Что такое отчуждение имущества
Отчуждение имущества - юридическое прекращение права собственности, после которого прежний собственник уже не может претендовать на вещи или недвижимость. По умолчанию предполагается, что права переходят к другому лицу по воле прежнего владельца - в результате сделки. Чаще всего это договоры мены, купли-продажи или дарения – все они заключаются в письменной форме. Договоры регулируются соответственно статьями 550, 567 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации [1][2][3]. Сделки подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст. 1 Закона «О государственной регистрации объектов недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ [4].
Что не является отчуждением имущества
К отчуждению имущества не относятся:
Отчуждение имущества физическим лицом
Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственному желанию, но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать юридическому лицу недвижимое имущество в уставный капитал компаний – но не путем дарения. Договор дарения коммерческому объединению физическим лицом невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].
Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, может быть отчуждено только по нотариально удостоверенному соглашению супругов. Если собственник хочет продать свою долю в квартире, которую делят с другими членами семьи, он должен предложить выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.
Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и сдаваемого в аренду субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ [7].
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Любая сделка с имуществом, находящимся в собственности лица, не достигшего 18-летнего возраста, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то автомобиль, деньги или ценные бумаги, доставшиеся в наследство. Органы опеки и попечительства дадут предварительное согласие на отчуждение имущественных прав на недвижимое имущество только в том случае, если на имя ребенка приобретена равноценная или большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14-летнего возраста, может обратиться в органы опеки и попечительства самостоятельно, но с согласия родителей [9].
Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо предоставить в органы опеки и попечительства:
В документах должны быть указаны реквизиты планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и т.п.). Если в результате сделки жилищные условия не улучшатся, велика вероятность отказа. «В некоторых случаях, если доля недвижимости, которая покупается в обмен на проданную, невелика, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на заблокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист. Игорь Лут.
Принудительное отчуждение имущества
Закон защищает право частной собственности и не допускает отчуждения имущества без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Отчуждение в принудительном порядке возможно только при условии равноценного возмещения.
«Примером принудительного отчуждения может быть ситуация, когда при регистрации физического лица в статусе «банкрот» продается его недвижимость (если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут. - Потом идет в конкурсную массу - весь объем имущества, которое будет продано в счет кредиторов: квартира, автомобили, драгоценности и т.д. Недвижимость продается с аукциона, и право собственности переходит к покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то средства от их продажи в первую очередь направляются банку-кредитору. Если продать имущество с аукциона не удалось, оно переходит в собственность банка-залогодержателя в счет погашения долга, добавляет юрист.
«Еще один пример принудительного отчуждения имущества: по законодательству РФ иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки в стране, находящиеся в непосредственной близости от приграничных территорий», — приводит еще один пример юрист. «Если такой участок находился в собственности до принятия закона или каким-то образом стал собственностью после его вступления в силу (например, по наследству), он будет продан в принудительном порядке.
Как происходит сделка с недвижимостью?
При заключении сделки нотариус обязан:
Необходимые документы для оформления сделки:
Причины запрета на отчуждение имущества
В отдельных случаях может быть введен запрет на операции с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе:
Регистрационные ограничения - обременения - делают невозможным процесс заключения сделок. Для прояснения ситуации собственнику следует обратиться к судебным приставам. Их реквизиты указаны в уведомлении о бане. Проверка квартиры на наличие обременений – стандартная практика перед сделкой; это можно сделать на сайте Росреестра. При устранении причин обременения уполномоченный орган, наложивший арест, обязан направить в ЕГРН соответствующую копию акта. После этого квартирой снова можно распоряжаться – продавать, менять и т.д.
Какие ошибки совершают покупатели жилья? Как избежать рисков
Покупка наследственной квартиры: как не потерять дом и деньги
Как убрать отягощение из квартиры: инструкция
Материал взят из архива статей РБК Недвижимость