1. Статус налогового резидента гражданство продавца
Раз в 5 лет налоговые резиденты Республики Беларусь (п. 44 ст. 208 НК РФ) могут реализовать без уплаты налога на прибыль один жилой дом с надворными постройками (при их наличии), одну квартиру, одну дачу, один садовый дом с хозяйственные постройки (при наличии), один гараж, одно машино-место, один земельный участок, находящиеся в собственности на праве собственности, а также доли в праве собственности на указанное имущество.
Физическое лицо признается налоговым резидентом Республики Беларусь, если оно:
- • фактически находился на территории Республики Беларусь более 183 дней в календарном году.
- • фактически находился на территории Республики Беларусь более 183 дней в предыдущем календарном году, если невозможно определить статус физического лица в текущем календарном году.
Иностранные граждане, не являющиеся резидентами нашей страны, платят налог независимо от того, продают ли они первую или вторую недвижимость.
Как определяется налоговое резидентство продавца недвижимости, подробно описано в статье «Подоходный налог с приобретения недвижимого имущества юридическим лицом физического лица (или индивидуального предпринимателя)».
В отношении граждан Республики Беларусь, не являющихся налоговыми резидентами и постоянно проживающих за пределами страны, с 1 января 2017 года, а также для всех остальных граждан Республики Беларусь предоставляется льгота по реализации недвижимого имущества, перечисленного в пункте 44 статьи 208 Налогового кодекса Республики Беларусь. То есть первая продажа вышеуказанного имущества не будет облагаться подоходным налогом.
2. Продажа второй недвижимости того же типа в течение 5 лет: расчет налога, применение вычетов
Продажа двух и более различных видов недвижимости не облагается налогом. Например, если квартира и дом продаются каждые пять лет, у вас не будет проблем с налогами. Если продаются две квартиры на пять лет, два гаража, два земельных участка, два дома и доли в доме и т. д., то необходимо уплатить подоходный налог с продажи второго объекта недвижимости в размере 13% от суммы полученная разница между ценой продажи и покупки или иные расходы, связанные с приобретением этого имущества. Обязанность по уплате налога предусмотрена Законом в первую очередь в целях предотвращения незаконной деятельности в сфере оборота недвижимого имущества.
Как рассчитывается сумма налога? Пунктом 1.2 статьи 211 Налогового кодекса определено, что расходы, произведенные в белорусских рублях в связи с приобретением отчуждаемого имущества в возмещение, подлежат пересчету в доллары США по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день совершения таких расходов. понесены. Расходы, определенные в долларах США, пересчитываются в белорусские рубли по официальному курсу, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату фактического получения дохода от отчуждения имущества в возмещение. Разница между доходами и расходами облагается подоходным налогом.
Пример 1: Вы купили квартиру за эквивалент 50 000 долларов и продали ее за эквивалент 65 000 долларов - 15 000 долларов облагаются налогом.
Налог составит: 15 000 долларов США (доход от продаж) * 13% (ставка подоходного налога) = 1 950 долларов США (подлежащий уплате подоходный налог). Оплата производится в белорусских рублях.
Расходы могут включать расходы на строительство, приобретение (в том числе приватизацию) или улучшение недвижимого имущества, а также погашение кредита, взятого на строительство или покупку недвижимого имущества, и некоторые другие расходы. Но продавец может включить в зачет только сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов.
Документы, подтверждающие расходы:
- • копии договора купли-продажи или договора финансовой аренды (лизинга), предусматривающего выкуп предмета лизинга, - при возмездном приобретении отчуждаемого имущества;
- • копии договора займа или договора займа - при приобретении указанного имущества за счет кредитных или заемных средств;
- • копии договора строительного подряда - при возмещении затрат на строительство отчуждаемых индивидуальных домов или квартир;
- • копии договора на закупку товаров (выполнение работ, оказание услуг). В случае приобретения товаров (выполнения работ, оказания услуг) у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, в договоре должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства, серия и номер документа, удостоверяющего личность такого личность;
- • приходные кассовые ордера, платежные поручения на зачисление денежных средств со счета плательщика на счет продавца (подрядчика, исполнителя), товарно-кассовые чеки, акты на покупку товаров (выполнение работ, оказание услуг) от физических лиц и иные документы, подтверждающие фактическую оплату товаров (работ, услуг), возврат займа и (или) займа (в том числе уплату начисленных процентов за пользование займом и (или) займом), уплату лизинговых платежей, уплата паевых взносов.
А в случае расходов на модернизацию или реконструкцию капитальных строений (зданий, сооружений) возможность их включения в расчет также зависит от наличия разрешения на выполнение строительных работ, полученного в установленном порядке.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы, может быть применен имущественный налоговый вычет в размере 20% от общей суммы налогооблагаемого дохода.
Пример 2: Вы продаете жилой дом за 90 000 долларов США, который вы построили сами, и документация о затратах на строительство не сохранилась. В этом случае расчет налога на прибыль будет выглядеть так:
Налог составит: (90 000 долларов США (цена продажи) - 20% (имущественный вычет)) * 13% (ставка подоходного налога) = 9 360 долларов США (подлежащий уплате подоходный налог). Оплата производится в белорусских рублях.
Ситуация на рынке недвижимости не статична, цены колеблются, и может случиться так, что цена продажи объекта в долларовом выражении ниже цены покупки или суммы расходов, связанных с его приобретением.
В этом случае подоходный налог не уплачивается, так как у продавца фактически нет доходов, одни убытки. Но факт отсутствия дохода не освобождает продавца от необходимости подачи декларации в налоговый орган в установленный срок.
3. Случаи освобождения от налога на прибыль при отчуждении недвижимого имущества
Налогом на прибыль не облагаются:
- • сделки возмездного отчуждения имущества, полученного физическим лицом по наследству;
- • сделки по возмездному отчуждению имущества, заключенные с физическими лицами, состоящими в соответствии с законом в отношениях близкого родства или имущества, опекуном, попечителем и подопечным, за исключением договоров купли-продажи и (или) иных гражданско-правовых договоров связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.
Независимо от того, сколько объектов недвижимости вы получили в наследство и состоите в близком родстве с лицом, завещавшим вам вашу недвижимость, и независимо от периода, в течение которого вы решили их продать, все сделки по отчуждению унаследованного имущества не будут облагаться доходом. налог.
Если вы, будучи собственником, например, двух и более квартир, решите продать их в течение 5 лет, то отчуждение объекта близкому родственнику не будет считаться облагаемой подоходным налогом сделкой. ДЛЯ СПРАВКИ:
- • Для целей исчисления налога на прибыль к лицам, состоящим в близком родстве, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные), родные братья и сестры, дедушка, бабушка, внуки, прадедушка, прабабушка, правнуки, супруги. К лицам, состоящим в имущественных отношениях, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.
- • Возмездное отчуждение имущества подразумевает не только заключение договора купли-продажи, но и договоров мены ренты (пожизненного содержания).
4. Декларирование подоходного налога и уплата налога
Еще раз обращаем ваше внимание: даже если вы не получили доход от продажи второго объекта такого же типа в течение 5 лет, вам все равно необходимо подать декларацию в налоговый орган в установленный срок. Декларация должна быть подана до 31 марта включительно года, следующего за отчетным периодом, то есть года, в котором произошло отчуждение недвижимого имущества. Например, если дата продажи 12.08.2020, то срок подачи декларации не позднее 31.03.2021.
Декларацию можно заполнить в налоговой инспекции по месту регистрации недвижимости. Продавец должен иметь при себе паспорт, документы, подтверждающие получение дохода и обязанность подачи декларации, договор купли-продажи второй квартиры (дома, гаража и т.п.) и желательно договор или сведения о продаже первой квартиры (дом, гараж и т.д.). Также необходимо иметь при себе документы на налоговые льготы (вычеты), если вы обращаетесь за ними.
Бланк декларации вам бесплатно предоставят в налоговой инспекции, либо вы можете скачать его заранее с сайта МНС. Отчуждение имущества случается не так часто, и вполне естественно иметь сомнения и задавать вопросы о правильности толкования того или иного пункта, поэтому при заполнении декларации не стесняйтесь обращаться за консультацией к налоговому инспектору.
В декларации в обязательном порядке указывается право на получение вычетов (льгот по налогу на прибыль). Это, в первую очередь, имущественный вычет за отчуждаемое имущество в возмещение: стоимости его приобретения или строительства на основании документов, либо в размере 20% при отсутствии документов.
Но это не единственный вычет, который может уменьшить сумму уплаченного подоходного налога. Также можно применить второй вид имущественного вычета на затраты на строительство жилья (не обязательно на продаваемый объект), социальный вычет на платное образование или страхование жизни. По вопросу возможности в том или ином случае применения дополнительных вычетов вас также может проконсультировать инспектор МНС.
Срок уплаты налога на прибыль – не позднее 1 июня года, следующего за отчетным. Возвращаясь к нашему примеру, в случае реализации недвижимости 12.08.2020 добросовестный продавец-налогоплательщик подает декларацию до 31.03.2021 и уплачивает налог на прибыль до 01.06.2021 включительно. Данные об уплате будут внесены в базу данных МНС автоматически, поэтому нет необходимости дополнительно информировать инспектора о том, что налог уплачен.
Возможность уплатить налог на прибыль до 01 июня года, следующего за реализацией, предоставляется только резидентам Беларуси. Иностранные граждане и нерезиденты Республики Беларусь должны уплатить подоходный налог заранее, до регистрации сделки. Помимо оплаты необходимо получить документ из налогового органа по месту нахождения объекта, подтверждающий отсутствие задолженности перед бюджетом. Без такого документа (свидетельства) невозможно удостоверить сделку ни у нотариуса, ни у ЗАГСа.
5. Штраф за просрочку платежа и ответственность за уклонение от уплаты налогов
И в заключение считаем необходимым рассказать о возможных последствиях для продавца, умышленно или по незнанию не уплатившего вовремя подоходный налог. Как известно, незнание закона не освобождает от ответственности. За неуплату налога на имущество в срок предусмотрена пеня за каждый день просрочки и административный штраф.
Если нарушение совершено неумышленно, штраф может достигать 15% от суммы неуплаченного налога и не менее 0,5 базовой величины. Процентная ставка зависит от ставки рефинансирования Национального банка.
За уклонение от уплаты налогов ответственность намного серьезнее, возможные последствия для продавца недвижимости прописаны в статье 243 УК РБ.
Если гражданин уклонился от уплаты налогов или занизил стоимость объекта, что причинило ущерб государству в крупном размере (крупным размером ущерба признается уклонение от уплаты налогов, сборов в размере, в тысячу и более раз превышающем чем базовое значение), то данное нарушение наказывается штрафом, либо арестом, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.
Если уклонение от уплаты повлекло ущерб в особо крупном размере (две тысячи пятьсот и более базовых размеров), то наказанием может быть ограничение свободы на срок до пяти лет либо лишение свободы на срок от трех до семи лет с конфискацией имущества. .
Если у вас остались сомнения, нужно ли платить подоходный налог при отчуждении вашего имущества, советуем вам обратиться в консультационный отдел МНС, либо подать электронное обращение на сайт МНС Обязанности с просьбой разъяснить обязанности налогоплательщика и порядок учета ситуации. Вы получите ответ в срок, установленный законодательством.