Способы продать квартиру в ипотеку
Среди основных способов продажи жилья (квартир), находящихся в ипотеке, выделяют три основных способа. К ним относятся следующие:
Первый способ – досрочное погашение кредита. По этому способу продавец квартиры погашает кредит, а банк, выдавший ипотечный кредит, и регистрирующий орган снимают обременение в виде ипотеки на квартиру. Продавец может погасить кредит за счет собственных или заемных средств или за счет покупателя. После этого квартира освобождается от ипотеки и может быть продана.
При реализации этого метода есть особенности, о которых мы поговорим ниже.
Второй способ. При реализации этого способа оформление купли-продажи квартиры в ипотеку происходит с участием банка, выдавшего кредит. Выглядит это примерно так: сначала покупатель квартиры погашает кредит, затем банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога, после чего квартира продается.
При реализации третьего способа ипотечный кредит переоформляется на покупателя квартиры (то есть переоформляется на новое лицо). Главной особенностью метода является то, что для его реализации необходимо получить согласие банка на переоформление кредита. А поскольку у разных банков могут быть разные условия дачи согласия, это обстоятельство может вносить дополнительные особенности, связанные с пролонгацией ипотечного кредита.
Ниже мы рассмотрим особенности реализации каждого из трех способов продажи жилья (квартир), находящихся в ипотеке.
Продажа после досрочного погашения кредита
Напомним, что при реализации данного способа гражданин, желающий продать жилье, находящееся в ипотеке, должен предварительно погасить ипотечный кредит за счет собственных средств или средств покупателя квартиры. Далее банк и регистрирующий орган освобождают квартиру из-под залога.
Главная особенность здесь в том, что для досрочного погашения кредита нужно вернуть деньги в банк. Где взять деньги - это отдельная тема. Если у продавца квартиры есть деньги в нужном количестве, то особых проблем нет.
Но чаще всего продажа жилья, находящегося в ипотеке, связана с отсутствием денег у продавца. В такой ситуации продавец вынужден предложить покупателю схему, в соответствии с которой кредит погашается деньгами покупателя. Сама схема нормальная. Но, как правило, покупатели неохотно идут на сделку по такой схеме. Дело в том, что, перечисляя деньги продавцу для досрочного погашения кредита, покупатели рискуют потерять свои деньги и не получить квартиру.
У этой схемы есть еще один недостаток, заключающийся в том, что и продавец ипотечной квартиры, и покупатель вынуждены какое-то время ждать, пока банк и Росреестр снимут с квартиры обременение, связанное с его ипотекой.
Однако описанный способ продажи жилья (квартиры) в ипотеку является наиболее простым, особенно когда продавец и покупатель находятся в доверительных отношениях.
Ниже мы рассмотрим два способа продажи ипотечной квартиры с участием банка, выдавшего ипотечный кредит.
Продажа после погашения кредита с участием банка
Этот способ купли-продажи квартиры может быть реализован двумя способами.
Как это произошло? Сначала покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи. Далее покупатель уплачивает банку сумму долга продавца по кредиту, установленную на определенную дату. После этого банк передает документарную ипотеку продавцу квартиры и выдает ему справку о погашении задолженности по кредиту. Делается это при условии, что права банка были удостоверены такой ипотекой. Если ипотеки в документальной форме не было или она была иммобилизована, то можно воспользоваться вторым (описанным ниже) вариантом реализации данного способа купли-продажи жилья в ипотеку.
На следующем этапе покупатель либо вносит деньги в сейф, открытый в банке-кредиторе или любом другом банке, в размере разницы между ценой квартиры и суммой долга продавца, либо открывает аккредитив в банке на эту сумму разницы.
Продавец обязан зарегистрировать снятие обременения с квартиры в срок, указанный в предварительном договоре купли-продажи квартиры.
После этого продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи ипотечной квартиры, на основании которого оформляется переход права собственности на квартиру к покупателю.
На завершающем этапе средства из сейфа или средства по аккредитиву передаются продавцу квартиры на основании документов, предусмотренных законодательством и договором купли-продажи. Одним из основных документов является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данная выписка удостоверяет государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Сначала, как и в варианте 1, покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. Покупатель уплачивает банку сумму долга продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно информирует Росреестр о погашении задолженности продавца и направляет в этот орган документы для снятия обременения, в том числе документарную закладную или выписку со счета депо, если он был иммобилизован или оформлена электронная закладная.
Как и в первом варианте, покупатель кладет в сейф сумму разницы между ценой квартиры и суммой долга продавца перед банком по кредиту, либо открывает на эту сумму аккредитив. На следующем этапе продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи ипотечной квартиры. После этого регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
В завершение либо выдаются наличные деньги продавцу из банковской ячейки, либо оформляется аккредитив. Данные действия осуществляются при предъявлении покупателем документа, удостоверяющего переход к нему права собственности на квартиру.
Переоформление ипотеки на жилье на новое лицо
Сразу отметим, что для реализации данного способа должно быть согласие банка на переоформление ипотечного кредита покупателю.
Дело в том, что в такой ситуации происходит и продажа квартиры, и продажа кредита. Главная особенность здесь заключается в том, что для возложения прав и обязанностей на покупателя по договору ипотечного кредита он должен выполнить все требования банка к ипотечным заемщикам.
Если банк согласен, то банк, продавец жилья в ипотеке и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, приобретающий заложенную квартиру, становится на место заемщика (продавца) и принимает на себя все его обязательства по договору ипотечного кредита, в том числе те обязательства, которые не были должным образом исполнены продавцом. В этом случае квартира остается под обременением в виде ипотеки.
На следующем этапе продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры, а банк и покупатель заключают новый кредитный договор.
Далее, после подписания договоров в Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю, и вносятся изменения в ипотечную запись в связи со сменой залогодателя.