Законодательные нормы и особенности договора с отсрочкой платежа
Продажа имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами ГК РФ:
Таковы ключевые отличия операции отложенного платежа. В противном случае условия и порядок перехода прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для сделок купли-продажи имущества.
Типы рассрочки
Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель платит за приобретаемый актив. Все условия определяются по соглашению сторон.
Депозит и остаток платежа
Покупатель платит двумя частями: сначала вносится залог в качестве гарантии сделки. После регистрации недвижимости в Росреестре покупатель оплачивает остаток продавцу. Размер залога определяется условиями договора. Обычно это 10-30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. В случае отказа покупателя от сделки сумма залога может быть невозвратной.
Процентная рассрочка с депозитом
Этот вариант расчета предполагает внесение депозита. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи с начислением процентов. В договоре указано:
- Стоимость имущества;
- Размер депозита;
- Сумма платежа;
- Основной долг;
- Процентная ставка;
- График платежей.
Ежемесячные платежи без депозита
Рассрочка без залога практикуется редко, например, при продаже социального жилья по специальным госпрограммам. Вся стоимость имущества делится на периодические платежи с процентами или без них.
Помимо вышеуказанной группировки, в рассрочку распространяются:
- По наличию процентов в расчетах: процентные и беспроцентные;
- По срокам подачи: краткосрочные и долгосрочные;
- Досрочное погашение по возможности: предусмотрено или нет.
В каких случаях выдается
Договор купли-продажи помещения с рассрочкой выгодно оформлять тем покупателям, у которых нет в наличии необходимой суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила купить дом. Или небольшая компания, решившая купить офис, склад или торговое помещение.
Покупка недвижимости в кредит – дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не забывайте о комиссиях банка, обязательной страховке и штрафах. Перед выдачей кредита банковское учреждение проверяет платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, выдвигаемые банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.
Какие документы необходимы для составления договора
Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Это основной титульный документ реализуемого объекта.
- Паспорт или иные документы, удостоверяющие личность сторон.
- Сведения из домовой книги о зарегистрированных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
- Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам за имущество.
Если вы приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно запросите Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.
Порядок составления договора
Правильный образец договора купли-продажи в рассрочку должен раскрывать следующую информацию о сделке:
- ФИО и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
- Предметом сделки является подробная информация об объекте, который продается по договору. Необходимо прописать адрес местонахождения, площадь, этажность, количество комнат и предоставить другую дополнительную информацию, позволяющую охарактеризовать и идентифицировать объект.
- Цена сделки, порядок внесения денежных средств и условия оплаты. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность платежей. Если за предоставление рассрочки взимается комиссия, определите ее размер. Предусмотреть меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
- Информация об ограничении прав и обременениях на объект. Необходимо подробно описать, какие и в каком объеме существуют ограничения на недвижимое имущество.
- Условия залога. Особенностью договора купли-продажи в рассрочку является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором. Задаток снимается после полной оплаты стоимости квартиры (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
- Условия выдачи имущества. Сторонам необходимо заранее согласовать время освобождения имущества от прежнего владельца. Например, запишите срок, к которому продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выехать из нее.
Если в сделке есть особые условия, рекомендуем все подробно описать в тексте договора.
Как зарегистрировать договор
Продажа недвижимости в рассрочку, а также договор купли-продажи с отсрочкой платежа оформляется в письменной форме. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий в результате залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 , статья 1, статья 2 Закона № 102-ФЗ; части 1, 2 статьи 14, 28 Закона № 218-ФЗ).
Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовить документы на недвижимость. Взять с собой:
- Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
- Договор купли-продажи;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Заявление (рекомендуем заполнять заявления непосредственно в МФЦ).
На что обращать внимание
Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 руб. Заказать выписку допустимо через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала Госуслуги.
Проверьте следующую информацию в документе:
- Информация о владельце;
- Наличие обременений на объекте;
- Наличие арестов, ограничений на недвижимость.
Проверенные данные помогут обезопасить себя от мошенников. Обратите внимание, что если продавец не заказывал выписку из ЕГРН и заключил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.
Риски продавца
Заключая договор рассрочки, продавец передает имущество в пользование покупателю, еще не получив полной оплаты за объект. В этом случае велики риски продавца:
- Покупатель не соблюдает условия оплаты. Систематические задержки и задержки платежей являются основанием для расторжения договора.
- При желании расторгнуть договор продавец обязан вернуть все полученные деньги. Не исключено, что у продавца не будет такой суммы.
- Имущество было возвращено в плачевном состоянии. В случае принудительного расторжения договора недобросовестный покупатель способен нанести ущерб предмету залога.
- Наличие задолженности по коммунальным и бытовым платежам. Вам придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится их погасить добровольно.
Для продавца имущества, несмотря на положения ГК РФ о залоге, риск потери денег или недвижимости в рассрочку достаточно высок, поэтому следует внимательно подходить к сделке и оценивать финансовое положение покупателя в продвигать.