Какие расширения требуют обращения к администрации
Не все расширения нужно регистрировать и не все они становятся причиной внесения изменений в ЕГРН.
Согласование действий с муниципалитетом и Кадастровой палатой обязательно, если:
- Реконструкция затронет несущие стены;
- От надежности постройки зависит безопасность людей (например, это дополнительная комната, в которой будут жить члены семьи).
Террасы, веранды, беседки и летние кухни чаще всего не относятся к капитальным строениям и не требуют обращения в муниципалитет.
Но если была проведена серьезная реконструкция (добавилась комната или этаж, гараж, баня, полноценная кухня), она должна быть согласована. Дело в том, что в процессе согласования выездные специалисты оценивают качество и безопасность пристройки, а это особенно важно для домов, в которых будут проживать люди постоянно.
Как это должно быть: процедура
Чтобы у владельца дома ИЖС или автора реконструкции не возникло вопросов у администрации, он должен действовать в следующем порядке:
- Свяжитесь с муниципалитетом, где зарегистрирован дом. Получить заявление на реконструкцию. Заполните его, предоставив техническую информацию о будущей пристройке к зданию и эскиз (чертеж).
- Дождитесь решения муниципалитета. Чаще всего оно положительное. Нужна веская причина для отказа. В крайнем случае заявка будет отправлена на доработку, если она не соответствует правилам.
- Получите разрешение и приступайте к запланированной реконструкции. Выполните его в соответствии с заявленной схемой.
- После завершения работ закажите новый кадастровый план дома у лицензированного кадастрового инженера. С этим документом снова обратитесь в муниципалитет, который проведет проверку на соответствие, после чего документация автоматически попадет в ЕГРН, где будут внесены изменения в кадастровые сведения.
А если расширение уже есть?
По разным причинам владелец может нарушить этот алгоритм и создать пристройку до обращения в муниципалитет. Одни игнорируют закон, другие боятся бюрократии. Есть и такие умельцы, которые делают пристройку без чертежей и схем, поэтому не могут предоставить эту информацию в муниципалитет.
Строение, созданное в результате такой незаконной реконструкции, называется самовольной постройкой.
Обнаружив несоответствие фактических квадратных метров, заявленных в кадастре, муниципалитет подаст в суд на собственника и принудит к сносу незаконной постройки. Причем сделать это владельцу придется за свой счет. Чтобы не попасть под крайние меры, владелец должен узаконить самовольную пристройку.
Вариант 1: досудебное соглашение
Алгоритм оформления пристройки к дому практически такой же, как и у традиционного уведомительного:
- Подать заявление в муниципалитет. Это может быть администрация района, города, села. Обычно такими вопросами занимается либо градостроительный комитет, либо агентство, связанное с архитектурой, в крупных городах существуют отдельные специальные контролирующие подразделения.
- Дождитесь ответа.
- Заказать технический паспорт новостройки.
- Возвращайтесь в муниципалитет.
- Пройти обследование.
Сложности могут возникнуть на этапе реагирования: если администрация откажет, узаконить строительство будет намного сложнее.
Вариант 2: Суждение
Если администрация отказала, а здание уже есть (или очень нужно), собственник может инициировать судебное разбирательство.
Подать в суд на администрацию несложно, и суд встанет на сторону заявителя, если:
- Заявитель является полным собственником как здания, так и земли под ним, здание не находится под арестом, долгов у него нет.
- Фактическая (или теоретическая) конструкция соответствует строительным нормам, не представляет угрозы для здоровья и жизни как самого владельца, так и окружающих.
- Пристройка не занимает чужую территорию: не находится на территории соседнего участка, не занимает муниципальную землю.
Если суд принимает решение в пользу заявителя, решение становится основанием для обращения в муниципалитет. Скорее всего, в ходе судебного разбирательства расширение уже пройдет экспертизу, и останется только зафиксировать его в ЕГРН — для этого обратитесь в МФЦ.
Если суд встанет на сторону ответчика и запретит строительство, у собственника есть три пути: подать апелляционную жалобу; изменить здание и привести его под требования закона: сделать более безопасным, изменить форму и т.д.
Затем повторно подать заявку в администрацию; Снести незаконную постройку.
Типичные причины отказа суда:
- Инициатором судебного разбирательства выступил гражданин, который не имел на это права. Это может сделать только собственник земли и здания. Если собственников несколько, и дом принадлежит им в долях, они должны подать коллективное заявление. В противном случае суд посчитает, что некоторые собственники не согласятся с новой площадью в их собственности (новый налог и увеличение коммунальных платежей).
- Пристройка не относится к категории строений, требующих легализации.
- Несоблюдение строительных норм, строительство представляет угрозу безопасности людей.
- Пристройка оказалась больше самого здания.
- Расширение не соответствует изначально заявленным параметрам.
Цена
Одна из причин, по которой владельцы не решаются начать строительство, обращаясь в администрацию, — это попытка сэкономить. Между тем, легализация здания по факту может стоить гораздо дороже!
Если пойти легальным путем (уведомить администрацию), в расходы войдут:
- Стоимость составления технического плана, который потом нужно будет приложить к заявке;
- Сбор за регистрацию в ЕГРН вносимых изменений.
Способ легализации постфактум через суд включает в себя:
- Государственная пошлина за рассмотрение дела. Его размер рассчитывается в процентах от стоимости готового здания. Для того чтобы подать в суд, заявитель должен иметь на руках экспертное заключение о цене пристройки.
- Стоимость мнение о цене расширения.
- Оплата технической экспертизы, которая выдаст заключение о безопасности и пригодности жилья к эксплуатации.
- Плата за юридические услуги, если вы решите воспользоваться услугами адвоката при обращении в суд.
- Сопутствующие расходы, если суд требует дополнительных экспертиз и документов.
В итоге стоимость легализации не порадует. Именно поэтому лучше сразу все делать по закону.
Вывод
Узаконить самовольную пристройку к дому можно, но это довольно трудоемкая и финансово затратная процедура. Заранее сказать, сколько денег уйдет на легализацию пристройки, сложно, поэтому, принимая решение о создании действительно капитального строения, лучше сразу идти по легальному пути. Путь уведомления не так страшен, он дешевле и не занимает много времени. Но вы можете быть уверены, что законное продление не принесет проблем с законом.