Добрый день.
У нас с женой есть вилла на Кипре (с 2009 года).
Наш статус в 2018 году - Резиденты РФ (большую часть времени находимся на территории РФ).
На данный момент мы продаем нашу недвижимость нерезиденту РФ.
Ожидается, что сделка состоится в октябре.
Мы хотим перевести деньги от продажи недвижимости на наш кипрский счет.
Счет открыт в 2005 году. На данный момент счет не заявлен в ФНС РФ, информация о нем не предоставлена.
КИПР не является членом ФАТФ и стран ОЭСР, и мы знаем, что данная сделка с недвижимостью будет являться нарушением валютного законодательства РФ, так как необходимо перевести средства от продажи недвижимости за границу (в данном случае, Кипр) на счета в уполномоченных банках РФ.
Поэтому представляет интерес вопрос о возникающих рисках.
1. Если же мы зачислим деньги от сделки на банковский счет на Кипре в октябре, а после этого сразу подадим специальную декларацию (амнистию) в ФНС РФ, а потом уведомим их о наличие счета и предоставить отчет о движении ДС за 15-16 -17 лет - какие применимые к нам санкции возможны со стороны ИФНС?
Признает ли ИФНС незаконными операции с недвижимостью и зачисление денег на счет за границей?
Разгрузка по наличию счетов за границей, насколько мне известно, планируется до конца сентября. Соответственно, есть вероятность, что на момент подачи нами специального заявления (в конце октября) в отношении нас будут возбуждены административные дела, связанные с наличием такого счета, что станет основанием для отказа в предоставлении нам амнистия.
2. Или все-таки не рисковать и перевести деньги со сделки сразу на российский счет? В таком случае нужно ли сейчас подавать специальную декларацию? Указав в нем наличие недвижимости и счетов за границей?
Какие в этом случае возможны санкции со стороны ИФНС и Банка РФ?
Спасибо.
2. Или же все-таки не рисковать и деньги от сделки заводить сразу на Российский счет? В этом случае спецдекларацию нужно оформлять уже сейчас? Указав в ней наличие недвижимого имущества и счета за рубежом?Александр
Привет. Я бы все-таки настоятельно советовал отправлять деньги на авторизованный банковский счет в РФ, а уже после этого отправлять средства на Кипр совсем несложно. При этом логично было бы открыть новый счет и задекларировать его в установленном порядке, а старый закрыть. В этом случае можно избежать ответственности за ежегодное неуведомление о трафике по ней по ст. 15.25 КоАП РФ (ч. 6.3.). Поскольку срок привлечения Вас к ответственности за неуведомление об открытии счета уже истек, Вам будет достаточно уведомить о его закрытии.
Если вы не особый субъект (чиновник, условно говоря), то факт наличия у вас недвижимости за границей значения не имеет и никакой ответственности вы здесь не несете. При этом, поскольку НК РФ не предусматривает территориальных ограничений льгот и вычетов, на зарубежную недвижимость распространяются все правила уплаты НДФЛ, включая пункт 17.1. Искусство. 217 НК РФ о необлагаемом налогом доходе от реализации недвижимого имущества, находящегося в собственности более трех лет. Соответственно, декларация по НДФЛ при реализации такой недвижимости не подается и налог не уплачивается.
Однако, чтобы Росфинмониторинг что-то не заподозрил, имейте при себе документы на право собственности и продажу этого имущества.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Регистрация и право на покупку
Все сделки с недвижимостью оформляются в соответствии с Законом 224 о регистрации и оценке недвижимости.
Граждане ЕЭП (Европейской экономической зоны), постоянно проживающие на Кипре, юридические лица с зарегистрированным на острове головным офисом могут приобретать недвижимость без каких-либо ограничений.
Для граждан стран, не входящих в ЕЭЗ, действуют определенные условия:
- Максимальная площадь недвижимости или земли под строительство – 4 014 м²;
- Покупка второго дома может быть разрешена в зависимости от типа использования, например, для отдыха в дополнение к постоянному жилью.
Несмотря на ограничения, как правило, иностранцы на Кипре без проблем совершают сделки купли-продажи.
При покупке недвижимости на Кипре иностранцы могут взять кредит по программе, разработанной специально для нерезидентов.
Добрый день, мы женаты 5 лет, есть ребенок. Я планирую купить квартиру. Можно ли как-то юридически оформить договор купли-продажи, чтобы в случае развода муж не имел никаких прав на эту квартиру и не претендовал на раздел имущества?
Здравствуйте Ольга!
Чтобы супруг не мог претендовать на это имущество, необходимо заключить с ним брачный договор.
Если вам нужна более подробная консультация или подготовка документов по вашему вопросу, рекомендую связаться со мной в чате для согласования условий оказания платной услуги. Для входа в чат вы можете зайти в мой профиль https://pravoved.ru/lawyer/311687/ и нажать на кнопку «Связаться с юристом».
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
8 шагов к покупке недвижимости
1. Поиск. Сначала нужно выбрать, где купить дом.
Самые популярные города Южного Кипра: Лимассол, Пафос, Ларнака. Подробнее об оценках и особенностях городов читайте в этой статье.
2. Внесение залога за жилье для снятия объекта купли-продажи. Фиксированной суммы вклада нет, стороны сами договариваются о сумме. Обычно это 1% от стоимости объекта, но не менее 3 тысяч евро.
3. Бронирование недвижимости и заключение договора с кипрским юристом на сопровождение сделки. Объект резервируется на согласованный покупателем и продавцом срок, на который юрист должен подготовить документы. На этом этапе покупатель не обязан участвовать в процессе купли-продажи.
Юрист обращается в земельный кадастр для регистрации с установленной формой заявления №. 270 вместе с:
- Копия разрешения Совета Министров Кипра на покупку недвижимости;
- Свидетельство о регистрации объекта;
- Подтверждение уплаты всех текущих налогов: муниципальный налог, налог на канализацию, сборы местных органов власти;
- Заверенный договор купли-продажи;
- Подтверждение от ЦБ Кипра, что покупка происходит за счет иностранных средств.
4. Первоначальный взнос не менее 20-30% от стоимости объекта и подписание договора купли-продажи. Стационарных рам нет, они оговариваются при бронировании.
5. Оплата необходимых налогов и сборов. Сюда входят гербовый сбор, вознаграждение торговому агенту и т. д. d.
6. Подготовка юристом заявления на получение разрешения на покупку недвижимости. Документ подается в Совет министров Кипра, без разрешения которого нельзя покупать недвижимость, если речь не идет о приобретении земельного участка. На одобрение может уйти до трех месяцев.
7. Оплата оставшейся суммы за объект после получения всех разрешительных документов. Покупатель получает ключи от нового дома.
8. Получение свидетельства о праве собственности - выдается Земельным комитетом Кипра.
Налоги и сборы
Все сборы являются обязанностью покупателя. В процессе оформления сделки вам придется оплатить гербовый и титульный сборы, НДС (не всегда), а также услуги юристов и риелторов.
Гербовый сбор
Оплачивается в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи, ставка зависит от цены объекта. Ставка гербового сбора установлена следующим образом: 0,15% от первых 170 860 евро от стоимости недвижимости и 0,2% от оставшейся суммы. Регистрация должна пройти не позднее двух месяцев после заключения договора.
Налог на регистрацию собственности
Он представляет собой титульный сбор — взимаемый Департаментом земельных ресурсов Кипра за передачу права собственности.
Его размер зависит от цены объекта. Если жилье стоит, например, 100 тысяч евро, то первые 85 тысяч будут составлять 3%, остальные 15 тысяч — 5%. Если вы регистрируете недвижимость на несколько человек, титульный сбор может быть уменьшен. Например, дом стоит 150 тысяч евро, значит, титульный сбор составит 3,87% или 5800 евро: 2550 с 85 тысяч и 3250 с итого 65 тысяч.
Если покупатель оформляет объект на двух человек, каждому придется заплатить по 75 тысяч, и в этом случае титульный сбор составит 3% с каждого. Это легальный способ сэкономить на налогах при покупке недвижимости на Кипре. Экономия становится возможной, так как при совместной собственности налогооблагаемая база рассчитывается исходя из стоимости доли имущества, принадлежащего каждому из собственников. В этом случае титульный сбор не применяется при исчислении НДС.
НДС
НДС не применяется, если совершается сделка купли-продажи недвижимости, которая не будет использоваться в коммерческих целях.
При покупке в лизинг применяется НДС по ставке 19%, но ее можно уменьшить. Сниженная ставка распространяется на недвижимость площадью до 200 м². Если площадь недвижимости больше, например, 350 м², то за первые 200 м² покупатель платит 5%, за 150 м² – 19%. Для получения разрешения на уплату НДС по сниженной ставке необходимо обратиться в налоговый комиссариат.
Пониженная ставка в размере 5% применяется к договорам, заключенным 1 октября 2011 года или позднее. В этом случае покупатель должен будет постоянно проживать в приобретаемом доме или квартире в течение следующих 10 лет.
В 2022 году правительство Кипра начало обсуждать идею повышения льготного НДС или полной отмены льготы.
Налоги после покупки
Перечень налогов и сборов, которые придется заплатить после покупки недвижимости:
- Сборы местных властей за вывоз мусора, уличное освещение и другие коммунальные услуги - от 85 до 300 евро в зависимости от площади объекта;
- Ежегодный муниципальный налог в размере 0,015–0,025% от оценочной стоимости имущества по состоянию на январь 2013 г. Уплачивается местными муниципальными властями;
- Налог на водоотведение – ставка 0,05–0,065% от оценочной стоимости жилья на январь 2013 г.
Налог на имущество отменен с 2017 года.