Покупка квартиры по ДДУ

Суть договора долевого участия

Договор долевого участия, или ДДУ, — это соглашение между застройщиком и покупателем (дольщиком), по которому последний приобретает не готовое имущество, а жилое помещение в еще не построенном доме.

Чтобы заключить такое соглашение, застройщик должен выполнить длинный список условий. Это может быть только юридическое лицо, но не индивидуальный предприниматель. Также компания, осуществляющая строительство, должна иметь право на привлечение денежных средств граждан в рамках такого строительства. Обычно на стороне покупателя квартиры по договору ДДУ выступает частное лицо, но может быть и организация.

Основная суть такого договора заключается в том, что приобретатель жилья вносит собственные средства, а компания-застройщик строит дом, в котором дольщик по завершению строительства получает жилье, соответствующее общей сумме платежей.

Если при обычной купле-продаже предметом сделки является готовое жилье, то в случае с ДДУ речь идет о еще не построенном объекте. Такая схема позволяет приобрести квартиру по более низкой цене, но в то же время несет ряд рисков для покупателя.

На российском рынке жилья и раньше можно было купить квартиру по ДДУ, но тогда этот договор был как рулетка. В СМИ описано немало случаев, когда застройщик присвоил деньги дольщиков, не достроив и лишив покупателей как жилья, так и денег. С 2019 года государство серьезно взялось за эту проблему и провело реформу. Теперь для участников долевого строительства установлен ряд гарантий, обеспечивающих безопасность сделки и вложенных средств.

Текущая схема выглядит так. При оформлении документов на ДДУ на квартиру деньги поступают не застройщику, а на специальный банковский счет условного депонирования. Они остаются неприкосновенными до момента, когда покупатель зарегистрирует право собственности на объект. Только после того, как квартира будет принята арендаторами, застройщик может получить деньги.

Читайте также: «Как взять ипотеку без первоначального взноса: ищем выгодное предложение»

Таким образом, строительство ведется на собственные или заемные средства застройщика, без привлечения средств дольщиков. При нарушении сроков строительства или допущении иных существенных отклонений от условий договора покупатель имеет право расторгнуть его и получить деньги обратно.

Плюсы и минусы ДДУ

Несмотря на внесенные изменения, DDU по-прежнему остается довольно рискованной схемой. В частности, застройщик может обанкротиться, либо у банка, финансирующего строительство, будет отозвана лицензия до ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее новый механизм имеет ряд неоспоримых преимуществ:

1. Если условия DDU не выполняются застройщиком, покупатель может вернуть деньги.
2. Средства, полученные в рамках ДДУ, покрываются государственной программой страхования вкладов.
3. ДДУ зарегистрирован в Росреестре, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
4. При заключении ДДУ жилье будет стоить дешевле, чем при покупке готового объекта.
5. В случае нарушения сроков строительства застройщик должен выплатить немалый штраф.
6. У застройщика есть гарантия.

Теперь обратим внимание на минусы, связанные с приобретением квартиры по ДДУ:

1. При отсутствии другого жилья покупатель будет вынужден сдавать жилплощадь до завершения строительства, а это может свести на нет все преимущества приобретения квартиры на условиях ДДУ.
2. Использование кредитных средств для оплаты ДДУ вынуждает покупателя платить проценты вне зависимости от того, состоится ли передача квартиры.
3. В случае использования ипотеки не удастся избежать заключения договоров дополнительного страхования ответственности.

Порядок приобретения квартиры по ДДУ

Чтобы купить квартиру по ДДУ и оформить ее в собственность, необходимо пройти следующую процедуру.

1. Определение застройщика, с которым будет заключен ДДУ, выбор строящегося дома и конкретного жилья в нем.
2. Определение банка, в котором дольщик будет открывать счет эскроу. Лучшее решение — открыть счет в том же банке, который кредитует самого застройщика.
3. Заключение договора с застройщиком.
4. Оплата первоначального взноса, деньги переводятся на счет эскроу.
5. Передача подписанных документов в органы Росреестра для внесения необходимых записей в ЕГРИП.

Сам ДДУ обязательно заключается в простой письменной форме, то есть заверять его у нотариуса не нужно. От застройщика подписантом договора обычно выступает представитель, имеющий доверенность, которую необходимо проверить, чтобы убедиться в том, что она наделяет лицо, подписывающее договор, соответствующими полномочиями.

Акционер, в свою очередь, может заключить договор сам или через представителя. Обычно договор составляется в виде единого документа, подписываемого в офисе застройщика, но по соглашению сторон могут быть предусмотрены и другие процедуры.

Если дольщик планирует использовать заемные средства банка при заключении ДДУ, то сначала подписывается кредитный договор, а также договор на бронирование квартиры, а после этого заключается договор долевого участия. Однако эта последовательность может быть и другой, ее необходимо уточнять непосредственно у банка и застройщика.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, ДДУ сразу после его подписания сторонами передается в Росреестр для внесения необходимых сведений в ЕГРИП.

Важно помнить, что переход права собственности на квартиру по ДДУ считается состоявшимся только после ее регистрации в Росреестре, поэтому до заключения ДДУ необходимо подготовить все сопутствующие документы, чтобы не затягивать дальнейшая процедура регистрации.

Процедура регистрации в Росреестре

Для того, чтобы ДДУ без промедления зарегистрировать в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.

• Соглашение об участии. Обычно он подается в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после проставления на них отметок, подтверждающих регистрационное действие, выдаются сторонам договора.
• Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то согласие на заключение сделки, заверенное нотариально, требуется от второго супруга.
• Заявления участников ДДУ о регистрации.
• Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами, паспорта и доверенности (если привлекаются представители).
• Разрешение, дающее застройщику право строительства, а также пользования земельным участком под будущим домом.
• Декларация проекта.
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

В большинстве случаев для покупателя описанная процедура фактически сводится к уплате госпошлины и явке в назначенное время в Росреестр с паспортом и доверенностью. Все остальные документы из них подготавливает застройщик. Однако перед их подписанием необходимо все проверить, в этом поможет юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. Так вы сможете избежать фатальных ошибок и утомительных судебных разбирательств в будущем.

Важные моменты при заключении договора

Для оформления квартиры по ДДУ в нее должны быть включены существенные условия, содержащиеся в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

• Описание жилища, его размещение на этаже, размеры, количество комнат, технических помещений. Вся эта информация указывается в разделе ДДУ с описанием предмета договора. В нем также указывается адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
• Описание строящегося дома. Сюда входит этажность, тип дома. Материалы, которые используются при возведении несущих конструкций и перекрытий.
• Срок, в течение которого введенное в эксплуатацию жилье будет фактически передано покупателю. Он может быть указан как в виде конкретной даты, так и в виде периода времени, прошедшего с момента доставки.
• Гарантия квартиры.
• Средства, за счет которых застройщик планирует осуществлять строительство дома.
• Объекты социальной инфраструктуры, которые будут построены вместе с домом (школы, больницы, детские сады и т.д.).
• Стоимость жилья, порядок оплаты.

Читайте также: «Как уменьшить проценты по ипотеке: до заключения договора и после»

При оформлении документов на ДДУ на квартиру обязательно нужно проверить проектную декларацию. Договор должен соответствовать ему в полном объеме. В противном случае акционер вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств, ссылаясь на предоставление недостоверных или неполных сведений о предмете сделки.

Также полезно проверить следующую информацию:

1. Репутация застройщика. Сюда входят учредительные документы, сведения о количестве построенных им домов, соблюдении договоров, особенно в части сроков строительства и передачи готовых квартир, отзывы о качестве построенного им жилья.
2. Проектная декларация и документация на строительство дома. Он должен быть одобрен соответствующим муниципалитетом. Обязательными условиями являются также наличие у застройщика права пользования земельным участком, на котором будет построен дом, и разрешение на само строительство.
3. Есть ли у застройщика аккредитация в кредитных организациях и в каких? При их наличии больше вероятности, что при возведении дома подрядчик не останется без средств для завершения строительства.
4. Информация об инвесторе проекта, финансирующем строительство. Очевидно, что чем выше репутация инвестора, чем больше у него ресурсов, тем выше шансы на успешное и своевременное завершение строительства. При этом стороннее финансирование обычно осуществляется для каждого дома отдельно, поэтому не стоит полагаться на информацию о другом доме, построенном тем же застройщиком.
5. Место, где ведется строительство. Уточните, есть ли поблизости заводы, загрязняющие окружающую среду, неблагополучный ли район, есть ли в нем необходимая социальная инфраструктура. Застройщик вполне может умолчать об этих моментах.
6. Организация, которая будет заниматься обслуживанием дома и оказанием жилищно-коммунальных услуг.

Напомним, что при подписании ДДУ нужно ознакомиться с доверенностью лица, действующего от имени застройщика, при наличии сомнений в его полномочиях от заключения договора лучше воздержаться.

Оплата приобретаемого жилья

В рамках ДДУ за квартиру от застройщика дольщик платит немалую сумму – миллионы рублей, поэтому для расчетов лучше выбрать безналичный перевод средств.

Кроме того, при таком способе оплаты дольщик получает документы, которыми при необходимости может подтвердить перевод денег. В чеке указывается назначение платежа, в котором прописываются реквизиты заключенного договора.

После отправки банку поручения на перевод средств необходимо уточнить у застройщика, поступил ли платеж на счет эскроу.

Было бы полезно оформить справку, в которой указаны дата платежа, его назначение и получатель, сумма, а также дата зачисления денежных средств на счет эскроу. Документ может быть полезен в будущем при возникновении споров в рамках реализации ДДУ.

Важный момент. Оплата по ДДУ производится только после внесения сведений о ней в ЕГРИП. В этом случае вам не придется доказывать, что деньги были переведены по данному договору.

Если оплачивать стоимость квартиры по ДДУ наличными, то дольщик берет на себя риск потери платежного документа, восстановить который впоследствии будет сложно. Безналичный расчет позволяет легко получить выписку из банка.

Если для оплаты по ДДУ используются кредитные средства, то они снова перечисляются застройщику банком только при наличии договора, зарегистрированного в установленном порядке в Росреестре. Далее кредит выплачивается банку как обычная ипотека.

Читайте также: «Можно ли продать квартиру в ипотеку: способы и риски»

Оформление всех необходимых документов для оформления квартиры по ДДУ не означает, что дольщик получит жилье. Для этого необходимо, чтобы дом был не только построен, но и сдан в эксплуатацию, а затем передан покупателю по соответствующему акту.

После подписания акта приема-передачи дольщик должен зарегистрировать право собственности на готовое жилье.

Часто задаваемые вопросы о ДДУ

Что понимается под уступкой прав по договору долевого участия?

Дольщик может заключить договор об уступке квартиры по ДДУ. В этом случае лицо, приобретающее это право, может впоследствии также продать его по своему усмотрению.

Возможно ли досрочное расторжение ДДУ?

Как и всякий гражданско-правовой договор, договор долевого участия может быть расторгнут. Это делается как по соглашению между дольщиком и застройщиком, так и по решению одной из сторон в случае нарушения условий ДДУ другой его стороной.

Для застройщика это может быть срыв сроков строительства, качество жилья, не соответствующее договору, нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию по вине самого застройщика. Дольщик может нарушить график платежей, предусмотренный договором. И в этом случае застройщик вправе расторгнуть договор по собственной инициативе.

Что такое электронная регистрация договора долевого участия?

При использовании данного способа пакет документов для внесения сведений в ЕГРИП направляется в Росреестр через систему электронного документооборота. Это экономит много времени, все платежи также можно производить онлайн. Оказанием таких услуг занимаются специальные службы, которые также помогают оформить ДДУ.

Читайте также: «Можно ли рефинансировать льготную ипотеку: правила на 2022 год»

Как видите, договор долевого участия – далеко не самый простой вариант приобретения жилья. Однако при ответственном подходе к процедуре и помощи квалифицированного юриста такой способ улучшения жилищных условий позволяет сэкономить немалые деньги.