klassnospb.ru
Главная »

Как составить договор аренды жилья (образец, бланк) - Народный Советник

Жилищное право

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческой аренды, если речь идет о сделке между двумя гражданами) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных форм договоров аренды жилья, во множестве доступных на юридических сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Однако бывают случаи, когда лучше обратиться к профессионалу. Обычно такая необходимость возникает, если:

  • Есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
  • Договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
  • Размер платы за жилье слишком отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и вовсе заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать стандартный договор аренды? Скачать образец бесплатно

Гражданским законодательством предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они не отражены в тексте, то договор считается не только недействительным, но и просто незаключенным. В отношении арендного жилья существенными будут следующие условия:

  • Личность арендодателя и арендатора;
  • Предмет договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается внаем);
  • Размер арендной платы (в принципе можно не указывать, но тогда вы получите не договор найма/найма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением).

Структура договора аренды

Разумеется, договор не должен ограничиваться только существенными условиями. Форма, в которой должен быть составлен такой договор, в законе прямо не указана (кроме, конечно, случаев, когда требуется обязательная письменная форма), но на практике сложились определенные правила относительно структуры договора найма жилого помещения. .

Итак, договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор найма жилого помещения» или, правильнее с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, наименования или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращенные наименования, которые будут использоваться далее в тексте договора.
  2. Предмет договора. Здесь следует подробно описать жилье, которое сдается по договору. Чем полнее информация, тем лучше – поэтому в договоре должен быть указан не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение в аренду. помещения (право собственности, договор аренды с правом субаренды квартиры и т.д.).
  3. Размер арендной платы.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии данного пункта договор будет считаться заключенным сроком на 5 лет. Этот же срок установлен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок жилищного договора.
  7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь необходимо максимально подробно описать стороны. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц – организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и другие банковские реквизиты.

Конечно, эта структура является лишь ориентировочной. Стороны могут, по своему желанию, включить дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего работника, может потребовать включения в договор пункта о неразглашении третьим лицам.

Теперь разберем некоторые элементы конструкции более подробно.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров временного коммерческого использования жилья:

  • Договор аренды жилого помещения, по которому нанимателем может быть юридическое лицо;
  • Договор найма жилого помещения заключается только с гражданами-нанимателями (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, поэтому и тот, и другой часто называют договором аренды. Но все же есть некоторые отличия. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, временно проживающим не разрешается въезжать безвозмездно и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить другим лицам пользоваться своей квартирой бесплатно).

Кроме того, в договоре аренды должен быть указан не только арендатор, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды это не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть заселены позже с согласия собственника жилья, если площадь в расчете на каждого соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: для их заселения не требуется разрешения и соблюдение нормы не является обязательным.

Срок действия договора найма жилого помещения и связанные с ним особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

  • Контракты длительностью более года;
  • Контракты сроком менее года (краткосрочные).

Такое деление обусловлено следующими обстоятельствами:

  1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор согласно статье 683 ГК РФ считается заключенным на 5 лет. Для расторжения такого договора наниматель (квартирант) должен письменно уведомить собственника квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
  2. Обременения, возникающие при заключении договоров сроком на один год и более, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров правила относительно ремонта помещения не применяются, т.к. при аренде менее года необходимость ремонта может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если арендатор точно оплатил квартиру и не нарушил других своих обязательств по договору, он вправе заключить новый на тот же срок после истечения срока действия договора. Собственник квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан воздержаться от сдачи квартиры в аренду в течение года. Если в течение года он снова сдавал помещение, то предыдущий арендатор вправе требовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понес в связи с тем, что не получил жилье на новый срок . Однако в случае краткосрочных контрактов это правило не действует: они не могут быть продлены.

Жилищный сбор

Размер оплаты по договору аренды определяется сторонами самостоятельно. Однако статья 682 ГК РФ предусматривает, что максимальный размер пошлины может быть установлен законом. Правда, пока такие правила в отношении коммерческого найма еще не введены, но следует иметь в виду возможность введения в будущем.

Условия выплаты арендной платы также регулируются договором. Если стороны ничего не указали по этому поводу в договоре, то применяется правило, предусмотренное Жилищным кодексом в отношении социального найма. В соответствии с ним ежемесячная плата уплачивается не позднее 10-го числа месяца, следующего за тем, за который положена оплата.

Кроме арендной платы, стороны могут договориться и об оплате коммунальных услуг. Если это специально не оговорено в договоре, то электроэнергию, воду, теплоснабжение и т.д. оплачивает арендатор.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Обязательствами, возникающими у сторон договора с момента его подписания, являются:

  1. Наймодателю: предоставить комнату, пригодную для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый наниматель не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от собственника квартиры устранения этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались для устранения этих недостатков. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и путем вычета этих затрат из арендной платы.
  2. Нанимателю (нанимателю): своевременно оплачивать квартиру, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, помимо обязанностей, стороны также имеют определенные права. О некоторых правах арендатора (арендатора) уже говорилось выше. Кроме того, работодатель имеет право:

  1. При долгосрочном договоре (длительностью более года), с согласия собственника, сдавать помещение или его часть в аренду по договору субаренды.
  2. Разрешить временное проживание на срок не более 6 месяцев. Если за их размещение не берется плата (то есть не заключается договор субаренды), то согласия собственника не требуется – достаточно только его уведомления. Однако собственник вправе запретить проживание временных жильцов, если в результате их вселения у каждого человека в квартире будет меньше жилой площади, чем это предусмотрено нормами данного города.

Вопрос об использовании помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности является спорным. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖКРФ допускает такую ​​деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой стороны, статья 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность нанимателя использовать жилое помещение только для проживания. Представляется, что в этом случае будет разрешена предпринимательская и профессиональная деятельность арендатора - но только в том случае, если это будет прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже соглашение, не предусмотренное законом. Однако в этом случае речь уже пойдет о смешанном контракте.

Ответственность по договору аренды

Закон предусматривает ответственность обеих сторон договора. Но если арендодатель (арендодатель) несет ответственность только за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность арендатора гораздо разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) несет ответственность:

  1. За сохранность жилья и его целевое использование. Ответственность за нарушение здесь – возмещение причиненного собственнику ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе собственника помещения.
  2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет являться уплата процентов по ставке ЦБ РФ за все время просрочки, а также возможность расторжения договора в судебном порядке в случае неуплаты платежа в течение 6 и более месяцев (за краткосрочный контракт - 2 раза подряд).
  3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временно проживающих. Собственника квартиры не интересует, кто допустил нарушение – ответственность все равно будет нести арендатор.

***

Больше полезной информации в рубрике «Аренда и аренда жилья».

Вам также может понравиться
Рубрики
Популярное