Покупка дома или квартиры в Германии - цены на немецком рынке жилья
Прежде чем перейти к анализу цен на немецкие дома, следует указать, что они намного выше, чем в странах СНГ и даже в США. Следует также отметить, что недвижимость в Германии в большинстве своем строится из качественных материалов с соблюдением строгих строительных норм. В городах Западной Германии вы не найдете быстровозводимых многоквартирных домов.
Цены на дома и квартиры сильно различаются по всей Германии и в пределах каждой федеральной земли. В сельской местности цены обычно намного ниже. В некоторых землях Германии средние цены ниже, чем в других. Бывшая Восточная Германия, за исключением Берлина, в целом дешевле, чем западная часть страны.
Известно, что цены на дома и квартиры в Германии за последние 10 лет резко выросли по сравнению с предыдущими десятилетиями.
По данным сайта экспертов, в 2011 году в среднем по стране цена одного квадратного метра квартиры площадью 60 квадратных метров составляла около 1520 евро. В 2019 году цена уже составляла около 2830 евро. Стоимость квартиры площадью 60 квадратных метров в Мюнхене выросла с 3700 до 7750 евро за квадратный метр.
Что касается домов, то средняя цена дома за 150 квадратных метров в Германии выросла с 1700 евро за квадратный метр в 2011 году до 2080 евро в 2019 году. В Мюнхене цена дома площадью 150 квадратных метров выросла примерно с 4130 до 7 226 евро за квадратный метр с годами.
Бремен — один из самых дешевых крупных городов Германии. В Берлине цена такой недвижимости составит 3235 евро за квадратный метр. Ключевые локации в некоторых крупных городах имеют цену более 10 000 евро за квадратный метр.
Покупка дома или квартиры в Германии - как найти подходящую недвижимость
В Германии существуют определенные процедуры поиска квартиры или дома. Нет смысла искать вывеску «Продается» перед домом. Это не обычный способ предложения недвижимости. Многие объявления публикуются в газетах. За последние несколько лет появились различные веб-сайты, на которых размещены обширные списки квартир и домов, выставленных на продажу, а также квартир, сдаваемых в аренду. Эти сайты также содержат обширную информацию о финансировании и других темах, связанных с покупкой и арендой недвижимости. В принципе, такой подход к донесению информации распространен в наших странах.
В некоторых объявлениях говорится, что оно подано владельцем, а это означает, что агент по недвижимости не участвует в сделке. Однако большинство предложений размещаются от имени агентов (Immobilienmakler). Потенциальному покупателю следует внимательно осмотреть недвижимость при покупке в Германии. Многие из рекламируемых «недорогих» домов могут потребовать капиталовложений в ремонт, значительно превышающих покупную цену.
Еще одним «предупреждающим сигналом» может быть: Groszügige Räume. В переводе оно означает «большие комнаты» или «очень просторные комнаты». На самом деле, это должно читаться как «очень дорого обогреть».
Поиск хорошей жилой недвижимости занимает много времени. В большинстве случаев газетные объявления не содержат адресов, специально предназначенных для того, чтобы вы могли назначить встречу с торговым посредником или агентом.
Мы не рекомендуем покупателю подписывать «соглашение об эксклюзивности» с каким-либо агентом. Вы можете просмотреть более широкий спектр предложений от нескольких агентов. И спросите у агента в самом начале, кто платит ему комиссию, и какой процент.
В настоящее время, за исключением договоров аренды, не существует закона, регулирующего комиссии. Это может быть предметом переговоров и в большинстве случаев составляет от 3 до 7 процентов от покупной цены. В некоторых случаях всю комиссию оплачивает покупатель, в других она делится между покупателем и продавцом, а в некоторых случаях агенты получают комиссию исключительно от продавца. Агент может выставить счет только в том случае, если он заключил нотариальное соглашение между покупателем и продавцом, и это соглашение было выполнено.
Все дополнительные расходы могут варьироваться от 5% до 15,4% от стоимости покупки, в зависимости от местоположения и комиссии агента по недвижимости.
После того, как покупатель и продавец договорились о цене покупки, договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан у нотариуса. Это выгодно обеим сторонам и, в частности, покупателю, так как гарантирует, что вся сделка осуществляется в соответствии с законом. Нотариальный сбор составляет около 2% от покупной цены. Он охватывает подготовку договора, переговоры, церемонию подписания и регистрацию в земельной книге.
Покупка дома или квартиры в Германии - обязанности и ответственность нотариуса
Нотариус по закону обязан действовать как беспристрастный посредник между покупателем и продавцом. Он проверяет данные из поземельной книги, чтобы понять, можно ли вообще продать недвижимость, нет ли ограничений на ее использование. В договоре прописаны обязательства каждой из сторон и меры, которые необходимо предпринять в случае их неисполнения. После его подписания нотариус регистрирует смену собственника в муниципалитете и вносит изменения в земельный кадастр.
Покупатель может выбрать нотариуса, и иностранцам рекомендуется использовать эту возможность. Выберите нотариуса, который говорит по-английски.
Всегда требуйте копию договора купли-продажи, прежде чем идти к нотариусу, внимательно прочитайте его и при необходимости переведите. Подготовьте любые вопросы, которые могут у вас возникнуть, не стесняйтесь задавать их и дайте достаточно времени для полных ответов.
На фактической церемонии подписания нотариус дословно зачитывает договор купли-продажи и должен быть уверен, что обе стороны полностью понимают его содержание. Все стороны могут задавать вопросы и прерывать, если вопрос не полностью понят.
Как правило, при подписании должны присутствовать все стороны. Однако любая из сторон может назначить доверенное лицо. Если да, то это следует обсудить и согласовать с нотариусом заранее, так как потребуются дополнительные процедуры идентификации.
Покупка дома или квартиры в Германии - содержание договора купли-продажи
Вы должны проверить следующие наиболее важные вещи в договоре купли-продажи:
- Верны ли имена, адреса сторон и реквизиты? Это очень важно, так как ошибка может хотя бы частично сделать договор недействительным.
- Согласованная цена покупки и условия оплаты.
- Положения о том, что произойдет, если одна из сторон не соблюдает условия договора.
Стороны имеют полную свободу выбора условий платежа. Во многих случаях покупатель должен получить ипотечный кредит. Поэтому продавец соглашается на приоритетное уведомление в земельном кадастре, что защищает покупателя от других, неожиданных действий со стороны продавца при продаже, таких как попытка продать недвижимость кому-то другому по более выгодной цене.
Земельный кадастр находится в здании окружного суда и является центральным реестром недвижимости со всей необходимой информацией о владельцах. Фактическая смена владельца может произойти только после внесения записи в этот земельный кадастр и только после того, как предыдущие ипотечные кредиты были урегулированы, а налоговая инспекция подтвердила, что продавец не имеет задолженности по налогу на недвижимость.
Иногда сумма за недвижимость сначала вносится на специальный счет, который ведет нотариус (Notaranderkonto), и перечисляется продавцу только после завершения регистрации в земельной книге.
Продавец не обязан указывать на какие-либо серьезные дефекты, которые покупатель должен увидеть сам.
Копию последних записей в земельной книге можно получить по заявлению в районный суд. Однако подать такое заявление имеет право только владелец или нотариус.
В реестре также прописаны права любых третьих лиц – арендаторов. Они не могут запретить продажу имущества. И новый владелец не может выселить арендатора до истечения срока аренды.
Покупка дома или квартиры в Германии - ипотека
Настоятельно рекомендуется при оформлении ипотеки смотреть на цены и предложения на рынке, а не просто соглашаться на первое предложение от своего банка. Конечно, покупатель не должен брать на себя финансовые планы, выходящие за рамки его доходов. Мы рекомендуем выбирать те предложения, на которые у вас есть не менее 20 процентов первоначального взноса от общей стоимости.
Процентные ставки по ипотеке в настоящее время варьируются от 0,61 до 2,87 процента, в зависимости от продолжительности плана финансирования и первоначального взноса. Срок большинства ипотечных кредитов составляет 10 или 20 лет, но может быть и 25 лет, и всего 5 лет.
Банкиры и эксперты прогнозируют, что процентные ставки останутся стабильными в долгосрочной перспективе, возможно, с небольшими колебаниями вверх или вниз. Уменьшить общую сумму процентов можно, погасив кредит досрочно по опции «Sondertilgung» (дополнительное ежегодное погашение). Обычно это 5-10% от первоначальной суммы ипотеки. Чем больше этот платеж, тем ниже процентные расходы будут в долгосрочной перспективе.
При определенных обстоятельствах правительство Германии в Германии может субсидировать покупку или строительство жилья для собственного использования за счет кредитов KFW. Советуем Вам обратиться к услугам консультантов на рынке недвижимости.
Надеемся, что наша статья поможет вам в будущем совершить выгодную покупку дома или квартиры в Германии. Приглашаем всех, кто только собирается переехать в Германию на ПМЖ, воспользоваться нашими услугами.
Осуществляем полное юридическое и консультационное сопровождение процедуры получения вида на жительство в Германии. Все подробности описаны по ссылке.
Также наша компания поможет получить национальную визу категории D в короткие сроки. Подробнее об этом мы поговорим в следующей статье.
Если вы хотите узнать больше о том, как переехать в Германию на ПМЖ, напишите нам письмо на адрес [email protected].