Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства
Напомним, что застройщик обязан уплатить дольщику (участнику долевого строительства) неустойку в следующих случаях:
- Если он нарушил сроки передачи объекта строительства дольщику, не согласовав предварительно с дольщиком изменение условий сдачи квартиры договора об участии в долевом строительстве;
- Если он нарушил срок устранения недостатков (дефектов) квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Для расчета неустойки по договору долевого строительства необходимо руководствоваться правилами, установленными Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты». Российской Федерации».
В соответствии с указанным законом размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи квартиры составляет двукратное значение 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнение обязательства из цены договора за каждый день просрочки.
Таким образом, для расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве необходимо произвести относительно простые арифметические действия с ценой договора, количеством дней просрочки и ставкой рефинансирования Банка России.
Расчет размера неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) квартиры в течение гарантийного срока производится исходя из того, что ее размер составляет 1 процент от:
- Или стоимость расходов на устранение такого недостатка (дефекта);
- Или стоимость квартиры, являющейся объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (недостатки) могут служить основанием для признания квартиры непригодной для проживания.
Получение штрафа по ДДУ в досудебном порядке
Сразу скажем, что дольщик не обязан соблюдать порядок досудебного урегулирования спора, если такой порядок не предусмотрен договором.
Для взыскания с застройщика неустойки по договору долевого участия в строительстве в досудебном порядке рекомендуется начать с направления застройщику письменного требования о добровольной уплате неустойки.
В тексте требования необходимо привести расчет и указать размер неустойки по договору долевого строительства. Кроме того, рекомендуется указывать в тексте убытки, причиненные дольщику сверх неустойки, возникшей, например, в связи с затратами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства. Застройщик обязан возместить эти убытки в полном объеме.
Рекомендуется приложить такие документы, как:
- Копия договора долевого участия в строительстве;
- Копия паспорта акционера;
- Копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия.
Требование и документы рекомендуется лично отнести в офис разработчика и сдать под роспись. Но вы также можете отправить запрос с пакетом документов ценным письмом с уведомлением о вручении и описанием вложения. Документы, подтверждающие передачу иска, и приложенные к нему документы могут пригодиться в суде, если дело будет передано в суд.
Застройщик обязан в срок, указанный в требовании, перечислить денежные средства на счет дольщика.
Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в срок, указанный в требовании, то обращение дольщика в суд и судебное разбирательство повлекут за собой дополнительные судебные издержки застройщика, связанные с госпошлиной, оплатой услуг адвоката и т.д.
Взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке
Если дело дойдет до суда, то начинать нужно с подготовки искового заявления.
В иск включены те же условия, которые ранее включались в требование о досудебной (добровольной) уплате неустойки (неустойки) застройщиком. Если, конечно, дольщик предъявил такой (досудебный) иск к застройщику. Но акционер может добавить к иску иск о возмещении морального вреда.
В исковом заявлении о взыскании с застройщика неустойки по договору долевого участия в строительстве должны быть указаны:
- Наименование суда, в который подается заявление;
- Наименование истца (акционера), его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
- Наименование ответчика (застройщика), его местонахождение;
- Указание на нарушение прав истца (акционера) и его требований;
- Обстоятельства, на которых истец (акционер) основывает свои требования, и необходимые доказательства;
- Цена иска (размер взыскиваемой суммы) с подтверждающим расчетом;
- Перечень документов, прилагаемых к заявлению.
К претензии необходимо приложить следующие документы:
- Копия договора долевого участия в строительстве;
- Копия паспорта акционера;
- Копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия;
- Предварительно отправленное застройщику требование с уведомлением о вручении, почтовым уведомлением и описанием вложения (если такое требование было отправлено застройщику);
- Ответ разработчика (если есть);
- Расчет штрафа;
- Квитанция об оплате госпошлины (при необходимости).
Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве должно быть подано в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или по месту жительства (пребывания) дольщика, либо по адресу место заключения или место исполнения договора.
Но если сумма требуемого штрафа меньше 50 000 рублей, то следует обратиться в мировой суд.
Суд в ходе судебного разбирательства может уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям, наступившим из-за нарушения сроков со стороны разработчик. Неустойка может быть также уменьшена судом по ходатайству подсудимого с обязательным указанием обстоятельств. При этом снижение будет возможно, если суд сочтет уменьшение размера неустойки допустимым.
После вступления решения суда в законную силу дольщику необходимо получить исполнительный лист и подать его вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства в районный отдел службы судебных приставов. Но акционер может самостоятельно обратиться с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет.