Обычная практика банков при выдаче кредитов
Если доход подтвержден
В большинстве банков для оформления любого кредита, в том числе и ипотечного, вам потребуется подтвердить свои доходы официальным документом, чаще таким документом является справка 2НДФЛ. Наличие постоянного и стабильного источника дохода выступает своеобразным гарантом платежеспособности заемщика для финансовых компаний.
Без подтверждения каких-либо доходов рассчитывать на получение какого-либо кредита не приходится, клиент получит 100% отказ в крупных федеральных банках. Можно попробовать обратиться в непопулярные финансовые компании, которые в редких случаях могут предоставить кредит даже без подтверждения официального дохода, чтобы увеличить клиентскую базу и популярность своего бренда.
Если доход неофициальный
При наличии источника дохода, пусть и не официального, есть шансы на получение ипотечного кредита. Так, например, у Сбербанка есть ипотечная программа, по которой при оплате половины стоимости приобретаемой недвижимости можно оформить договор с минимальным пакетом документов.
Ипотечные программы
Большинство банков относятся к следующим свойствам
- Готовые квартиры в новостройках,
- Квартиры на вторичном рынке недвижимости,
- Доля в квартире или доме с долевой собственностью,
- Строящиеся коттеджи, гаражи, дома,
- Земельные участки.
Категории граждан, которые не могут официально подтвердить свои доходы
Однако при этом они могут рассчитывать на получение ипотеки при соблюдении ряда условий, в том числе
- Индивидуальные предприниматели,
- Граждане, получающие серую или черную заработную плату «в конвертах»
- Фрилансеры,
- Представители творческих профессий,
- Граждане, живущие на доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества.
Требования к заемщикам
Специальные ипотечные программы для граждан без официального трудоустройства отсутствуют; они рассматриваются на общих основаниях. К этим категориям граждан будут применяться более жесткие требования, чем к тем, кто может документально подтвердить свои доходы.
Если говорить о стандартных требованиях к ипотечным клиентам, то они должны соответствовать следующим условиям:
- Иметь паспорт гражданина Российской Федерации,
- Место жительства должно быть местом приобретения квартиры или иного недвижимого имущества,
- Возраст должен быть не менее 21 года
- Высокий уровень дохода
- Наличие средств для внесения первоначального взноса
- Постоянное место работы на 6 месяцев и более,
- Общий стаж работы 1 год.
То есть официальное трудоустройство является одним из ключевых факторов оценки заемщика. Но, на самом деле, для банка не так важно, работаешь ты или нет, важно, платишь ты кредит или нет. Поэтому для заемщиков без официального места работы для получения ипотечного кредита основная задача – доказать банку свою платежеспособность.
Как уже отмечалось, возможность получения такой ипотеки выше не в крупных банках, таких как Сбербанк или ВТБ24, а в небольших местных банках. Там чаще всего готовы пойти на встречу и рассмотреть все условия и требования в индивидуальном порядке. В крупных банках все стандартизировано и платежеспособность будет оценивать программа, которая примет решение на основании предоставленных данных, без необходимости пакета документов, вероятность отказа достаточно высока.
Как подтвердить платежеспособность?
Основной документ для подтверждения дохода
Является справкой о доходах физических лиц, которую не могут предоставить те, кто не имеет официального трудоустройства. Но есть и другие способы доказать свою финансовую состоятельность.
Часто используется, но не совсем законно, предоставление фиктивной справки о доходах, которая получается с согласия или без согласия работодателя. Способ достаточно опасный, так как подлог и предоставление заведомо ложных документов является уголовным преступлением.
Информация о доходах в банке будет проверена в обязательном порядке. Если информация выйдет наружу, то с большей долей вероятности банк не будет подавать в суд. Но в кредите точно откажут, да еще и в кредитную историю внесут информацию, что может негативно сказаться на возможности впоследствии взять любой другой кредит.
Альтернативный вариант
Предоставление справки от работодателя по форме банка. Для этого потребуется согласие работодателя на распространение данной информации, что не всегда возможно.
Еще один «хитрый» способ получить одобрение ипотеки в банке — устроиться на работу на срок, необходимый для выполнения требований банков. Трудоустройство может быть реальным или номинальным, когда человек просто числится в какой-то организации. После одобрения кредита можно увольняться, дальше трудоустройство никто проверять не будет.
Получить кредит на покупку квартиры без справки о доходах возможно через потребительский кредит. Большинство банков при оформлении потребительского кредита не требуют подтверждения источников дохода, как правило, достаточно сведений, указанных клиентом в анкете в качестве уровня дохода.
Вы можете доказать свою платежеспособность законными способами
- Предоставление копий документов, подтверждающих получение денежных средств,
- Гражданско-правовые договоры на оказание услуг (такие договоры заключаются и при неформальной занятости),
- Акты выполненных работ,
- Выписки о движении денежных средств по банковскому счету,
- Договоры аренды, если источником дохода является сдача в аренду недвижимого имущества или оборудования,
- Справки о получении пособий, социальных выплат, налоговых вычетов,
- Декларация о доходах, в случае работы в качестве фрилансера, брокера или самозанятого лица,
- Информация о наличии ценных бумаг, обеспечивающих постоянный пассивный доход.
То есть, даже если у вас нет официального подтверждения источника дохода по справке 2НДФЛ, то при наличии реального ежемесячного дохода, достаточного для погашения кредитных платежей, вы можете рассчитывать на одобрение ипотеки.
Завышенные требования к безработным
Пари
ВАЖНО Плата по ипотеке не должна превышать 40% от общего дохода.
Заемщики, которые не могут официально подтвердить свой доход, являются категорией риска для банка. Они покроют свои риски более высокими ставками по кредитам, а также требованиями, предъявляемыми к самим заемщикам. Шансы на получение ипотеки в этом случае увеличиваются
- Наличие недвижимости, которую вы можете предоставить в качестве залога,
- Высокий первоначальный взнос
- Возможность привлечения в качестве поручителя или созаемщика лица, получающего высокий официальный доход,
- Открыв дебетовую карту в банке и переводя на нее все свои неофициальные доходы, дополнительно можно настроить автоматическое списание средств на оплату ипотечных платежей.
Дополнительным подтверждением платежеспособности может быть наличие заграничного паспорта с отметками о многочисленных пересечениях российской границы, договоров аренды недвижимости.
Первоначальный взнос
Одним из ключевых факторов является сумма первоначального взноса, который заемщик имеет в наличии. Это один из показателей финансовой грамотности и умения распоряжаться деньгами клиента – при определенном уровне доходов не всегда легко и просто собрать определенную сумму на первоначальный взнос. Кроме того, чем выше уровень первоначального взноса, тем ниже сумма кредита по кредиту.
Следовательно, для банка такое финансирование становится менее рискованным и повышается вероятность его одобрения. Для граждан без официального места работы потребуется первоначальный взнос от 50% стоимости имущества.
При наличии первоначальной суммы более 75% на официальные декларации о доходах редко обращают внимание. Наличие высокого первоначального взноса также может благоприятно сказаться на процентной ставке и сумме страховки.
Наличие поручителей и созаемщиков
Еще одним фактором, повышающим шансы на одобрение ипотеки, может стать возможность привлечения поручителей или созаемщиков. Имейте в виду, что при оформлении ипотеки на семью будут учитываться доходы всех ее членов, если один из супругов работает официально, то оформить ипотеку на него можно.
При выборе созаемщика вне семейного круга следует учитывать два факта.
- На эту роль идеально подходят граждане, не состоящие в браке и не имеющие детей, так как их расходы сокращаются.
- Риск того, что созаемщик после выплаты ипотеки заявит о своих правах на квартиру, достаточно велик. А основному заемщику придется потратить много времени и сил, чтобы доказать факт, что именно он заплатил за квартиру.
Поэтому важно ответственно подойти к выбору созаемщика и заранее оценить все риски.
При наличии поручителей будет учитываться не более 50% их доходов.
ВАЖНО, к поручителям будут применяться те же требования, что и к заемщику.
Хорошими аргументами будет отсутствие у поручителей проблем с законом, особенно по экономическим преступлениям, отсутствие иждивенцев (несовершеннолетних детей, родителя, беременной супруги), тесная связь с заемщиком, более полугода постоянной работы опыт, регистрация в городе приобретения недвижимости.
ВАЖНО Поручитель должен иметь возможность официально подтвердить свой доход. В противном случае его участие вряд ли поможет ситуации.
Наличие залога
Возможность предоставить банку залог станет дополнительным и весомым аргументом в одобрении кредита. Можно использовать в качестве залога
- Любая недвижимость, принадлежащая заемщику, в том числе коммерческая,
- Движимое имущество, практически любые виды транспорта,
- Ценные бумаги, доли в уставном капитале,
- Ювелирные изделия, предметы искусства,
- Ценная бытовая техника.
Стоимость залога должна быть примерно равна сумме предлагаемого кредита. Еще одним критерием залога будет его ликвидность, то есть возможность банка быстро, в случае необходимости, продать залог и превратить его в реальные деньги.
ВАЖНО при оформлении недвижимости в залог, важно знать, что после этого сдать ее в аренду будет нельзя, если есть риски ее порчи и снижения стоимости. В этом случае даже его ремонт придется согласовывать с банком.
Специальные программы для определенных категорий лиц
Такие категории лиц, как студенты и пенсионеры, не имеющие официального трудоустройства, могут улучшить жилищные условия по специальной программе. Такие программы предлагает Сбербанк. Программа «Ипотека для студентов» на данный момент действует только в двух субъектах Российской Федерации в Краснодарском крае и Ростовской области.
Важным критерием при получении ипотеки по данным программам является возможность привлечения платежеспособных поручителей. В первом случае это работающие родители, а во втором – взрослые платежеспособные родственники, чаще всего дети пенсионеров.
Какие банки дают ипотеку без официального трудоустройства?
Условия банков различны для разных категорий граждан, при этом есть некоторые региональные особенности. Как правило, при высоком первоначальном взносе и возможности доказать наличие средств для выплаты ипотечных платежей отсутствие официального трудоустройства не вызовет затруднений.
Практика показывает, что ипотечный кредит гражданам, не имеющим официального дохода, можно оформить в таких банках, как Открытие, Совкомбанк, Ренсанс Кредит, Тинькофф Банк, Дельта Кредит и некоторых других. Ипотека выдается, как правило, при наличии одного или нескольких вышеперечисленных критериев – наличие залога, привлечение поручителей или высокий первоначальный взнос.
Современные условия позволяют оформить ипотечный кредит даже людям, не имеющим возможности официально подтвердить свой доход. Для них главная задача — доказать банку свою платежеспособность. Дополнительно увеличить шансы на получение кредита можно за счет привлечения поручителей или предоставления залога. Вероятность получения ипотечного кредита становится выше при наличии большой суммы первоначального взноса.