Как продать долю в доме без земли

Чем отличается часть дома от доли

Владельцы долей недвижимости часто думают, что часть дома принадлежит им. Однако по закону часть и доля являются разными категориями. А именно:

• Часть дома является обособленной территорией, в которую могут входить как жилые, так и нежилые помещения в обособленном пользовании. То есть частью дома, например, будут считаться несколько комнат с отдельным входом (так называемые «дома на двоих хозяев»). Как правило, эта часть выделяется физически или собственники договариваются о порядке использования.
• Доля в доме – это понятие, которое подразумевает долю в праве собственности. Если, например, у дома два совладельца, это не значит, что одному принадлежит правая часть дома, другому — левая. Оба имеют право свободно жить в доме. При этом каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание, соразмерные доле.

Собственник может продать как долю в доме, так и его часть. Однако преимущественное право покупки всегда есть у совладельцев. Это означает, что, прежде всего, продавец должен письменно предложить им выкуп своей доли. И он имеет право продать его третьему лицу только в случае его отказа и по цене не ниже той, что предложили соседям.

Законна ли продажа доли в доме без земли?

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ нельзя продать долю дома отдельно от земельного участка. Земельная доля всегда должна продаваться вместе с домом. Если земельный надел не указан в документах купли-продажи, это может быть причиной отмены сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если есть объективные препятствия для определения размера продаваемого участка.

Итак, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая землю, если:

1. На продажу и покупку самого сайта наложен запрет. Причины для этого могут быть разные: земельный надел находится в пограничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под охраной закона.
2. Земля не находится в собственности собственников дома (т. е. находится в аренде), земля имеет право пожизненного наследуемого владения, либо земля находится во временном пользовании.
3. Размер доли в доме не может быть выделен естественным путем, то есть доля в доме настолько мала, что соответствующий ей земельный участок будет меньше разрешенной законом площади.
4. Выделение части земли препятствует свободному доступу к дому — это противоречит ФЗ № 221.

На практике, если вы выиграли право на продажу своей доли дома отдельно от земли, вы должны провести межевание земли. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. С помощью специального оборудования он определит координаты фактических границ участка и при необходимости согласует границы с соседями.

Далее он составит межевой план участка. Вам нужно подать его в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт. На этапе согласования также могут возникнуть различные сложности, преодолеть которые поможет профильный юрист.

Документы для регистрации сделки

Если вы собираетесь продать свою долю в доме без земли или с соразмерным земельным участком, вам необходимо собрать пакет документов, необходимый для данной сделки. Он будет состоять из:

• Свидетельства о государственной регистрации прав;
• Кадастровый паспорт и план участка, технический план здания;
• Документы, подтверждающие возникновение права на недвижимое имущество (дарение, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, аренды и др.);
• Разрешение на продажу от всех совладельцев, заверенное нотариально;
• Квитанции об оплате коммунальных услуг, подтверждающие отсутствие задолженности.

В случае продажи доли дома с участком необходимо будет собрать аналогичный пакет документов и подать бумаги в местный муниципальный регистрационный орган.

Последовательность проектирования

Продажа здания без земли осуществляется в четыре основных этапа. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, то, вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие требуемые документы имеют ограниченный срок действия.

Правильная последовательность:

1. Подготовьте документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
2. Подготовить документы на земельный участок. Вам понадобится кадастровый паспорт и план участка.
3. Определить площадь земельного участка, отведенного под здание. Для этого потребуется пригласить специалистов для замера участка и составления заключения.
4. Вызов специалистов для межевания участка, составления плана и топографической съемки.

Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью специализированных компаний. Подходящего специалиста может порекомендовать даже нотариус.

Стоимость регистрации

Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.

Расходы включают:

• Подготовка всех необходимых документов и справок - стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и тарифов вашего региона;
• Налог в размере 13% от стоимости доли, если вы владеете недвижимостью менее 5 лет;
• Услуги нотариуса – стоимость его помощи также зависит от региона и обычно составляет от 5 тысяч рублей;
• Нотариальное заверение — стоимость в пределах 0,5% от суммы сделки;
• Регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, она обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.

Источники:

Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в редакции от 25 декабря 2018 г.) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 1 июня 2019 г.)