Документы для оформления сделки купли-продажи дачи с домом
При заключении сделок купли-продажи дач с домом особое внимание следует уделить документации, предоставляемой продавцом.
У него может быть только одна уважительная причина, обусловливающая отсутствие свидетельства: если он вступил в собственность после 15 июля 2016 года. С этого момента выдача свидетельств в Росреестре отменена; вместо этого выдается выписка из ЕГРП.
В России довольно распространены сделки по покупке дачи по садовой книге. №
Отсутствие свидетельства о праве собственности у продавца говорит только об одном: он фактически не владеет участком и домом, а только пользовался им.
Такая сделка не заменит процедуру купли-продажи, так как в конечном итоге покупатель не будет иметь права собственности на дачу.
Хотя покупатель после переоформления садовой книги сможет пользоваться участком, он не сможет его подарить или унаследовать.
Если у продавца нет сертификата на участок, то наиболее вероятным собственником является государство.
Даже если предъявитель садовой книги пообещает вам, что потом вы сможете приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем, этого практически никто не может гарантировать. Может оказаться, что землю нельзя отчуждать от государства и вернуть деньги за такую сделку не получится.
Даже глава СНТ и члены правления не имеют права продавать по садовой книге, у них тоже должны быть все документы в порядке.
Все юристы однозначно не рекомендуют покупать с садовой книгой, так как такая сделка характеризуется повышенными рисками!
Покупатель имеет возможность запросить у продавца дополнительные документы, которые позволили бы ему убедиться в юридической чистоте сделки. Это, в частности, выписка из ЕГРП, в которой есть указание на собственника земли и дома. Срок выдачи такого документа не должен быть больше месяца. Также из этого документа можно убедиться в отсутствии арестов и обременений в отношении дачного участка.
Это может быть решение суда, акт приема-передачи земельного участка, договор купли-продажи, завещание, свидетельство о праве на наследство и т.д.
В перечень документации также должен входить кадастровый паспорт земельного участка с его планом. Данные из этого документа прописываются в договоре купли-продажи.
Как составить договор купли-продажи дачи с домом
После встречи с владельцем дачи и анализа пакета документов
Следующим шагом является подписание договора купли-продажи. Этот документ должен быть в письменной форме.
Что касается нотариального заверения, то оно не требуется по закону.
Однако многие все же предпочитают пользоваться услугами нотариуса. Это придаст большую юридическую значимость договору. Нотариус также проверит сделку на юридическую чистоту и правильность представленных документов.
Существенными условиями договора являются предмет сделки (в данном случае это загородный участок со зданием), а также цена договора. В договор купли-продажи должны быть включены такие пункты, как:
- Место и дата совершения сделки;
- ФИО и паспортные данные собственника и лица, приобретающего недвижимость;
- Полное описание дачи и земельного участка (их кадастровые номера, площадь, категория земли и ее назначение, расположение участка, этажность дачи и т.д.);
- Реквизиты свидетельства о собственности;
- Цена дачного участка и порядок оплаты: наличие аванса и порядок внесения окончательного платежа (например, аванс до государственной регистрации и окончательный расчет после регистрации сделки в Росреестре);
- Права, обязанности и ответственность обеих сторон;
- Договор подписывается в трех экземплярах (по одному для Росреестра, по одному для продавца и покупателя);
- Приложения (перечень всех документов, на которые есть ссылки в договоре);
- Подписи сторон.
Договор купли-продажи дачи идентичен по своей сути операциям с земельным участком.
Его отличительная черта в том, что строения, которые на нем находятся, передаются вместе с землей.
Оформление самого договора не требуется, но покупателю необходимо переоформить право собственности на дачный участок на свою пользу. За эту процедуру отвечает Росреестр.
Здесь необходимо предоставить паспорта участников сделки, три экземпляра договора, по требованию продавца и покупателя, заверенное согласие супруга на сделку, свидетельство о праве собственности продавца, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы продавца, уплаченная госпошлина (2000 руб.) и акт приема-передачи.
После проверки представленных документов новому владельцу будет выдана выписка из ЕГРП, подтверждающая его право собственности.
Как составить передаточный акт к договору купли-продажи дачи с домом
В акте приема-передачи указываются сведения о приеме-передаче дачного участка.
Акт составляется в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подписанием акта покупатель подтверждает тот факт, что он получил всю информацию о текущем состоянии имущества и согласен принять ее в том виде, в каком она передается продавцом.
Наличие акта не позволит в дальнейшем оспорить сделку в суде, так как покупатель не владеет всей информацией о состоянии объекта.
Целесообразно зарегистрировать в акте все дефекты, присущие зданию (например, требуется замена крыши). Но даже при отсутствии дефектной ведомости подписание акта свидетельствует об удовлетворенности покупателя состоянием дачного участка и строения.
Какая информация отображается в передаточном акте на землю: 
- Место и дата его подписания;
- ФИО продавца и покупателя, паспортные данные и адреса их постоянного проживания;
- Ссылка на договор купли-продажи, его дату и место подписания;
- Кадастровый номер земельного участка, его общая площадь, категория земли, ее
- Разрешенное назначение, адрес объекта;
- Кадастровый номер дома, его площадь, этажность;
- Список всех построек на участке (сарай, хозпостройки, гараж и т.д.);
- Сумма денег, полученная продавцом;
- Дефектная ведомость: перечень всех недостатков объекта;
- Указание на отсутствие претензий со стороны сторон.
Акт приема-передачи земельного участка со зданием подписывается в трех экземплярах.
Какие еще документы могут потребоваться
В некоторых случаях от сторон могут потребоваться дополнительные документы.
Если покупатель или продавец не могут лично участвовать в процессе подписания договора или передачи документов в Росреестр, то потребуется нотариально заверенная доверенность на представление интересов доверенного лица.
Также, если у продавца есть только свидетельство о праве собственности старого образца, выданное в начале 90-х годов, то ему следует предварительно обменять его на новое.
Среди дополнительной документации, которую стоит получить от продавца, — справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (или последняя квитанция об оплате). Ведь если есть долги за электричество и водоснабжение, их переведут на нового собственника, или ему просто грозит отключение от коммуникаций.
Если земля находилась в совместной собственности супругов, то потребуется разрешение другой стороны на продажу коттеджа. Этот документ должен быть нотариально заверен.
Таким образом, порядок купли-продажи дачного участка и дома, порядок взаиморасчетов между сторонами и процесс перехода права собственности регулируются нормами Гражданского кодекса. Эта сделка ничем не отличается от приобретения другой недвижимости. Но главная проблема, с которой сталкиваются многие покупатели – это отсутствие права собственности на коттедж.