Зачем нужен новый закон?
Раньше жители часто жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних в подъезде. Закон разработан Минстроем России для предотвращения нарушения прав жильцов многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, общежития и другие предприятия сферы обслуживания. В то же время это существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые помещения для предпринимателей.
Ужесточение правил передачи также связано с резонансным законом о запрете общежитий в квартирах, вступившим в силу с 1 октября 2019 года. Документ не запрещает общежития и мини-гостиницы, но такие предприятия теперь могут располагаться только в нежилых помещение с отдельным входом.
Новые правила перевода: что усложнило
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его нужно было получить, если передача предполагала действия с общим имуществом. Теперь отдельный вход стал обязательным условием смены статуса жилья. После перевода помещения из жилого в нежилое следует исключить возможность доступа в жилое помещение. Это правило затруднило передачу некоторых помещений даже при наличии согласия жильцов, получить которое также непросто.
До 2019 года предприимчивым гражданам было достаточно изменить статус здания с жилого на нежилое, получив разрешение местного самоуправления. Теперь коммерческое использование квартиры может осуществляться только с письменного согласия соседей, остальные жильцы высказывают свое мнение на общем собрании. Предпринимателям для передачи необходимо подать не только заявление о передаче адресата, его технический план и согласовать перепланировку (устройство нового подъезда), но и получить подписи всех жителей смежных квартир и результаты голосования на собрании домовладельцев.
Ольга Эттлер, член Коллегии адвокатов России:
- Принятые изменения существенно усложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, несмотря на то, что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при наличии необходимого кворума, так и согласия всех собственников помещений, прилегающих к указанной квартире. Помещение должно соответствовать санитарно-техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если: оно не имеет отдельного входа и невозможность обустройства такого входа; является частью жилища; в нем постоянно кто-то живет; она обременена правами любых лиц. Статус помещения можно изменить на нежилое, если оно находится на первом этаже или выше, но только в том случае, если помещения под ним также являются нежилыми.
Как получить согласие жильцов дома
Теперь для получения разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд необходимо согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила делят жителей МКД на две группы влияния. Первая группа – непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к передаваемым помещениям, в том числе сверху и снизу. Второй – остальные обитатели дома. Из первых обязательно получить письменное согласие всех, с кем помещение граничит через стену, пол или потолок. Если они не согласны, можно даже не переходить к следующим шагам.
Законопроект устанавливает разные условия кворума общего собрания и принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для того чтобы собрание имело кворум, необходимо одновременное выполнение двух условий. Во-первых, участие двух третей голосов от общего числа собственников, проживающих в подъезде, в котором находится передаваемое помещение. Во-вторых, участие в собрании составляет не менее 50% голосов от общего числа в палате. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего числа голосов собрания и общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, смежных с передаваемым помещением, дадут согласие на перевод его в нежилой фонд, общее собрание может этого не допустить. Собрание собственников будет правомочным, если в нем примут участие собственники, имеющие более 2/3 от общего числа голосов в доме.
Наталья Пшеничникова, старший преподаватель кафедры юридических дисциплин Университета «Синергия»:
- Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельную жилую площадь в нежилое помещение, если на это дано письменное согласие всех соседей (сверху, снизу и рядом), примыкающих к жилой площади; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее чем 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении отсутствуют жильцы и/или на него не наложено обременение.
Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Только отдельная квартира может быть переведена из жилой в нежилую. Комната не может быть переведена в нежилое помещение.
Какие документы необходимы для перевода в нежилое помещение
Для перевода жилого дома в нежилой его собственник подает в орган управления муниципальным имуществом либо через МФЦ, либо онлайн на портале mos.ru:
- Заявление о передаче помещения;
- Правоустанавливающие документы на передаваемое помещение (оригиналы или нотариально заверенные копии);
- План передаваемого помещения с его техническим описанием (если передаваемое помещение жилое, то его технический паспорт);
- Поэтажный план дома, в котором расположены передаваемые помещения;
- Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки передаваемого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилых помещений в нежилые;
- Согласие каждого собственника всех помещений, прилегающих к передаваемому помещению, на перевод его в нежилое.
Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на передаваемое помещение, план передаваемого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится передаваемое помещение. Орган, переводящий нежилые помещения в жилые, запрашивает эти документы самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.
После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически направляются в Московский Росреестр, который вносит сведения в ЕГРН. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник передаваемого объекта может обратиться в любой столичный центр обслуживания населения с документом, подтверждающим перевод его жилой недвижимости в нежилую. В этом случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал начальник управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Сколько стоит перевод
Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлекаемых специалистов, отмечает Ольга Эттлер.
Средняя стоимость перевода начинается от 250 000 рублей, — рассказывает старший преподаватель кафедры юридических дисциплин Университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть затрат пойдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.
Что будет с уже открытыми магазинами?
У жителей МКД есть надежный инструмент для защиты от нежелательного соседства, считает Александр Костюков, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест». По его словам, теперь они могут легко заблокировать желание бизнесменов открыть паб или магазин в своем доме. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, поскольку обратной силы закон не имеет. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.
Зачем переводить "жилье" в "нежилье"
В 1990-х и начале 2000-х было популярно переоборудовать жилые помещения в нежилые на первых этажах домов. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных районах. Квартиры на первых этажах активно переводились в нежилые помещения, открывались магазины и другие востребованные жильцами предприятия сферы услуг. Это было выгодно как продавцам, так и покупателям. Поскольку продажа квартиры для такой цели обходилась дороже, у предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для владельцев таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте. .
В первую очередь бизнесменов интересовали дома у метро или на центральных улицах с высокой проходимостью. В последние годы эта услуга потеряла популярность в столице, так как большинство квартир в местах с хорошей проходимостью выкуплены и переданы. Кроме того, в Москве все новостройки уже давно строятся с нежилыми первыми этажами.