Совместное владение и совместное владение: в чем разница?
Владеть собственной долей удобно – есть четкое понимание, сколько квадратных метров у человека. Акциями легче управлять (продать, сдать в аренду, обменять). И все же есть ряд отличительных особенностей, которые следует учитывать перед оформлением выделения долей из совместной собственности.
Основное отличие, чем совместная собственность отличается от долевой, заключается в отсутствии точного определения размера имущества, которое принадлежит каждому. По умолчанию считается, что совместная квартира принадлежит обоим супругам поровну.
Второе отличие выражается в порядке распоряжения жилплощадью:
- Совместное имущество продается, обменивается, дарится супругами совместно при наличии письменного согласия на совершение сделки;
- Продать обыкновенную долю можно только после предварительного предложения выкупа другим собственникам жилья, и только после их отказа от покупки появляется право продать свою долю стороннему покупателю.
Если есть желание продать часть совместного имущества у одного из собственников, то сначала вам предстоит выделить свою долю, а затем пройти оформление сделки отчуждения со вторым собственником.
Порядок перехода совместной квартиры в долевую собственность
Для перевода совместной собственности в общую долю соблюдается следующий алгоритм:
- Определите, как имущество будет переоформлено в доли – добровольно или в судебном порядке.
- Если стороны собираются самостоятельно зафиксировать соотношение долей, необходимо обсудить условия раздела и порядок пользования помещением, если это необходимо.
- Составьте текст договора, в котором оговариваются доли всех участников совместной собственности. Каждый из собственников должен подписать документ. Если один из владельцев является несовершеннолетним или недееспособным лицом, подписи ставятся родителями или законными представителями.
- Подготовить документацию по сделке - на имущество и удостоверяющие личность документы.
- Соглашение удостоверяется нотариусом.
- Квитанции об оплате регистрационного сбора.
- Зарегистрировать право на долевую собственность через МФЦ, Росреестр или через нотариуса.
Через 10-14 дней обращаются по месту сдачи документации за получением новых выписок из ЕГРН, в которых будет сказано, что имущество долевое.
Как составить соглашение о разделе долей в квартире
Чтобы потом никто не смог оспорить сделку с разделом долей, рекомендуется привлечь юриста или обратиться за помощью в нотариальную контору.
Если вы решили составить договор самостоятельно, в него необходимо включить обязательные пункты:
- ФИО, паспортные данные, адреса владельцев.
- Описание недвижимости - адрес, технические характеристики, количество комнат, площадь, этаж.
- Сведения о выписке из ЕГРН, подтверждающей право собственности.
- Документы, дающие основания для отчуждения имущества.
- Согласие совладельцев на предлагаемый вариант раздела.
- Доля каждого собственника.
- Подписи и дата согласования.
В большинстве случаев без нотариального заверения договора Росреестр не примет документы к исполнению.
Распределение долей квартиры материнским капиталом
Если квартира куплена в ипотеку обоим супругам с привлечением средств материнского капитала, после ликвидации задолженности перед банком необходимо наделить имуществом всех членов семьи, выделив им доли.
Соглашение подписывается самостоятельно, без необходимости заверения его у нотариуса, если доли супругов остаются нераспределенными, а дети получают части, указанные в документе. Законом предусмотрено 6 месяцев для переоформления совместной собственности в общую долевую собственность.
Документы для сделки
Для оформления долевой собственности через договор потребуется пакет документации:
- Личные паспорта или иные удостоверяющие документы владельцев;
- Заявление от каждого собственника о государственной регистрации;
- Соглашение об определении долей (по одному экземпляру для каждого из участников);
- Свидетельство о браке (если собственниками являются супруги);
- Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Если регистрацией занимается доверенное лицо, на него оформляется нотариально заверенная доверенность.
Стоимость и сроки
В процессе переоформления совместной собственности в долевую будет понесен ряд расходов.
| Действие | Стоимость |
|---|---|
| Нотариальное заверение | 0,5% от стоимости объекта, но не меньше 300 рублей |
| Технические работы по составлению соглашения (платят нотариусу или юристу) | Определяют в индивидуальном порядке, в зависимости от места обращения и сложности ситуации. Обычно расходы в пределах 5 тысяч рублей |
| Регистрация долей в Росреестре | 2 тысячи рублей |
| Подготовка справок и документов | От 200 рублей |
Сроки оформления определяются индивидуально, в зависимости от готовности документов и договоренности между участниками. Как правило, долевая собственность регистрируется в течение 10-14 дней. Минимальный срок регистрации в Росреестре – 3 дня, если стороны решат обратиться к нотариусу.
Передача квартиры в доли принудительно
При отсутствии консенсуса среди собственников совместного имущества относительно порядка распределения долей заинтересованное лицо обращается с иском в суд. Этот вариант предполагает более длительный период согласования и более высокие судебные издержки. Кроме того, средства придется потратить на оплату услуг адвоката, который поможет выиграть дело с учетом интересов истца.
Перед подачей иска необходимо пройти стадию досудебного урегулирования, направив каждому из собственников предложение о мирном варианте раздела. Если стороны отказались от переоформления совместного имущества в общее долевое, они начинают подготовку к судебному разбирательству.
Пошаговое описание действий по размещению долей
Алгоритм выделения доли в судебном порядке:
- Подготовка документов, подтверждающих правоту истца.
- Составление претензии с требованием переоформления единичного объекта в доли.
- Подача иска с приложениями в суд - лично, по почте, через представителя.
- Оплата судебного сбора (от 400 до 60 000 рублей в зависимости от цены иска).
- Участие в судебных заседаниях.
- Получение решения суда, вступившего в законную силу.
- Подача пакета документации в Росреестр для регистрации акций и получения выписок из ЕГРН.
Если решение суда не удовлетворяет одну из сторон, апелляционная жалоба подается в срок, отведенный судом.
Документы для суда
К иску прилагаются документы, подтверждающие законность и справедливость требований заявителя:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- Документы, подтверждающие наличие права требования своей доли в судебном порядке (письменное предложение о размещении доли);
- Выписка из ЕГРН (справка из Росреестра);
- Технический паспорт от БТИ (при необходимости)
- Платежный документ, подтверждающий оплату пошлины.
В зависимости от конкретного случая могут потребоваться дополнительные документы для собственников, справки с места жительства.
Как подать иск о выделе долей из общего имущества
При составлении искового заявления придерживаются требований ст. 131-132 ГПК РФ. Документ может быть напечатан или написан разборчиво от руки.
Структура претензии:
- Заголовок (вступительная часть) с указанием органа юстиции, сторон процесса (истец, ответчик, третье лицо), цены иска.
- Описание. Описательная часть следует за названием документа, пишется после заголовка. Здесь необходимо отразить ситуацию, суть возникших споров. В них указываются собственники объекта, форма собственности, сведения о долях (если они выделены), о попытке досудебного урегулирования, причины выделения площади из квартиры.
- Мотивационная часть. Начинается со слов «Прошу суд», а потом пишут требования со ссылкой на нормы законодательства. Без достаточной юридической подготовки будет сложно подготовить правильное обоснование.
- Вывод. В последней части искового заявления пишут ФИО и адреса свидетелей, которых необходимо вызвать в суд, а также перечисляют прилагаемые документы.
В конце документа ставят подпись с расшифровкой и указывают дату составления.
Как преобразовать частную собственность в совместную
Иногда собственники, наоборот, хотят пересмотреть раздел имущества, отказываясь от собственных долей в пользу совместной собственности, когда все участники в равной степени претендуют на квартиру.
Обратный процесс передачи имущества из долевой в совместную собственность часто востребован парами, которые хотят упростить налоговый процесс.
В отличие от переоформления совместного имущества в долевое, обратный процесс возможен только во внесудебном порядке. Стороны должны договориться об отмене долевого раздела жилплощади. Это главное и единственное требование.
Схема действий по обратной регистрации квартиры в совместной собственности:
- Согласуйте ситуацию с другими собственниками и получите их согласие.
- Подготовьте договор (вместо него можно использовать брачный договор).
- Передать подписанный договор нотариусу на подпись.
- Обратитесь в Росреестр или МФЦ с подготовленным пакетом документов (договор, удостоверение личности и документы на недвижимость).
Расходы на перерегистрацию аналогичны расходам на размещение акций, а вот с налогами дело обстоит иначе. Если до этого налог платился по размеру доли, то после оформления совместной собственности налог уплачивается равными частями.
Юридические сложности при переоформлении в долевую собственность
Управление имуществом, принадлежащим многим владельцам, довольно сложно. Приходится прикладывать немало усилий, чтобы согласовать условия сделки, угодив каждому из собственников.
Чтобы не было проблем с согласованием условий переоформления квартиры в доли, следует привлечь грамотного юриста. Он поможет правильно сформулировать пункты договора и подскажет пути оптимального варианта оформления.