Обременение земельного участка - что это такое, как снять и проверить онлайн

Как проверить землю на обременения

Задокументировать отсутствие ареста, запрета на продажу и других обременений можно не выходя из дома - через интернет.

Шаг 1 - проверьте наличие обременений на сайте Росреестра

Для этого достаточно открыть кадастровую карту Росреестра → ввести кадастровый номер участка → далее «Сформировать запрос» → перейти в раздел «Права и ограничения».

Но перед покупкой или арендой участка я бы такой проверке не доверял. Дело в том, что данные из ЕГРН выгружаются с опозданием, что создает огромные риски.

Шаг 2 - убедитесь, что нет документально подтвержденных обременений

Получается, что единственный способ убедиться в отсутствии обременений — через официальный запрос в Росреестр о выписке из ЕГРН.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите убедиться, что нет обременений дешевле, то рекомендую заказывать справку через Quick Documents — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение суток, официальные данные ЕГРН Росреестра.

Сертификат ЕГРН, который недавно заказывал через Quick Documents

Какие есть обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полностью распоряжаться своим имуществом. Например, вам может быть запрещено:

1. Построить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение по целевому назначению);
2. Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и т.д.);
3. Единоличное пользование землей (при оформлении земельного участка в долях);
4. Обременения могут обязывать вас предоставить часть участка для прохода на соседние участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю относятся:

• Земельный участок выходит на берег водохранилища. Особенности рельефа таковы, что собственники соседнего участка не могут реализовать свое законное право пользования водоемом за пределами данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего на водоем, обязательством по обеспечению доступа к нему;
• Рядом с земельным участком находятся объекты особого государственного значения, доступ к которым затруднен из-за его расположения. Государство имеет особые права на землю и может обязать собственника участка предоставить доступ к объектам по сервитуту;
• Еще больше трудностей возникает в случае выхода из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водоснабжение и т.п.) - они становятся основанием для установления земельного сервитута, так как находятся в разных частях делимого земельного участка. .

Я включил эти примеры для иллюстрации. Жизнь полна сюрпризов, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой может быть обеспечен только дружеским соглашением. Однако надежнее будет задокументировать договоренности между собственниками (установить сервитут).

Какие существуют обременения по виду разрешенного использования

Бывает, что в ЕГРН указывается категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе «Особые отметки» прописано: «На данное имущество оформлено право (ограничение права, обременение имущества) с видами разрешенного использования «Для размещения сельскохозяйственных объекты и земли сельскохозяйственного назначения». Как это понимать, учитывая специальные отметки?

Это означает, что существуют ограничения на определенный вид использования объекта. Это может произойти, если сведения о земельном участке, внесенные ранее в государственный кадастр недвижимости, не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Пункт 179 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (утвержден приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943).

Несколько лет назад было две базы данных - ЕГРП (о правах и сделках) и Госкомимущества (кадастр - границы, межевание, площади). В 2017 году их объединили в одну базу, и вся информация о недвижимости стала выдаваться в виде выписки из ЕРГН. При запросе выписки сервис сравнивает данные ЕГРП на объект и кадастровые данные. Если данные совпадают, то им присваивается статус «актуальные», это означает, что информация из кадастра также содержится в базе прав в отношении объекта, что они не требуют дополнительного подтверждения, они надежны и не вызывают сомнений.

Как снять обременения с земли

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Близость инженерных сетей (газопровод, линии электропередач и т.д.)

Наличие обременений не накладывает никаких ограничений на продажу: просто после переоформления сайта обременение перейдет к новому владельцу. Если последний желает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника коммуникаций, проложенных на его земельном участке, перенести их в другое место. В случае положительного решения суда все расходы по переносу и переподключению связи несет собственник сетей.

В том случае, если инженерные сети (например, ЛЭП) были перенесены, но на карте Росреестра остались обременения, то поступаем следующим образом:

1. Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
2. Идем к кадастровому инженеру, делаем новую топографическую съемку участка;
3. Заказываем новый межевой план земельного участка (делают и кадастровый);
4. Новый межевой план земельного участка с отметкой от РЭС несем в Росреестр и регистрируем изменения в гос. земельный кадастр;
5. Получаем выписку из ЕГРН и относим в земельный комитет или Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это примерный порядок, более точный по вашему региону уточняйте у кадастровых инженеров.

Сервитут между владельцами

Сервитут накладывает ограничения на использование земли для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, указанные в документе, просто перейдут к новому владельцу сайта. Ограничения на сервитут можно снять следующими способами:

1. Договариваться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или расторжении договора сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров все же является участие судебной власти, так как редко какая-либо из сторон идет на уступки;
2. Дождитесь истечения срока действия услуги. Например, если на земле ведутся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентируется срок их окончания.

Ипотека

Если обременением является ипотека, то снять ее можно следующим образом:

1. Внесите последний платеж и получите справку из банка о полном погашении долга;
2. Подать заявление в банк о снятии обременений по ипотеке;
3. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Залог

Если земля находится в залоге, то ее можно снять с полным выполнением денежных обязательств, либо путем передачи всех существующих обязательств новому владельцу. Но вероятность получения разрешения банка на продажу земли с залогом крайне мала, так как в этом случае финансовое учреждение приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового собственника.

Арест

Еще одним видом обременения является арест, который может быть наложен только судом. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или из-за неуплаты алиментов. Избавиться от обременения можно будет только по решению суда, вынесенному после устранения причин, приведших к его наложению. Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного разбирательства или предложение суда об изменении объекта ареста.

Как оформить сервитут между собственниками

Существует два способа установления сервитута: добровольное соглашение между собственниками или решение суда. В любом из случаев документ должен быть одобрен Росреестром, где наличие или отсутствие обременений вносится в ЕГРН (сокращенно ЕГРН) вместе с данной категорией и назначением.

Договор сервитута на земельный участок составляется по типовому образцу и только для одного вида обременения. Еще одним видом обременения является новый договор сервитута. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. В договоре может быть оформлено и прекращение ограничений.

В договоре сервитута о земельном участке указываются следующие данные:

1. Характер налагаемых обременений;
2. Условия прекращения сервитута;
3. Объекты обременения;
4. Адреса контрагентов;
5. Их права и обязанности;
6. Характер и размер возможного платежа;
7. Срок действия контракта;
8. Количество копий.

Основаниями для установления сервитута являются обстоятельства непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо представить доказательства того, что объект сервитута не может быть передан, изъят или изменен без нарушения прав одной из сторон.

Выводы

1. Потенциальных владельцев земли, особенно предназначенной для жилищного строительства, пугает слово сервитут. Однако на самом деле сервитут на участок защищает права не только соседа, но и нового собственника участка по обременению. Кроме того, любое обременение можно оспорить, доказав, что оно утратило актуальность.
2. Обремененность может быть связана с удобным расположением участка. Это значит, что в непосредственной близости находятся водоемы, коммуникации, дорогие и, наконец, важные государственные объекты, которые будут тщательно охраняться, обеспечивая косвенную защиту вашего участка.
3. Имейте в виду, что покупая земельный участок без сервитута, вы можете оказаться в ситуации, когда необходимо его установить, потому что предыдущий собственник либо проигнорировал права соседей, либо дал устное согласие на его снятие.