Перепланировка квартиры в ипотеке: можно ли сделать, если она в залоге у Сбербанка, как получить одобрение на ипотечное жилье, чтобы узаконить, чем грозят перемены?

Можно ли внести изменение планировки, если жилье в ипотеке?

Действующее законодательство не содержит запрета на изменение конфигурации жилья, находящегося в залоге у банка. Это означает, что

. Однако здесь есть два важных условия:

• Текст ипотечного договора не должен содержать запрета на перепланировку в квартире, переданной банку в залог по ипотечному кредиту;
• Собственник жилья обязан получить от кредитора согласие на реализацию планов.

На какие переделки банк не даст добро?

Заемщик не сможет получить разрешение кредитора на реализацию следующих вариантов перепланировки ипотечной квартиры:

• Снос капитальной стены;
• Строительство камина в панельном доме;
• Вынос радиаторов отопления на территорию балкона (лоджии);
• Монтаж теплого пола в квартире, где для этого нет технической возможности;
• Перенос мокрой зоны в помещение;
• Снос стены, отделяющей лоджию от соседней квартиры;
• Демонтаж путей эвакуации, герметизация противопожарных люков и т.д.

Официально узаконить перечисленные выше виды перепланировки не получится, поэтому банк точно не пойдет на такие изменения. В основном это связано со следующими двумя причинами:

1. Квартиру с незаконно измененной конфигурацией будет сложно продать (в случае невозврата ипотечного кредита заемщиком).
2. Даже если покупатель найдется, стоимость такого жилья будет в разы ниже цен на рынке недвижимости.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Прежде чем обращаться в банк за разрешением на проведение перепланировки в ипотечном жилье, владелец такой квартиры должен внимательно изучить содержание кредитного договора.

В этом документе подробно описаны все моменты и нюансы, связанные с владением и пользованием заложенным банком имуществом. Также в него часто включают пункт о возможности перепланировки при условии согласования этого вопроса с банком. Итак, есть два основных сценария развития событий:

• В тексте договора содержится прямой запрет на изменение конфигурации квартиры до полного погашения долга за нее. В этом случае ничего нельзя сделать. Все запланированные изменения придется делать только после закрытия ипотеки.
• В договоре указано, что перепланировка возможна только с согласия банка. Многие кредитные организации включают это условие в текст кредитного договора (например, Сбербанк, ВТБ24 и др.). В этом случае нужно отправить соответствующее заявление кредитору.

Сбербанк

В типовом кредитном договоре Сбербанка запрета на перепланировку в ипотечной квартире нет. Поэтому для заемщиков, оформивших ипотеку у этого кредитора, реализация таких изменений вполне приемлема. Чтобы согласовать перепланировку в Сбербанке, необходимо выполнить следующие действия:

1. Провести подготовительные процедуры (получение согласия страховщика, сбор документов).
2. Затем нужно написать заявление о выдаче согласия на перепланировку. Его следует подготовить на бланке организации (данный документ можно получить в отделении Сбербанка).
3. Дождитесь ответа (это может занять до 30 дней).
4. Сотрудники Сбербанка рассмотрят заявку, после чего заемщику будет направлено ответное письмо с конкретным решением. Если все в порядке, банк напишет, что не возражает против перепланировки жилья.

ВТБ24

Инструкцию о порядке согласования перепланировки в ВТБ 24 можно найти на официальном сайте данной кредитной организации. План действий будет следующим:

1. Во-первых, заемщик должен подготовить документы, а именно: уведомление от страховой компании о том, что она уведомлена о планах заемщика и не возражает; согласие на перепланировку от Министерства культуры (если помещение находится в историческом здании, памятнике архитектуры и т.п.).
2. Затем нужно подготовить заявление по образцу, прикрепленному на сайте ВТБ 24.
3. По правилам, действующим в данной кредитной организации, время ожидания ответа может быть следующим: 90 дней - при получении согласия на безвозмездной основе; 2 дня - при получении разрешения с оплатой комиссии (3500 руб. для заемщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и близлежащих регионов, 2000 руб. для других регионов).
4. По результатам рассмотрения заявления банк выдает письменное согласие (если все в порядке).

Как легализовать новую конфигурацию и получить на нее разрешение?

Порядок получения разрешения на проведение перепланировки в ипотечной квартире «от начала до конца» следующий:

1. Уведомление страховой компании.
2. Согласование будущих изменений конфигурации квартиры с соседями (при необходимости).
3. Подготовка всей сопутствующей документации, включая проект перепланировки.
4. Получение разрешения от банка на внедрение запланированных изменений.
5. Согласование проекта перепланировки в территориальном отделении жилищной инспекции.
6. Отправка документов, подтверждающих регистрацию внесенных изменений в банк. Например, ВТБ 24 требует предоставления актуализированного поэтажного плана и экспликации, выданной БТИ.

Согласование со страховой компанией

При оформлении ипотеки одним из обязательных условий для банков является страхование предмета залога. В связи с этим, желая провести перепланировку в заложенной квартире, заемщик должен предварительно уведомить об этом страховую компанию.

Так, при расчете страховой премии учитываются технические характеристики имущества. При этом в результате изменения конфигурации помещения могут измениться и его общие параметры. В этом случае необходимо будет внести изменения в договор страхования и при необходимости произвести доплату страховой премии.

В целом порядок согласования перепланировки со страховщиком выглядит следующим образом:

1. Заемщик должен направить в организацию, застраховавшую залоговую квартиру, соответствующее заявление, указав в нем перечень планируемых работ.
2. На основании предоставленных данных страховщик произведет экспертную оценку.
3. После выполнения всех необходимых процедур страховая компания выдаст уведомление о том, что она уведомлена о перепланировке и не имеет возражений. В дальнейшем этот документ нужно будет предоставить в банк.
4. Выплата заемщикам дополнительно начисленной части страховой премии (при необходимости).

С соседями

В порядке, установленном жилищным законодательством, планируемое изменение конфигурации квартиры, в том числе ипотечное, должно быть согласовано с органами местного самоуправления. Однако в некоторых случаях может потребоваться и согласие соседей.

В качестве примера можно привести следующие основные ситуации, когда для осуществления планового ремонта дополнительно требуется разрешение соседей:

1. Когда речь идет о перепланировке в коммуналке. Изменения, затрагивающие общий коридор, кухню, ванную, туалет и т. д., должны быть согласованы со всеми жильцами такой квартиры.
2. Собственник ипотечного жилья хочет сделать перепланировку, в результате которой будет затронуто общее имущество МКД (например, фасад здания).

Согласие соседей на изменение конфигурации той или иной комнаты (в случаях, когда это необходимо) должно быть получено в письменной форме. При отсутствии такого документа жилищная инспекция может отказать в согласовании перепланировки.

Составление плана и проекта

При изменении внутреннего пространства квартиры обязательным условием является разработка подробного плана предстоящих работ. Такой документ называется проектом перепланировки. Данную бумагу готовит проектная организация, имеющая соответствующее согласование СРО, на основании технического задания заказчика, то есть собственника объекта недвижимости.

Одобрение в жилищной инспекции

После завершения всех подготовительных процедур (уведомление страховщика, получение разрешения банка и т. д.) собственник ипотечной квартиры может приступить к согласованию перепланировки в жилищной инспекции. Действовать нужно по следующей схеме:

1. В первую очередь нужно собрать полный пакет документов по перечню, отраженному в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
2. Далее необходимо подготовить заявку. Данный документ имеет шаблон, утвержденный на официальном уровне Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.
3. С полным пакетом документов нужно обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции соответствующего субъекта РФ.
4. Поданное заявление будет рассмотрено уполномоченным органом в течение 45 дней (п. 4 ст. 26 ТК РФ), после чего заявителю будет направлен официальный ответ.
5. В случае положительного решения можно приступать к запланированным строительным работам.
6. После завершения ремонта на место выедет специальная комиссия из жилищной инспекции. В его задачу входит проверка внесенных изменений и установление их соответствия той работе, которая была указана в проектной документации.
7. Если все в порядке, то члены комиссии составят акт приемочной комиссии и отправят его в регистрирующий орган.

Условия и цена

Согласование перепланировки в ипотечной квартире займет гораздо больше времени, чем в помещении, не обремененном никакими обязательствами. Эта процедура может занять до 8 месяцев, из них:

• 1 месяц - согласование со страховщиком;
• До 3-х месяцев - получение разрешения банка;
• 1 месяц - согласование перепланировки с соседями (при необходимости);
• 1-2 месяца - подготовка полного пакета бумаг;
• 45 дней - ожидание решения жилищной инспекции.

Услуга согласования перепланировки в жилищной инспекции оказывается бесплатно. Однако на предыдущих этапах возникает много расходов (получение разрешения банка, сбор документов и т. д.). При этом точную цену указать невозможно, так как на нее влияет большое количество факторов (сложность планируемых изменений, способ подготовки документов и т. д.).

Чем грозит незаконное изменение конфигурации ипотечного помещения?

Заемщик должен осознавать последствия незаконной перепланировки заложенного жилья. Это включает в себя следующее:

1. Банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать возврата всей суммы ипотечного кредита.
2. Кредитор может заставить заемщика вернуть квартиру в первоначальное состояние.
3. Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в дальнейшем его все равно ждет ряд проблем (сложности реализации такой квартиры, уплата штрафа, последствия, предусмотренные статьей 29 ЖК РФ).

Таким образом, изменить комплектацию квартиры, приобретенной в ипотеку, вполне реально. Главное, получить разрешение кредитора на осуществление таких изменений и согласовать перепланировку с органами местного самоуправления.

Полезное видео

На видео о нюансах и правилах перепланировки в ипотечной квартире: