказался от участия в приватизации, и квартира была оформлена как собственность другого лица. В этом случае оно останется личным имуществом и не подлежит разделу. Решение о приватизации обратной силы не имеет. Однако после развода собственник не сможет выселить бывшего супруга с занимаемой площади. Исключением являются ситуации, когда отказавшийся от приватизации супруг имеет свою другую жилплощадь. Например, приватизировать в другой квартире.
Добровольный раздел приватизированной квартиры
Согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации все имущество, нажитое супругами в браке, признается общей собственностью. Это означает, что в случае развода она будет поделена между ними в равных частях. В случае с приватизированной квартирой нет необходимости даже определять эти части. Они выделяются изначально, т.к. право собственности оформляется в долевую собственность.
Если муж и жена хотят установить иной порядок собственности в отношении своего имущества, закон им не препятствует. Супруги могут добровольно заключить:
- Соглашение о разделе общего имущества.
- Брачный контракт.
Какой документ удобнее в данном случае, стороны могут решить самостоятельно. Но какой бы из них вы ни выбрали, процедуру составления лучше доверить профессиональному юристу, чтобы избежать возможных споров в будущем. Для грамотного текста необходимо ознакомиться с большим количеством нормативно-правовых актов и сопоставить их с конкретной ситуацией.
Соглашение о разделе
Условиями договора может быть установлен любой порядок владения общим имуществом. Главное, чтобы его условия не противоречили действующему законодательству. Например, если в приватизации участвовали несовершеннолетние дети супругов, родители не могут определить правовой статус своих долей в соглашении. Но они могут распоряжаться своими частями. Например, отписать их в пользу друг друга или детей.
Этот документ:
- За время существования официального брака.
- После развода.
Это важно знать! Если супруги составили соглашение о разделе, оно должно быть нотариально заверено. В противном случае документ не будет иметь юридической силы (ст. 38 СК РФ).
Брачный контракт
Порядок его составления в целом аналогичен порядку написания договора раздела. Основное отличие состоит в том, что его условия допускают распределение права собственности на личное имущество. Те. если квартира принадлежит только одному, стороны вправе установить на нее право общей собственности.
Брачный контракт допускает даже раздел имущества, которое стороны еще не приобрели. Например, ввести пункт, согласно которому, если супруги решат участвовать в приватизации, приобретенное жилье будет признаваться собственностью их несовершеннолетних детей.
Этот документ:
- Перед свадьбой жениха и невесты. В этом случае он приобретает юридическую силу только после официальной регистрации брака.
- В период брака.
Важный! Брачный договор подлежит нотариальному удостоверению (ст. 41 СК РФ). Регистрировать документ в Росреестре следует только в том случае, если условия меняют собственные доли в приватизируемой квартире и в другой жилой недвижимости.
Раздел приватизированной квартиры через суд
Как показывает статистика, супруги редко заключают добровольные соглашения. Чаще раздел приватизированной квартиры при разводе осуществляется через суд.
Судья при принятии решения придерживается принципа равенства долей. А в случае с приватизированной квартирой их даже не нужно определять, если жилье приватизировано в общую долевую собственность. Каждый собственник в свидетельстве о собственности указывает размер своей доли.
Если супруги приватизировали квартиру в каких-либо долях, при разводе она будет разделена согласно условиям, прописанным в свидетельстве о праве собственности.
Те. по сути, процедуру даже сложно назвать разделом общего имущества, т.к. каждый просто принимает свою долю в этом.
Исключения редки. Так, сразу после принятия Закона №1541-1 при приватизации часть квартир была просто оформлена как совместная собственность супругов без выделения долей. Через некоторое время ситуация была исправлена, но в России часть этих квартир до сих пор находится в совместной собственности. В случае раздела между супругами они будут разделены пополам.
Еще одна исключительная ситуация – благоустройство жилого помещения за счет средств общего семейного бюджета или личных сбережений супруга, не являющегося собственником. Например, женщина до замужества приватизировала однокомнатную квартиру. После свадьбы муж решил сделать в ней ремонт. По окончании работ стоимость имущества увеличилась вдвое. Если деньги на ремонт были общими, такую квартиру можно признать общей и разделить согласно установленным долям.
Параметры раздела
Любой из супругов может обратиться в суд с иском о признании имущества общим. В этом случае следует обратиться в районный суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика. Если его местонахождение неизвестно или истец относится к льготным категориям (например, воспитывает несовершеннолетнего ребенка), иск можно подать по месту нахождения квартиры или его места жительства.
В случае удовлетворения требований истца приватизированная квартира может быть разделена по решению суда следующим образом:
- Квартира выставлена на торги. Выручка от продажи делится между супругами в соответствии с долями, установленными судом. Такой вариант невозможен, если кроме мужа и жены в квартире есть другие собственники, например, несовершеннолетние дети пары.
- Квартира переходит в собственность одного из супругов, а он обязуется выплатить другой стороне денежное или имущественное возмещение. Если стороны не договорятся по этому вопросу, собственником останется супруг, имеющий большую долю в имуществе. При равенстве долей судья будет ориентироваться на то, с кем останутся несовершеннолетние дети после развода, на наличие другого жилья для заявителей и т.д.
- В недвижимости доли будут выделены в натуре, и каждый из супругов продолжит в ней свое проживание. С квартирой, особенно с однокомнатной, такую процедуру осуществить сложно. А вот в приватизированном частном доме можно.
Если стороны придут к компромиссу в ходе судебных заседаний, они могут заключить мировое соглашение до вынесения решения по делу. Заверять его у нотариуса не нужно, т.к. постановление судьи подтвердит юридическую силу документа.
Можно ли разделить приватизированную квартиру после развода?
Семейный кодекс допускает раздел общего имущества во время брака и после развода. В такой ситуации просто важно соблюдать срок исковой давности. В таких случаях он составляет три года (ст. 38 СК РФ). Это не значит, что раздел жилья после развода осуществляется только через 3 года. Отсчитывается с момента, когда сторона узнала о нарушении собственных имущественных прав. И это может быть через 10 лет после расторжения брака. Эти правила распространяются на решение вопроса в суде.
Супруги могут составить соглашение о разделе имущества в любое время после расторжения брака по своему усмотрению.
Какие трудности могут возникнуть?
Если квартира приватизирована в долевую собственность, она будет разделена по долям и, как правило, никаких сложностей не возникает. Сложности возникают, если в благоустройство жилья вкладываются большие дополнительные средства, принадлежащие всей семье. В этом случае, если возникнут споры, их придется решать в суде.
Первая трудность, с которой столкнется истец, – это сбор доказательств. Вам потребуются финансовые документы, подтверждающие факт вложения семейных средств. Без помощи профессионального юриста в этом вопросе обойтись сложно. Он будет делать запросы в банки, госструктуры и т.д.
Вторая сложность – подать иск. Для решения этой проблемы также нужен профессиональный юрист. Потому что в тексте документа необходимо давать ссылки на действующее российское законодательство.
И самое главное, только хороший юрист сможет заранее оценить, насколько дело перспективно, и как выстроить защиту интересов. Ведь в процессе может возникнуть еще множество нюансов. Например, наличие несовершеннолетних детей в паре и т.д.