В каких формах собственности может находиться имущество?
Приобретая недвижимость у двух собственников, покупатель должен точно знать, в какой форме долевой собственности находится квартира. Так как и долевая, и совместная собственность имеют свои особенности.
Гражданским законодательством предусмотрена совместная и долевая собственность. При такой форме, как долевая собственность, каждый из собственников владеет своей частью жилого помещения. И он свободно ею распоряжается, даже продавая свою долю без согласия другого собственника.
А вот с совместной собственностью все гораздо сложнее, так как все собственники имеют равные права на квартиру в плане владения, пользования и распоряжения. А продажа квартиры возможна только по соглашению всех собственников.
Нередко совместная собственность переходит в долевую через нотариуса, для более легкого распоряжения недвижимостью.
Оснований для возникновения общего имущества обоих видов всего четыре: при наличии соглашения нескольких граждан о покупке квартиры, при приобретении недвижимости лицами, состоящими в браке, при наследовании по завещанию или по закону, при приватизации. несколькими собственниками.
На какие моменты следует обратить внимание покупателю при заключении сделки купли-продажи недвижимости, если у нее более одного собственника?
При покупке недвижимости всегда есть риски. Покупка квартиры у двух собственников не является исключением. Более того, не все собственники всегда прописаны в регистрационных документах. Но даже невладельцы могут создать определенные проблемы, потому что не все их категории можно выписать. Обязательно нужно попросить выписку из домовой книги (полную, а не сокращенную), чтобы иметь представление обо всех зарегистрированных лицах. Продавец также должен позаботиться о выписке этих зарегистрированных лиц. Покупатель вправе потребовать такую выписку. Снятие с учета подтверждается справкой соответствующей управляющей организации. Либо стоимость квартиры должна быть значительно снижена, если есть обременение в виде прописанных в ней лиц.
Неприятным сюрпризом для покупателя станет возвращение второго владельца из «мест не столь отдаленных». Часто попадаются случаи такого обмана приобретателя. Для этого необходимо получить информацию обо всех лицах, прописанных в данной жилплощади.
ВНИМАНИЕ !!! Часто несведущие граждане задаются вопросом, сколько договоров нужно заключать при сделке с участием двух собственников? Согласно нормативным правовым актам заключение сделки по двум договорам не требуется. Просто со стороны продавца появятся два собственника. Но договор будет один.
При заключении любой сделки купли-продажи, не обязательно с двумя собственниками, нужно убедиться, что квартира не находится в залоге, не арестована, нет договоров аренды. Для этого необходимо потребовать у продавца выписку из реестра соответствующих прав на недвижимое имущество. Он предоставит покупателю достаточную информацию.
В чем тонкости покупки квартиры, оформленной в долевую собственность?
Как было сказано выше, при долевой собственности каждому дольщику принадлежит свой фрагмент жилого объекта. Поэтому, как правило, они оба выступают продавцами по договоренности, продавая каждый свою часть квартиры. В этом случае договор составляется один, но в нем будут прописаны личные данные обоих владельцев. Каждый из собственников должен представить свое свидетельство о регистрации права собственности, так как общего свидетельства в данном случае нет. Именно этот документ удостоверяет право продавца на отчуждение своей доли.
При этом квартира в договоре прописывается целиком, а не отдельными долями.
ВНИМАНИЕ !!! Если в качестве обеспечения сделки предоставляется задаток, то он вносится не единовременным платежом, а отдельными платежами - каждому собственнику (пропорционально принадлежащей доле). Обязательный депозит должен быть оговорен в отдельном договоре. Чтобы впоследствии в задаче продавцом не было отказано, покупатель вправе потребовать от него расписку о получении суммы задатка.
При долевой собственности один из владельцев может делегировать свои полномочия на продажу совладельцу. Но это будет возможно при наличии правильно оформленной доверенности, заверенной нотариусом. Покупатель также должен обратить на это пристальное внимание, чтобы потом не выяснилось, что совладелец не собирался продавать свою долю. В этом случае сделка может быть признана недействительной и, чтобы вернуть деньги, уплаченные за незаконно проданную квартиру, покупателю придется изрядно «попотеть» и понести дополнительные расходы (например, на привлечение квалифицированного юриста).
Кроме того, договор купли-продажи квартиры, оформленной в долевой собственности, должен быть нотариально удостоверен. Цена такой гарантии будет выше, чем при продаже квартиры от одного собственника. Если договор не пройдет процедуру нотариального удостоверения, новый собственник впоследствии не сможет обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.
-->
Продажа квартиры в совместной собственности: юридические нюансы
Для того чтобы точно знать, в чем заключаются тонкости покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, на каком основании недвижимость перешла в собственность нескольких лиц. Чаще всего полученное имущество изначально является совместным, и только потом выделяется доля. Исключение составляют случаи приобретения имущественных прав в порядке наследования по завещанию, поскольку здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Имущество приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, является совместной.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, является одно лицо. Но для этого необходимо получить согласие совладельца. Согласие всегда делается в письменной форме с неизбежным нотариальным удостоверением. Такое согласие будет приложением к договору. В противном случае у покупателя впоследствии могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной, но и регистрации прав собственности нового собственника. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если на это нет согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но не имеет права собственности на нее, то договор будет действовать без его согласия.
Можно ли приобрести квартиру от двух собственников за материнский капитал?
Конечно, не исключено, что никаких препятствий для приобретения квартиры за материнский капитал законодатель не устанавливает. Но, как правило, стоимость жилья значительно превышает сумму материнского капитала, поэтому требуется доплата из личных средств. При использовании материнского капитала на улучшение жилищных условий требуется совершение всех обязательных действий, предусмотренных законодательством (приобретение недвижимости только на территории РФ, оформление собственности как на детей, так и на родителей и т.д.).
Если право собственности на квартиру долевое, то есть возможность оплатить одну ее часть материнским капиталом, а другую - личными средствами.
Как оформляется покупка квартиры от двух собственников в ипотеку?
Да, эта процедура вполне стандартна и не запрещена законом. 2022 год не внес существенных изменений в правила покупки недвижимости в ипотеку. Обязательной составляющей ипотечного кредитования является страхование (жизни и здоровья лица, берущего ипотечный кредит, самой квартиры и страхование от возможных рисков, связанных с ограничением права собственности).
Каковы особенности продажи коммуналки?
Коммунальная квартира — интересное явление с юридической точки зрения. В некотором смысле он сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из совладельцев есть своя комната (или несколько), которой он свободно распоряжается (долевая собственность). Но есть и общие помещения в квартирах, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. Они изначально находятся в совместной собственности, но по соглашению или иным образом собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о распределении должен быть представлен приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделка не признается законной.
Однако при продаже всей квартиры выделение долей производиться не будет, так как все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, для себя одного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.
Но если в квартире много собственников, и двое из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь именно они являются первыми, приоритетными, покупателями. И только после их отказа следует приступать, собственно, к процедуре отчуждения их квадратных метров.
Можно ли продать квартиру, если второй собственник ребенок?
Закон не устанавливает прямого запрета на такие сделки, а ставит их в зависимость от ряда обстоятельств.
Во-первых, несовершеннолетний в возрасте до 14 лет вообще не участвует в договоре. А вот шестнадцатилетние уже вполне самостоятельно могут заключить такой договор.
Во-вторых, необходимо заручиться поддержкой органов опеки и попечительства. Здесь органы социальной защиты населения могут долго сопротивляться, приводя определенные доводы. Ведь жилье взамен продаваемого должно быть не только не хуже, но и намного лучше (площадь равна или больше, количество комнат такое же, развитая инфраструктура, сады и парки, школы и детские сады и т.д. ) Тщательно изучив все характеристики нового помещения, орган опеки и попечительства принимает решение о даче согласия или об отказе в таком разрешении.
ВНИМАНИЕ !!! При наличии несовершеннолетних (собственников и арендаторов) процедура купли-продажи усложняется. А в некоторых случаях и вообще приводит к недействительности сделки.
Поэтому, если достоверно известно о прописке несовершеннолетнего в жилплощади, от такой покупки лучше отказаться.