Что такое сделка по отчуждению доли в квартире?
Право передачи доли другим лицам есть как у собственника отдельного объекта, так и у собственника части жилплощади или доли. Отличие действий совладельца от полного собственника заключается в необходимости согласования, если собственнику принадлежит только часть квартиры.
Вы можете стать акционером:
- Приватизация;
- Размещение долей в материнском капитале;
- Наследование несколькими заявителями;
- Обмен;
- Пожертвования;
- Раздел.
После образования долей в правоустанавливающих документах (выписки из ЕГРН, справки из Росреестра) они отражаются как ½ или 1/5 и т.д.
Отчуждение доли в квартире – это прекращение права с переходом ее к другому собственнику. Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет следующие основания прекращения права собственности на акцию:
- Отказ собственника по его личной инициативе.
- Уничтожение имущества или его уничтожение третьими лицами.
- Потеря недвижимости в других ситуациях.
Отчуждение доли означает, что часть имущества, выраженная в виде доли, переходит к другому собственнику. Поскольку доля в квартире редко выделяется в виде отдельной комнаты, совладельцам необходимо определить порядок пользования общим внутриквартирным имуществом с соблюдением требований ст. 246 ГК РФ, предписывающей учитывать интересы других резидентов.
Пошаговое описание сделки по отчуждению доли
За некоторыми исключениями алгоритм оформления отчуждения доли можно представить в виде общих этапов от согласования условий до регистрации перехода права собственности.
Шаг 1. Уведомление других владельцев
Доля - часть единого объекта собственности. Выбытие этой части предполагает необходимость согласования с другими совладельцами. Согласно ст. 250 ГК РФ собственник, инициирующий отчуждение, обязан предварительно предложить свою часть другим сособственникам.
Факт предложения преимущественного выкупа подтверждается в виде направления письменного уведомления с указанием условий будущей возмездной сделки. Не требуется уведомлять и одобрять только сделки с безвозмездной передачей имущественных прав новому собственнику. По истечении месяца после направления уведомлений совладельцам инициатор отчуждения вправе переоформить долю на другое лицо.
Шаг 2. Составление договора
Если найден новый собственник доли и согласованы условия передачи, необходимо письменно зафиксировать устные намерения.
В большинстве случаев регистрацией занимается нотариус или юрист. Профессиональная юридическая поддержка для обеспечения полного соблюдения правовых норм, исключения угрозы оспаривания договора в суде.
Если принято решение составить договор самостоятельно, для облегчения задачи используют образец документа для конкретного вида сделки – договор дарения, купчая, договор мены и т.п.
Шаг 3. Подготовка документации
Если договор составлен и определены условия передачи, перед заключением сделки следует проверить, все ли документы в порядке.
| Документ к сделке отчуждения | Для чего требуется |
|---|---|
| Паспорт, свидетельство о рождении. | Для удостоверения личности участников сделки. |
| Выписка ЕГРН, свидетельство о рождении. | Для подтверждения права распоряжаться имуществом. |
| Техпаспорт БТИ с планом. | Для сверки соответствия плана с реальной планировкой и проверки технических параметров. |
| Справка о зарегистрированных жильцах, отсутствия задолженности по налогам, ЖКХ. | Для проверки безопасности сделки. |
Кроме стандартного перечня документации может потребоваться дополнительное разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему), нотариально заверенное согласие супруга (если имущество совместное).
Шаг 4. Визит к нотариусу
Когда все документы подготовлены, стороны устанавливают дату и место совершения сделки. Необходимость нотариального удостоверения определяется в зависимости от того, оформляется отчуждение одной доли или всех долей одновременно.
Нотариус не требуется для совершения сделок отчуждения при соблюдении следующих условий:
- Долевое имущество отчуждается;
- Все доли отчуждаются по единому договору.
Во всех остальных случаях нотариальное заверение считается обязательным.
Шаг 5. Регистрация права собственности
Подача документов на перерегистрацию доли в Росреестр происходит:
- Через МФЦ;
- Через отделение Росреестра;
- В нотариальной конторе, если договор требует нотариального заверения.
При самостоятельном обращении в Росреестр необходимо оплатить регистрационный сбор в размере 2 000 руб. Готовая выписка ЕГРН выдается новому владельцу в течение 5-7 дней с момента подачи документации.
Варианты сделок по отчуждению
Сделки отчуждения бывают возмездными и безвозмездными в зависимости от того, получают ли собственники вознаграждение или имущество передается без каких-либо встречных условий.
Отчуждение может быть осуществлено по инициативе собственника или в принудительном порядке, когда согласие собственника уже не требуется. По действующему законодательству лишить собственника жилья вопреки его воле можно только в судебном порядке, на основании решения суда, вступившего в законную силу. Наиболее частыми добровольными сделками являются продажа, дарение, обмен.
Продажа жилья
Чаще всего недвижимость продают и покупают, меняя регион проживания, увеличивая жилую площадь. Этот вариант конструкции считается самым простым способом смены жилья на новое, когда найти альтернативу обмену невозможно.
Продажа доли требует обязательного согласования с другими собственниками, которые могут воспользоваться правом преимущественной покупки. Продавец обязан направить каждому собственнику доли уведомление о намерении продать имущество с предложением купить его по указанной цене. Уведомлять совладельцев о намерении продать долю не нужно, только если покупатель является одним из них.
При продаже доли постороннему лицу после вручения уведомлений должно пройти не менее 1 месяца до составления и подписания договора купли-продажи.
При выборе варианта отчуждения через продажу следует помнить о необходимости уплаты налога на прибыль. Если при продаже владелец получает сумму больше, чем было уплачено при покупке, налоговая инспекция имеет право взыскать налог с продаж в размере 13% от суммы полученного дохода. Чтобы не платить немаленькую сумму, с момента покупки недвижимости должно пройти не менее 3-5 лет.
Пожертвование
Процесс оформления безвозмездных сделок не требует дополнительного согласования с другими собственниками. Достаточно оформить договор дарения и переоформить имущество на нового получателя. Однако такой вариант передачи недвижимости можно рекомендовать только в пользу другого родственника, с которым налажены близкие отношения:
- Супруги;
- Родители;
- Дети, в том числе приемные;
- Приемные родители;
- Родители родителей;
- Братья сестры.
Согласно пар. 2 р. 18.1 Ст. 217 НК РФ, при отчуждении доли по договору дарения между родственниками, состоящими в близком родстве, налог на дарение не взимается.
Пытаясь обойти требование закона о преимущественном праве выкупа, некоторые риелторы предлагают заменить стандартный договор купли-продажи договором дарения. Это не рекомендуется по ряду причин:
- В случае срыва сделки, оспаривая ее в суде, даритель вернет свое жилье, но покупатель денег не получит.
- Жилье, полученное в дар, признается доходом налогоплательщика, с которого необходимо уплатить налог.
- Если квартира была подарена близким родственником, подоходный налог платить не нужно, однако, если квартира будет продана повторно в течение следующих 5 лет, владелец столкнется с проблемой сбора налога с продаж.
Договариваясь о замене купли-продажи безвозмездной сделкой, участники нарушают закон, что повлечет за собой негативные последствия со стороны системы правосудия.
Мне
При отчуждении доли путем обмена на другое имущество заключается договор мены. Основное отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в том, что основным вознаграждением за передаваемую долю является другое жилье или другое имущество. В случае неэквивалентного обмена необходимо решить вопрос о получении доплаты.
Обмен является такой же платной операцией, как и купля-продажа. При обмене должно быть соблюдено требование об уведомлении остальных владельцев о планируемом обмене.
Для регистрации стороны находятся в нотариальной конторе с подготовленным пакетом документации. Договор обмена составляется самостоятельно, либо привлекается помощь квалифицированного юриста.
Основания для экспроприации
В некоторых случаях воля собственника не влияет на процедуру отчуждения, так как решение суда становится основанием для лишения недвижимого имущества.
Для принудительного лишения собственника доли в квартире должны быть уважительные причины.
| Основание | Норма Гражданского Кодекса |
|---|---|
| Принудительное взыскание при наличии непогашенных обязательств | Ст. 237 |
| Имущество по закону не принадлежит ответчику | Ст. 238 |
| Изъятие в связи с ненадлежащим использованием | Ст. 239 |
| Конфискация | Ст. 243 |
При отчуждении имущества физического лица (национализации) в пользу государства они должны выплатить денежную компенсацию, равную стоимости отчуждаемого объекта, а также причиненные в связи с этим убытки в соответствии со ст. 306 ГК РФ.
Коммунальные долги
В случае задержки уплаты обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги заинтересованные организации вправе обратиться в суд с заявлением об организации принудительного взыскания. При недостаточности собственных средств в отношении должника организуется процедура ареста имущества с последующей реализацией в счет погашения долга.
Лишить собственника жилья можно только в крайних случаях, когда нет другого варианта взыскания долга. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
- Сумма долга достигла критической величины, сравнимой со стоимостью имущества.
- Должник не имеет дохода, из которого можно было бы взыскать долг.
- Есть другая недвижимость, где мог бы жить должник.
- Срок отсрочки не менее 3 месяцев.
Отчуждение по решению суда коммунальных платежей – длительный процесс. Сначала нужно дождаться решения суда о взыскании долга, а затем дождаться вступления в силу другого судебного решения, предусматривающего возможность принудительной продажи доли. По установленной законодательством норме долю должника будут предлагать к выкупу сособственники квартиры.
Кредитные просрочки
Любой банк может взыскать долг с недвижимости должника, но самый распространенный случай обращения в суд – это просрочка по ипотеке или кредиту с залогом.
Как залогодержатель кредитор вправе требовать продажи доли в счет погашения долга. Если полученная сумма больше, остаток будет возвращен должнику.
Задолженность по кредиту взыскивается с имущества, если:
- Размер штрафа превысил 5% от кадастровой стоимости доли;
- Просроченные платежи на 3 месяца и более;
- Задержки случаются не менее трех раз в год.
Если долг ипотечный, то долю отберут, даже если она окажется единственной жилплощадью арендатора и его семьи.
Часто задаваемые вопросы
Когда вам нужна юридическая помощь
Каждая сделка отчуждения предусматривает свои конструктивные особенности и правовые нормы, регулирующие переход имущества к новому собственнику. Чтобы правильно оформить документы и правильно переоформить долг, рекомендуется привлекать опытного юриста с практикой в области жилищного права.
Юрист поможет правильно оформить документацию и урегулировать споры с другими участниками сделки в полном соответствии с буквой закона. В случае принудительного взыскания долга помощь юриста будет незаменима в решении вопросов ликвидации долга без отчуждения жилья.