Что нужно учитывать, чтобы не потерять квартиру за долги
Когда есть риск, что за долги могут отобрать имущество, нужно предварительно определиться с перечнем вопросов:
- Кто должник по документам – собственник квартиры, наниматель, его родственник или, например, арендодатель;
- На кого оформлена квартира;
- Откуда взялся долг – это алименты, коммунальные платежи, ипотека и кредиты или другие варианты;
- Сколько долга по отношению к цене квартиры;
- Есть ли другое имущество – деньги, машина, гараж или доля в бизнесе;
- Является ли эта квартира единственным жилищем или нет;
- Обанкротится должник или нет.
Исполнительная и судебная практика по лишению граждан жилья за долги весьма обширна, многое зависит от нюансов конкретной ситуации. Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем для оценки рисков связаться с нашим юристом в чате, который проанализирует документы и подскажет, можно ли забрать квартиру в вашем случае.
Самое главное правило при угрозе лишения жилья
Необходимо помнить, что лишение себя жилья за долги – исключительная мера, которая принимается, если других вариантов просто не осталось. Искусство. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что сначала у должника арестовываются деньги, затем движимое имущество (его проще продать) и только потом — квартира или иное жилье.
Забрать недвижимость за долги можно только по решению суда, вступившему в законную силу, этим занимается только судебный пристав (сотрудник ФССП). Никакие другие лица — коллекторы, банки, бывшие супруги, родственники, кредиторы по деловым обязательствам — не имеют права единолично выгнать собственника и забрать имущество.
Единственное жилье
Единственную квартиру (дом, комнату) не отнимут. Это предусмотрено ст. 40 Конституции России и ст. 446 ГПК РФ. Есть только одно исключение. Если имущество находится в ипотеке, то оно имеет право его забрать, даже если оно единственное.
Однако арестовать можно только жилье. Это существенно усложнит жизнь владельцу, который никак не сможет ею распорядиться – ни продать, ни подарить, ни заложить в банке, чтобы взять кредит.
Кому принадлежит квартира?
Только собственник несет ответственность за долг
Забрать можно только ту квартиру, которая по документам принадлежит должнику. Например, если долг возник у родителей, то они не имеют права забирать квартиру у детей. Родственники не отвечают по долгам друг друга в России.
То же самое касается и доли в праве – если право собственности на жилье долевое, то можно забрать не всю квартиру, а только ее часть, выданную должнику. Например, путем продажи доли на аукционе.
Если задолженность образовалась у лица, прописанного в квартире, которое не прописано собственником, то волноваться не стоит. В этом случае квартиру не заберут.
Долг образовался у одного из супругов в браке - что будет с квартирой?
Ситуация с супругами следующая:
- Обычно квартира принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности (доли на бумаге не выделяются);
- Если у одного из супругов есть долг, то судебный пристав-исполнитель или кредитор обращается в суд за выделением доли из общего имущества;
- Суд рассматривает дело и выделяет долю (например, 1/2 квартиры);
- Судебный пристав-исполнитель обращает взыскание на долю, как на долевую собственность.
Иными словами, если квартира принадлежит мужу и жене без выделения долей, то сначала эти доли выделяются через суд, а потом часть имущества забирают за долги.
Какие долги могут отнять жилье
Основные виды долга
Перечня исключений по видам долгов, за которые могут отобрать жилье, не существует. Обращение взыскания на квартиру может быть обращено на любые долги, если накопилась сумма, сопоставимая с ценой квартиры:
- Коммунальные платежи;
- На алименты;
- Кредиты без залога;
- По ипотеке;
- По служебным долгам, если собственником квартиры является ИП;
- Если собственником квартиры является учредитель ООО или иного общества, отобрать квартиру можно только при банкротстве, если лицо привлечено к субсидиарной ответственности по долгам общества.
С той лишь разницей, что из ипотеки можно забрать даже единственное жилье, по которому заложена квартира. По остальным долгам единственное жилье не тронуто.
На какую сумму нельзя забрать жилье в ипотеку
По закону запрещено брать ипотечное имущество, если долг составляет менее 5% от его стоимости, а просрочка не превышает 3 месяцев. Это означает, что если задолженность по ипотеке незначительна, то опасаться нечего – банку просто будет невыгодно начинать процедуру взыскания заложенной квартиры.
Чтобы не допустить взыскания квартиры, вам необходимо как можно быстрее обратиться в банк для решения вопроса о просрочке. Чаще всего банки идут на уступки или предлагают альтернативные решения при реструктуризации ипотеки. Например, растянуть ипотечный кредит на несколько лет, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
Банкротство физического лица
Если должник проходит процедуру банкротства, необходимо помнить, что все его сомнительные сделки по изъятию имущества из владения за последние 10 лет могут быть аннулированы. Например, когда, зная о предстоящем банкротстве, должник продает или дарит квартиру родственнику, близкому другу, бывшему супругу, а сам остается жить в ней, суд может отменить такую сделку и включить квартиру в конкурсная масса. В этом случае не поможет даже правило о единственном жилье, потому что квартира потеряет свою неприкосновенность.
Кто может отобрать квартиру за долги
Отбор квартир — исключительная прерогатива судебной системы. Такое решение может принять только суд, а привести в исполнение - только судебный пристав-исполнитель.
Коллекторы и банки сами по себе не имеют полномочий забирать квартиру, даже если долг значительный и возник давно. Поэтому все их угрозы являются необоснованными и незаконными.
Действия судебного пристава по отношению к должнику
Судебный пристав-исполнитель на основании решения суда открывает исполнительное производство. Внутри:
- Ищем имущество, которое есть у должника: зарплата, счет в банке, машина, бизнес, земля, гараж, квартира;
- Собирает все, что можно оперативно собрать;
- Арестовывает счета и другое имущество;
- Собирает арестованную квартиру.
Если в ходе исполнительного производства выяснится, что есть пригодная для взыскания квартира, то судебный пристав-исполнитель выставит ее на торги. После аукциона сумма продажи поступает на счет ФССП, откуда перечисляется кредитору, затем погашаются расходы судебного пристава, а остаток возвращается должнику.
Коллекторы грозятся забрать домой
Коллекторы не могут забрать квартиру самостоятельно. Они не могут ничего требовать сами по себе. Поэтому на их угрозы отобрать квартиру можно не обращать внимания. Однако при наличии долга игнорировать его нельзя, ведь наряду с коллекторами кредитор может обратиться к судебным приставам, которые уже обладают реальными полномочиями по взысканию долгов.
Действия банка при просрочке платежей заемщика
Банк, обнаружив задолженность, сначала обращается к самому должнику, мотивируя его погасить ее в ближайшее время. Если человек не отвечает, накапливается долг и растет просрочка, банк имеет право обратиться в суд, который уже принимает решение отобрать жилье. Далее дело передается судебным приставам, которые принудительно исполняют решение суда.
А если переоформить квартиру?
Переоформление квартиры на другое лицо оправдано, если впереди нет перспективы банкротства. Если есть такая возможность, то перерегистрацию могут отменить, а квартиру забрать, даже если она окажется единственным жильем.
Подведем итоги
Вот что нужно помнить об аресте квартир за долги собственников:
- Лишение жилья за долги – исключительная мера, к которой прибегают только в том случае, если других вариантов просто не осталось.
- Отобрать квартиру за долги можно только по вступившему в законную силу решению суда, этим занимается только судебный пристав (сотрудник ФССП). Коллекторы, банки, бывшие супруги или родственники, кредиторы по хозяйственным обязательствам - не имеют права единолично выгнать хозяина из квартиры и отобрать ее.
- Единственную квартиру не отнимут. Но если квартира в ипотеке, то ее могут забрать, даже если она единственная.
- Забрать можно только ту квартиру, которая по документам принадлежит должнику. Если долг образовался у зарегистрированного лица, не зарегистрированного в качестве собственника, то волноваться не стоит.
- Перечня исключений по видам долгов, за которые могут отобрать жилье, не существует. Выкуп на квартиру может быть адресован для любых долгов.
- По закону запрещено брать ипотечное имущество, если долг составляет менее 5% от его стоимости, а просрочка не превышает 3 месяцев.
Если у вас есть вопросы по теме статьи, пишите в чат нашему юристу - онлайн-специалисту! Будем благодарны за оценку статьи и комментарий.
© Реновар Недвижимость. Автор: адвокат Ксения Пальцева