Привет!
Вопрос об аренде земель сельскохозяйственного назначения. Подскажите пожалуйста, как арендовать землю на 49 лет из земель сельхозназначения? Я уже подала объявление в газету, написала заявление о предоставлении мне кредита в МФЦ, а потом на прошлой неделе пошла к нам в управление в зем. отдела, а мне говорят, что на мой сайт была написана очередная заявка, и теперь будут проводиться торги... Скажите, это правильно, что мне об этом не сказали? Я узнал об этом только после того, как прошел месячный срок подачи объявления в газету. И что мне делать дальше?
Добрый день. Укажите даты, когда вы написали заявку, когда было опубликовано ваше объявление. Просьба от администрации (письменно) указать дату, когда им была получена заявка от второго лица.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Законодательство обязывает чиновников распределять участки
Основным документом, регулирующим отношения в сфере аренды государственных участков, является Земельный кодекс Российской Федерации. Оформить землю в аренду может даже обычный гражданин, если у него достаточно решимости.
Процедура стала намного проще по двум причинам. Во-первых, за последние годы сложилась серьезная судебная практика. Во-вторых, в марте 2015 года были внесены существенные изменения в ранее действовавшее законодательство. С этого времени предоставление свободных земельных участков в долгосрочную аренду, в том числе на срок до 49 лет, стало обязанностью государственных и муниципальных органов.
Но никто не гарантирует, что понравившийся участок достанется соискателю. По общему правилу до заключения договора необходимо провести аукцион.
Однако существует ряд исключений, при которых договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов. В частности земельный участок предоставляется без аукциона: 
- Отдельные категории бенефициаров;
- Собственники построек на участке;
- Для крестьянского хозяйства;
- Для строительства жилого дома и личного подсобного хозяйства;
- Под садом;
- Вместо конфискованного государством участка.
Поправки от 1 марта 2016 года также устанавливают максимальные сроки аренды в зависимости от цели использования территории. Например, срок аренды земли под строительство жилого дома или фермерского хозяйства составляет 20 лет.
Привет. Хочу взять в аренду у государства земельный участок под ЛПХ с последующим выкупом. Подскажите что делать, это реально?
Привет!
А что вас смущает, если категория земли позволяет вести приусадебные участки, то проблем нет.
С уважением, Александр
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Преимущества долгосрочной аренды земли
Большинство земельных участков выдаются на длительный срок – от 5 лет. Долгосрочная аренда имеет множество преимуществ, поэтому соискатели стараются заключать договоры на максимально возможный срок, предусмотренный Земельным кодексом.
При долгосрочной аренде (от 5 до 49 лет) арендатор получает право: 
- Выкупить арендованный земельный участок до окончания срока действия договора;
- Сдать участок в субаренду после уведомления властей;
- Возводить здания и сооружения, если это предусмотрено договором;
- Использовать природные ресурсы на арендуемой территории (полезные ископаемые, лесные угодья);
- Расторгнуть договор.
Очень существенным преимуществом долгосрочной аренды от государства на любой срок является юридическая ясность. При дальнейшем выкупе отменить сделку купли-продажи очень сложно.
Например, оказывается, что под землей проходят стратегически важные коммуникации, информация о которых не была отражена в документах.
Условия аренды земли на 49 лет от государства
Максимально возможный срок аренды муниципальных и государственных земель составляет сорок девять лет, но он распространяется не на все отношения. Такие договоры разрешается заключать: 
- Владельцы строений, ранее построенных на земле;
- При использовании земли для сельскохозяйственного производства;
- Для размещения линейных объектов (линий электропередач, газопроводов и т.п.);
- В случаях, когда к участку применяются иные отношения, предусмотренные законодательством (например, договор об охоте).
Напомним, что максимальный срок аренды земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 20 лет.
Земельные участки предоставляются фермерам без аукциона
Чаще всего государственная земля сдается в аренду на 49 лет для нужд сельского хозяйства. Исключением из общего правила являются сенокосы, выпас сельскохозяйственных животных и садоводство. Для этих целей планируется сдать участок в аренду на срок до трех лет.
Как правило, муниципальные администрации заинтересованы в развитии фермерских хозяйств, поэтому готовы пойти навстречу заявителям и помочь в решении юридических вопросов. Следует отметить, что наделы предоставляются физическим лицам для организации КФХ и юридическим лицам для сельскохозяйственного производства без проведения аукциона.
Площадь участка юридически не ограничена. Заявитель самостоятельно определяет размер надела, который необходим для ведения сельскохозяйственного бизнеса. Однако полученную землю не обязательно обрабатывать самостоятельно — ее можно сдавать в субаренду другим крестьянским хозяйствам. Кроме того, он предусматривает использование права долгосрочной аренды земельного участка в качестве залогового обязательства.
Наиболее распространенные нарушения:
- Загрязнение земли;
- Появление на месте полигонов;
- Разрушение плодородного слоя;
- Строительство жилья на землях сельскохозяйственного назначения.
Как сдать землю в аренду на 49 лет?
Алгоритм действий, необходимых для оформления аренды на 49 лет у государства, ничем не отличается от долгосрочной аренды на любой другой срок. Вам придется найти бесплатный сайт самостоятельно. Сориентироваться поможет кадастровая карта на официальном сайте Росреестра, а также информация, предоставленная местной администрацией.
Последовательность действий различается в зависимости от необходимости организации аукциона. Инициатором аукциона могут быть как представители власти, так и сам заявитель, выбравший подходящую площадку. В любом случае за 30 дней до аукциона публикуется соответствующее уведомление.
Все участники должны предоставить:
- Заявление;
- Копия паспорта для граждан и ЕГРЮЛ, ЕГРИП для юридических лиц;
- Документ, подтверждающий залог.
Победителем становится участник, предложивший наибольшую арендную плату.
Как уже было сказано, в ряде случаев законом предусмотрено выделение земли без торгов, но это не освобождает заявителя от бумажной волокиты. При этом получение некоторых документов потребует дополнительных затрат:
- Если участок сформирован, необходимо заказать кадастровый паспорт.
- Заказать план сайта.
- Чтобы написать заявление.
- Если заявитель владеет зданиями в этом районе, потребуется ксерокопия свидетельства о праве собственности.
Закон дает чиновникам 30 календарных дней на рассмотрение заявления. Если у властей нет претензий к оформлению документов, участок сдается в аренду. Однако возможна ситуация, когда на землю претендуют одновременно несколько физических и юридических лиц.
Возмещение понесенных расходов на подготовку кадастрового паспорта и планировку участка, к сожалению, не предусмотрено.
Структура и особенности договора аренды
После победы в торгах или получения положительного ответа администрации следует подписание договора аренды земли на 49 лет. Несмотря на кажущуюся формальность, этот пункт требует повышенного внимания. Практика показывает, что в договор могут быть включены условия, снижающие доходность аренды.
Условия эксплуатации во многом зависят от категории земли. Например, вводятся ограничения на использование участков, расположенных на берегах водоемов. Арендатору запрещается устанавливать какие-либо ограждения и препятствовать доступу людей к воде.
Договор аренды муниципальных земель является типовым и имеет следующую структуру: 
- Предмет договора;
- Обременения земли;
- Ограничения на использование земли;
- Срок контракта;
- Арендовать;
- Права и обязанности сторон;
- Изменение и расторжение договора;
- Ответственность сторон;
- Заключительные положения;
- Адреса, банковские реквизиты сторон.
Обратите особое внимание на описание предмета договора. Ошибки и неточности, из-за которых невозможно идентифицировать земельный участок, являются основанием для признания договора недействительным. В документе указываются данные кадастрового паспорта, координаты участка, его площадь и наличие/отсутствие строений.
Только тогда он становится юридически обязывающим.
Покупка земли в аренде на 49 лет
Долгосрочная аренда до 49 лет – хороший вариант получения земельного участка, на покупку которого недостаточно средств. Заключение такого договора дает возможность впоследствии выкупить арендованный земельный участок.
Арендатор получает преимущественное право выкупа без аукциона в том случае, если на участке возведено какое-либо капитальное строение. Если земля останется незастроенной, то вам придется участвовать в торгах на общих основаниях.
Арендаторы земель сельскохозяйственного назначения также имеют преимущественное право выкупа, но воспользоваться им можно только по истечении трех лет.
В настоящее время ставка определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая зачастую сопоставима с рыночной стоимостью.
Для покупки земли необходимо обратиться в муниципалитет. Физическим лицам также необходимо иметь: 
- Паспорт;
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- Договор аренды.
После совершения сделки купли-продажи необходимо уведомить об этом должностных лиц Росреестра. В региональное отделение необходимо предоставить:
- Договор купли-продажи;
- Заявление о переходе права собственности;
- Квитанция об оплате стоимости земли;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Решение о предоставлении участка, выдаваемое органами местного самоуправления;
- Документация с расчетом стоимости выкупа.
Сколько стоит аренда государственной земли на 49 лет?
Расчет арендной платы осуществляется органами, владеющими землей. Возможно использование нескольких подходов: по кадастровой стоимости, по результатам аукциона, по утвержденным арендным ставкам и по рыночной цене.
Если требуется аукцион, первоначальная стоимость участка рассчитывается на основе кадастровой оценки. При отсутствии данных об оценке основой для расчетов становится рыночная стоимость.
Если договор аренды земли на 49 лет заключается без проведения аукциона, применяется сложная формула. Учитываются сразу несколько параметров: 
- Базовая ставка. Зависит от региона и определяется на федеральном уровне.
- Зональный коэффициент. Рассчитывается на основании кадастровой оценки.
- Поправочные коэффициенты. Зависят от категории земли и вида предполагаемой деятельности.
- Площадь земельного участка. Указывается в гектарах.
Формула подходит для любой сферы деятельности, в том числе и для сельского хозяйства. Естественно, арендная плата за землю, взятую под строительство жилого дома в Москве и под выращивание льна в Ивановской области, будет существенно различаться. Более того, даже за сельхозугодья в пределах одного региона фермеры платят разные суммы – плодородная земля с хорошим качеством почвы стоит дороже.
Получение земельного участка в долгосрочную аренду – достаточно хлопотная процедура. На поиск подходящего варианта, оформление документов, рассмотрение заявки и регистрацию договора уйдет несколько месяцев. Но выгода от заключения долгосрочного договора оправдывает трудозатраты.