Где они продаются?
В столице есть несколько структур, которые проводят такие аукционы. Одна из них – Моссоцгарантия. Подавляющее большинство предложений от этой госструктуры – это квартиры для пожилых людей. Приобретать такие участки выгодно, так как на них разрешена ипотека и субсидии (например, покрытие залога материнским капиталом). Но действуют правила: потенциальный покупатель вносит задаток в размере 200 000 рублей и его личное присутствие на торгах обязательно.
Квартиры передаются городским властям пенсионерами, как правило, одинокими, имеющими договор пожизненного содержания или договор о передаче в дом престарелых для безвозмездной передачи квартиры.
На площадке «Росэлторг» предлагается вторичное жилье и новостройки. Он считается самым крупным среди частных заказчиков и юридических лиц. Первоначальный взнос составит 100 000 рублей, личное присутствие не требуется. Процедура торгов и покупки осуществляется с использованием Личного кабинета.
Что предлагают на аукционах?
По статистике риелторов, более 70% всех предложений недвижимости составляют проблемные банковские квартиры, в том числе поступившие сюда через процедуру банкротства. Эти квартиры появляются на торгах вне государственных площадок и сопряжены со значительными рисками.
Для того чтобы банк выставил жилье заемщика на торги, нужны веские основания.
Последний способ продать квартиру через аукцион – это аукцион недвижимости. Продажа осуществляется агентством недвижимости по сниженной цене. Участвовать может любой желающий или только допущенные лица.
Сюрпризы квартир
Несложно предположить, что большая часть квартир предлагается к продаже с обременениями. Обычно это неуплата коммунальных платежей. Поэтому новый владелец может столкнуться с отключением электричества, газа, воды и отопления. Это еще полбеды. Долги отображаются в его личном кабинете. Чтобы от них избавиться, приходится стучать в пороги управляющих компаний, а иногда и обращаться в суд. Только через суд возможно списать долг предыдущего собственника, а сделать это удается далеко не всегда.
Следующий риск банкротства квартиры – зарегистрированные жильцы. Если заложенная квартира продается исполнительной службой в счет погашения долга по кредиту после процедуры банкротства, покупатель вполне может увидеть в жилищных документах бывшего собственника с компанией родственников. Зарегистрированных можно выселить только по решению суда. Дело это не быстрое, а в некоторых ситуациях и безнадежное. Например, нельзя выписывать детей.
Если покупатель готов мириться с наличием зарегистрированного по документам иностранного ребенка, то его ждет неприятный сюрприз. В такой квартире не будет возможности:
Пока ребенок не вырастет и не выйдет за рамки закона.
Важный! Если на торгах с недвижимостью, находящейся в государственной собственности, узнать о количестве жильцов квартиры можно до аукциона, то в остальных случаях это не так прозрачно.
Как не попасть в ловушку?
Ситуаций, когда собственники квартир остаются с правом проживания в них, очень много. Например, отказываются от приватизации, но сохраняют за собой право жить в квартире даже при смене собственника. Такие дела занимают очень много времени, рассматриваются в суде годами.
Если квартира заложена и принадлежит вторичному фонду, то безопаснее всего пойти в паспортный стол и взять справку о количестве проживающих в ней. В случае с новостройками еще проще, ведь эти данные отображаются при регистрации в госреестре.
Еще одно бремя возникает по вине компаний, которые ликвидируются или банкротятся. Например, компания предоставила свое жилье работникам (по социальному контракту). В случае ликвидации или банкротства компании выселить таких людей очень сложно. По закону это можно сделать, если они будут обеспечены другим жильем, не хуже предыдущего.
Последняя ловушка — это сам процесс торгов. Да, начальная цена лота всегда ниже средней по рынку. Но в процессе торговли людьми берет верх азарт, и они не могут остановиться, даже если приблизились к рыночной цене или даже превысили ее. В итоге покупатель получает квартиру с непрозрачной историей, да еще и очень дорогую.
Есть ли выход?
Эксперты скептически относятся к возможности найти беспроблемную квартиру на публичных торгах. Хотя чиновники настаивают на том, что покупка у государства априори гарантирует честность сделки, юристы в сфере прав на недвижимость не могут с этим согласиться. Квартира по схеме банкротства, заложенная или отобранная за долги под «коммуналку» всегда будет высокорискованной сделкой. В нем никто не может жить, на него может быть решение суда. Но кто поручится, что сделка впоследствии не будет оспорена прежним собственником.
Единственная категория покупателей, которая может получить бонус по таким сделкам, — это агентства недвижимости. Обычно они покупают квартиры для того, чтобы отремонтировать их, а затем перепродать на вторичном рынке.
Этот вариант подойдет рядовым гражданам, если квартира продается новая (то есть в ней еще никто не жил). Тогда риски минимальны из-за отсутствия жилищной истории. Кроме того, при покупке на аукционе риски банкротства с покупателя снимаются законом. Иными словами, организатор аукциона не имеет права обжаловать такую сделку за нарушение порядка торгов или что-либо еще.
Как выгодно использовать квартиру, купленную на аукционе?
Даже если квартира останется с «историей», то почему бы не использовать время с пользой? Например, сделать комплексный ремонт фирмой-подрядчиком, чтобы сдать квартиру. Конечно, это возможно, если квартира пустует и проблема связана с документами, а не с бывшими жильцами.
Возвращаясь к ремонту, почему компания, а не частная бригада? Покупателю важно быстро придать жилью товарный вид. Такую скорость ремонта может обеспечить только компания. Ведь он связан договорными обязательствами, а заказчик имеет право контролировать выполнение работ по договору.
Помимо скорости работы, цена ремонта не меняется независимо от сроков. Она будет зафиксирована из расчета стоимости квадратного метра. В частных бригадах такой роскоши не встретишь.
Последнее – если вы делаете налоговый вычет (можно по закону на отделочные работы), то наличие договора является основанием для получения вычета на ремонт.