? Законодательное регулирование. Определение владельца
На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) является частью общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общей собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.
Критерием, позволяющим включить подвал в общую собственность, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Этот критерий трудно применим в реальности: его явно недостаточно при решении вопроса о разграничении прав, так как невозможно представить себе подвал без коммуникаций (т. е. все подвалы технические). Но сам факт наличия коммуникаций, обслуживающих одно или несколько помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь такие коммуникации есть в каждой квартире – например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из этой логики, каждая квартира могла бы стать общей собственностью.
Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвалы могут быть или не быть общим имуществом на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не является приоритетом для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 г. № 11401/12, от 03.02.2010 № 09). Если на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право совместной собственности на подвальные помещения не возникает.
С учетом указанной позиции Высшего Арбитражного Суда в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцов в признании подвала общей собственностью.
Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делая подвал техническим и требуя его оформления в качестве общей собственности. По мнению судей, к таковым можно отнести коммуникации и оборудование, которые требуют постоянного доступа жильцов и обслуживают весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для работы всего дома, вентиляционные шахты, отопительный узел, насосное оборудование и т.д.
Если в подвале есть незанятое помещение, то его можно сдать под офис или магазин.
✅ Использование подвала
Наличие оборудования и коммуникаций в подвале не исключает возможности использования незанятой площади помещений, поскольку в Жилищном кодексе не прописана обязанность жильцов использовать подвальные помещения исключительно в технических целях. Например, аналогичное определение есть в Постановлении Конституционного Суда № 489-О-О от 2009 года.
Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках на стадии проектирования предусматривались специальные помещения хозяйственного назначения (кладовые для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели имеются не везде.
Возможные направления использования подвала многоквартирного дома содержатся в строительных нормах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы № 640-РП от 1998 г. определен ряд требований к подвальным помещениям:
- Допускается хранение инвентаря дворников, инструментов, материалов и оборудования.
- Размещение бытовых складов запрещается.
- Не допускается сдача в аренду помещений, в которых расположены газопроводы и устройства, выводящие из строя инженерные коммуникации.
- Возможна сдача в аренду той части помещения, где нет коммуникаций, но при условии беспрепятственного доступа сюда представителей собственника здания.
- Категорически запрещается хранить в подвале горючие и взрывоопасные материалы, а также песчано-солевые смеси.
- Не допускается использование цокольных и цокольных этажей для жилья.
Если подвал признается общим имуществом, то на его использование необходимо получить согласие всех собственников.
❗ Ответственность за состояние подвала
Владельцы несут ответственность за содержание любого имущества. Если подвал находится в общей собственности, то за его состояние должны нести ответственность жильцы многоквартирного дома.
Если имуществом дома управляет управляющая компания, то следить за состоянием подвала должна именно она. Средства на содержание имущества собираются с жителей. В случае необходимости ремонта, ответственность за его выполнение несет управляющая компания.
Подробнее Посмотреть
? Возможна ли перепланировка или углубление подвала
В случае самовольного захвата подвала такие действия можно оспорить в суде. Предварительно должны быть завершены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, согласно которым лицо, захватившее подвал, не может быть обязано сносить скваттер.
Так, по делу № А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться ликвидации самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела таковы: ответчик самовольно выкопал под МКД подвал площадью более 400 кв. м и заменена часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее отсутствовала).
Он не мог признать свое право собственности на здание: оно мало того, что не было разрешено властями, так еще и было построено без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступили против строительства, так как оно сопровождалось перебоями в подаче электроэнергии, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любой момент отключить жильцам воду.
Но, несмотря на то, что постройка была незаконной, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она установила, что незаконное строительство улучшило состояние несущих конструкций и способствовало повышению сейсмостойкости здания, а при демонтаже и приведении дома в исходное состояние повреждения МКД не избежать.
⛏ Можно ли самому выкопать подвал, узаконить его и использовать как погреб
По идее, владелец квартиры на первом этаже может выкопать подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение как погреб. Но на деле сделать это будет достаточно сложно.
Следует учитывать, что с мая 2020 года вступили в силу поправки в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или нецелевое использование помещения. Повреждение жилого помещения или использование помещения не по назначению, в соответствии с ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. Самовольная постройка, согласно ч. 2, влечет наложение штрафа в размере от 2 до 2,5 тыс. руб.
С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для таких действий необходимо будет получить безусловное согласие владельцы. При этом не должно быть ни одного голоса против (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указывается согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и условия возможного пользования общедомовым имуществом. На практике добиться 100% согласия собственников крайне сложно.
Целесообразно перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения к подвалу и получить заключение, подтверждающее отсутствие к этому технических препятствий.
После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском к саморегулируемой организации (СРО), которая дает право на подобную деятельность. Эта компания должна подготовить проект с заключением о технической возможности пристройки цокольного этажа. Дизайнерские работы обойдутся в кругленькую сумму: до 100-150 тысяч рублей.
После подготовки проекта его необходимо согласовать с органами местного самоуправления (с учетом положений статьи 26 Жилищного кодекса). Только после этого можно начинать строительные работы и пускать погреб в эксплуатацию. На завершающем этапе нужно сделать новый техпаспорт и зарегистрировать измененную квартиру.
Если перспектива прохождения всех этих этапов собственника не смущает, то он может начать процедуру присоединения части подвала к квартире.
Но, например, под лоджией первого этажа узаконить подвал проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истца и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не представлял угрозы сохранности целостности дома.
Подробнее Посмотреть