Добрый день. Имеется земельный участок и построенный на нем дом. Собственниками являются два человека, имеющих по 1/2 доли, как на землю, так и на дом. Вправе ли один из двух собственников без устного и письменного согласия другого собственника передать свою долю в залог третьему лицу с наложением обременения в реестре?
Юджин
Евгений, привет. Да, имеет право. Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»
Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Чем на самом деле владеет акционер?
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в клубе. Словом, они стали собственниками доли любого объекта недвижимости. Чем вы владеете на самом деле и по закону?
Владение долей квартиры не означает владения правами на конкретную комнату (даже если есть возможность выделить комнату каждому собственнику). Собственнику принадлежит доля в праве собственности, и она может быть как равна долям других собственников, так и больше или меньше. Если, конечно, они не изолированы в естественном виде, что в условиях, например, городской квартиры сделать гораздо реже и сложно. Согласно требованиям нормативных правовых актов, при выделении доли в квартире выделяемая часть жилплощади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой вход, санузел, оставаться пригодной для проживания и использования. по прямому назначению. Например, если речь идет о жилом доме, то выделить в нем долю в натуре можно только в том случае, если каждый сособственник имеет самостоятельный доступ к земельному участку. Такое выделение может быть осуществлено после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как видим, выполнить условия раздела в многокомнатной квартире гораздо сложнее, и почти невозможно - в ситуациях, когда необходимо выделить доли в натуре в однокомнатной квартире.
Квартира в равных четырех долях матери, моей и двух моих несовершеннолетних детей. Могу ли я заложить свою долю?
Добрый день. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Федерального закона «Об ипотеке» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Другой вопрос, кто возьмет в залог долю, в которой другими дольщиками являются несовершеннолетние дети. Банки традиционно избегают брать в залог недвижимость, в долевой собственности на которую числятся и несовершеннолетние дети, так как в случае «дефолта заемщика» возникнут неизбежные трудности с последующей продажей квартиры банком в счет долгов
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Особенности владения акциями
Собственник доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, то есть:
- Право собственности;
- Право использования;
- Право распоряжения.
Однако осуществление этих прав невозможно без согласия других владельцев. Если человек владеет какой-либо вещью, несет бремя ее содержания, то вмешательство других людей в сферу его владения он всегда будет рассматривать как посягательство на свои естественные и неотъемлемые права. Не является исключением и право общей долевой собственности. В то же время оно имеет одну отличительную черту: традиционно право собственности охраняется от посягательств третьих лиц, но в праве общей долевой собственности также требуется защита участников этого самого права друг от друга. Особенно, если между участниками общего имущества возникают конфликты. То есть, прежде всего, собственник доли должен понимать, что своими действиями он не должен нарушать права владельцев других долей.
Это приводит к ограничениям, которые накладываются на действия в отношении долевой собственности:
- Особенности сделок с долевым имуществом (продажа, аренда, дарение и др.);
- Порядок регистрации в долевой собственности третьих лиц;
- Порядок оплаты коммунальных услуг и налога на имущество;
- Порядок пользования жилым помещением;
- Порядок его содержания, в том числе капитальный, текущий ремонт, порядок реконструкции, порядок подключения различных коммуникаций (газ, электричество, вода и др.).
То есть собственник доли в жилой недвижимости обязан уплатить налог на имущество и коммунальные платежи, уведомить других собственников жилья о планируемых сделках со своей долей имущества (продажа, аренда и т.п.). Собственник доли в помещении должен содержать свое имущество в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не пользуется помещением.
Как заложить свою долю в квартире или доме
Начнем с того, что банки неохотно дают деньги заемщикам на отдельные доли и комнаты, даже если они отличные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть только кредиты на выкуп всех долей или комнат в квартирах с последующим залогом всего имущества. Предположим, что собственник одной доли из трех берет деньги на выкуп двух других долей и тут же закладывает всю квартиру в обеспечение взятого кредита. Этот вариант может устроить банк, но опять же при нормальной кредитной истории и при подтверждении вашего дохода.
В то же время закон не содержит прямого запрета на то, чтобы долевая собственность выступала в качестве залога. При этом нужно понимать, что существует ряд условий, которые необходимо выполнить для совершения такой сделки.
Доля должна быть выделена в натуре, так как по закону собственник такой доли вправе единолично распоряжаться таким имуществом. На юридическом языке это означает, что у собственника должен быть документ, подтверждающий нотариально заверенное право на одно или несколько помещений. В противном случае доля считается нераспределенной, и получить под нее кредит будет проблематичнее: выдача кредита под залог нераспределенной доли является риском для финансового учреждения, поскольку в случае неуплаты заемщиком необходимых платежей по кредиту Банку нужно будет отсудить жилплощадь и продать ее, чтобы вернуть свои деньги. А какая ликвидность может быть у доли, например, в однушке?
Помимо четко определенной части имущества, для оформления кредита под долю в квартире оно также должно соответствовать следующим требованиям:
- На часть имущества должна быть оформлена техническая документация;
- Он не должен быть арестован судом или другими обременениями;
- Акция должна быть ликвидной, т.е. в случае неуплаты ее можно быстро и выгодно продать банку.
Также можно ожидать от банковских структур требования, чтобы на переданной в залог доле не было зарегистрированных несовершеннолетних, инвалидов любой группы и других недееспособных граждан.
Необходимо ли согласие других соакционеров, если акции не распределяются в натуре?
Вот что говорит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в редакции от 30 декабря 2020 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 10 января 2021 г.).
Статья 7. Залог имущества, находящегося в общей долевой собственности: "Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников".
То есть согласие собственников вообще не нужно. В законе также дается разъяснение о штрафных санкциях, которые может понести финансовое учреждение в случае неуплаты должником кредита: «Если по требованию залогодержателя к этой акции применяется неустойка при ее реализации, правила Статьи 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».
Когда нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание о согласии есть все в томе закона «Об ипотеке». В частности, говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена с согласия всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не установлено федеральным законом».
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими в период брака: муж может распоряжаться квартирой только с согласия жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности по отношению ко всей квартире или дому.
В этом случае для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества необходимо получить согласие на залог имущества.
Что должно быть в договоре и как его составить
Согласие на залог имущества – имеет строгую форму, образцы можно найти в интернете, либо непосредственно у нотариуса, который заверит документ.
Согласие должно содержать:
- Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, место регистрации (данные свидетельства о заключении брака - при наличии согласия одного из супругов на другого);
- Данные об объекте залога и финансовом учреждении, выдавшем кредит или заем;
- Условия кредита или отметка о том, что согласие на условия дается на усмотрение второго владельца;
- Дата, подпись гражданина, дающего согласие, и нотариуса.