Я покупаю квартиру с зарегистрированным в ней собственником. Мы общаемся через агента. Агент предлагает в договоре купли-продажи указать дату выписки собственника (через 1 месяц) и предоставить справку о том, что квартира ничем не обременена. объясняется тем, что ему негде регистрироваться. что посоветуете? заранее спасибо за ваш ответ.
Привет!
Аргумент «негде прописаться» ни о чем. Можно подумать, что через месяц он срочно найдет место прописки. Мне кажется, в таких случаях люди обычно очень долго действуют на нервы пропиской.
Квартиру естественно можно купить, а после перехода права собственности можно свободно снять этого гражданина с учета, но только в судебном порядке.
Поэтому перед заключением договора подумайте о сроках его обязательной выписки из квартиры, а также подпишите акт приема-передачи квартиры только после того, как это лицо будет выписано.
С уважением, Александр
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Покупка квартиры с прописанным в ней лицом
Покупка квартиры с зарегистрированными арендаторами – обычная ситуация, которую можно встретить на рынке недвижимости. Вопрос выписки бывших жильцов часто становится головной болью покупателей квартир. Под выпиской понимается снятие с учета предыдущих владельцев.
Обычно такие сделки заключаются при заключении альтернативных сделок с квартирой. Альтернативная сделка оформляется следующим образом: при продаже одной квартиры семья одновременно покупает другую альтернативную квартиру. В большинстве случаев после продажи собственного имущества семье некуда выселиться, поэтому выселиться она может только после совершения сделки и покупки нового жилья. Это идеальный вариант: в этом случае жильцы сохранят прописку в проданной ими квартире лишь на короткий срок, а затем по собственной инициативе будут выписаны.
Но это не всегда так. В некоторых случаях продавцы категорически отказываются от выписки или уклоняются от своих обязательств.
Закон трактует эту ситуацию в пользу покупателя.
Распространенными случаями покупки квартиры с зарегистрированными арендаторами являются случаи, когда покупатель недвижимости не проявил должную осмотрительность и не проверил документы на зарегистрированных арендаторов.
Категории граждан, которые никогда не могут быть уволены
В п. 2 ст. 292 ГК РФ имеется примечание о том, что продажа квартиры может служить основанием для прекращения права собственности, если иное не установлено законом. Перечень таких исключений также установлен законом.
Право проживания нанимателей в проданной квартире могут сохранить следующие категории нанимателей:
- Отказались от приватизации квартиры (если продаваемая квартира ранее была приватизирована). При этом за нанимателем, отказавшимся от права собственности при приватизации, фактически сохраняется право бессрочного пользования квартирой (на основании статьи 19 ФЗ-189 от 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») .
- Арендаторы при наличии завещательного отказа, если продаваемая квартира досталась продавцу по наследству. Если квартира досталась собственнику по завещанию, и в нем был завещательный отказ, то определенному лицу, указанному завещателем, предоставляется право постоянного проживания в квартире.
- Несовершеннолетние дети. При продаже квартиры с несовершеннолетним потребуется обязательное разрешение на выписку ребенка, даже если он не находится под опекой. Но если разрешение органов опеки на выписку детей будет получено, то проблем не будет.
- Арендаторы, если основанием для покупки квартиры был договор пожизненного содержания с иждивенцем.
- Пайщики жилищных кооперативов и отдельные члены их семей, прописанные в кооперативной квартире. Пайщики и наниматели, участвовавшие в оплате пая, имеют возможность проживать в кооперативной квартире пожизненно. Даже если человек не является собственником, но у него есть документ, подтверждающий оплату доли, за ним сохраняется право пожизненного пользования на неопределенный срок. Он может уйти, но только если захочет.
- Супруга собственника, проживающая в квартире на условиях брачного договора.
- Бывшие супруги, право которых гарантируется соглашением о разделе имущества. При наличии брачного договора или договора о расторжении брака с указанным правом проживания супруга сохраняет за собой право проживания после расторжения брака по условиям договора.
Бывшие члены семьи собственника после развода (например, бывшая жена или свекровь) теряют право пользования квартирой по п. 4 ст. 31 ЖК РФ и выгнать можно, но лучше сделать это до продажи.
Как защитить себя
Для того чтобы покупатель был уверен, что продавцы будут сняты с учета после совершения сделки, это требование должно быть четко и недвусмысленно прописано в договоре купли-продажи.
В договоре должен быть указан список лиц, которые остаются прописанными в продаваемой по этому договору квартире. Следующий пункт договора должен содержать обязательство снять этих лиц с регистрационного учета в течение определенного срока. Обычно этот срок устанавливается равным двум неделям после регистрации перехода права собственности.
Но даже такое обязательство, взятое на себя нанимателем, не гарантирует выписки всех членов семьи. Это связано с тем, что в свидетельстве о праве собственности может фигурировать один человек, а в квартире фактически будет проживать его семья. Поскольку члены семьи часто не являются собственниками, они не принимают участия в заключении договора купли-продажи. Тогда как собственник-продавец недвижимости юридически не имеет права брать на себя обязательства за третьих лиц. Теоретически они могут не спастись с принятым решением и отказаться от выписки.
Покупатели в этом случае страхуют себя дополнительным соглашением или распиской, полученной от зарегистрированных членов семьи (не входящих в круг собственников), что не имеют возражений против данной сделки и обязуются сняться с учета после продажи квартиры.
Еще одна страховка для покупателя заключается в следующем: при перечислении денег за недвижимость покупатель не выплачивает часть суммы до полной выписки всех жильцов. После предъявления документа, подтверждающего отсутствие зарегистрированных лиц, продавцу предоставляется доступ в сейф.
Привет! Хотим купить квартиру, но в ней сейчас прописана бывшая жена, один из собственников. Этот собственник продал свою долю второму собственнику, и теперь квартира зарегистрирована на одного собственника. Собственник подал в суд на принудительное увольнение бывшей жены брата, но решения суда пока нет. Бывшая жена брата хозяина прописана в этой квартире после приватизации жилья и дееспособна. Нам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры до решения суда. Можно ли пойти на такой шаг, не возникнет ли проблем в будущем?
Чтобы избавиться от риска, лучше дождаться решения суда.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Способы узнать перед покупкой, есть ли в квартире прописанные лица
Основанием для права пользования квартирой обычно является регистрация по месту жительства в квартире, но возможны и другие варианты: решение суда или наследство.
Но стоит учесть, что право пользования может возникнуть и без регистрации: например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования или по завещательному отказу. Право пользования может существовать отдельно от права собственности, то есть собственник может вообще не быть зарегистрированным в квартире.
Сведения о зарегистрированных гражданах можно найти в Едином жилищном документе.
Следует отметить, что документы о зарегистрированных арендаторах в процессе регистрации сделки в Росреестре не требуются. Они служат только для понимания рисков покупателя.
Как новому собственнику выписать старых жильцов
Идеальная ситуация для решения проблем с пропиской в квартире бывших владельцев – добровольная выписка. Продавец и члены его семьи добровольно соглашаются на снятие с учета. Для этого продавец, граждане, проживающие в квартире, и покупатель вместе выезжают в территориальное подразделение МВД.
Также допускается вариант, когда жители не имеют возможности пройти процедуру выписки самостоятельно. В такой ситуации они обязаны написать разрешение на их выписку (доверенность) на имя покупателя и заверить ее нотариально. В результате подписания сделки покупатель направляется в территориальное подразделение МВД вместе с заявлением и копией паспорта. Ему необходимо взять с собой выписку из ЕГРН или договор купли-продажи.
Насильно через суд
Покупателю достаточно обратиться в суд и предъявить письменное обязательство арендаторов о снятии с учета после совершения сделки. В судебном порядке может быть принято решение о снятии бывших жильцов с учета по условиям договора и нормам ГК. Вместе с решением суда покупатель может пойти в паспортный стол и выписать сюда бывших жильцов без их согласия.
Если есть вероятность получения судебного приказа в пользу покупателя, то ему необходимо подготовить исковое заявление. Он составляется в произвольной форме, но содержание документа должно соответствовать требованиям ГПК. В заявлении указываются обстоятельства: когда была заключена сделка, кто на данный момент прописан в квартире и какие требования предъявляет гражданин к суду.
К исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований:
- Копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
- Копия документа, удостоверяющего право собственности на помещение.
- Копия квитанции об оплате госпошлины. Его размер сейчас 300 р.
- Выписка из домовой книги, в которой зарегистрированы все жильцы на текущий момент времени.
Споры об увольнении зарегистрированных лиц отнесены к компетенции районного суда. Подача иска допускается только по результатам перехода права собственности и подтверждения государственной регистрации в ЕГРН. Рассмотрение дела осуществляется до истечения двух месяцев со дня поступления заявления на основании ч. 1 ст. 154 ГПК РФ. В этот период зарегистрированные граждане имеют право проживать в данном спорном помещении, и только после получения копии решения суда они могут обратиться в территориальное подразделение МВД и написать заявление о выписке определенного лица .
Как новому собственнику выписать человека из квартиры, если он проживает за границей
Находясь за пределами РФ, выписать бывшего владельца из квартиры можно двумя способами:
- Написать доверенность на нового владельца. В доверенности указано, что клиент доверяет передачу документов в Росреестр для снятия с учета. Доверенность должна быть заверена консульством.
- Через суд. Покупатель должен обратиться в суд для принудительного освобождения. Следует отметить, что в этом случае сделка осуществляется со значительным дисконтом: 10-30% от стоимости объекта.
Также владелец может изначально передать квартиру своему родственнику из России в дар, а сам начнет продажу и оформит все необходимые документы на месте.
Резюме: что нужно помнить
Таким образом, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры с прописанными в ней жильцами, покупателю необходимо:
- Укажите условие об обязательном снятии с учета всех членов семьи продавца в течение 2 недель после совершения сделки и перехода права собственности к покупателю.
- Получить от всех членов семьи письменное обязательство о снятии с учета после заключения сделки (желательно нотариально заверить).
- Проверить, не входят ли зарегистрированные лица в круг лиц, отказавшихся от приватизации квартиры; кто живет по завещанию; а также являются ли они пайщиками жилищных кооперативов и членами семьи из кооперативной квартиры; супруги, права которых установлены брачным договором и соглашением о разделе имущества; несовершеннолетние; арендаторы.
Если бывшие жильцы отказываются добровольно писать заявление о снятии с учета или уклоняются от своих обязательств, покупатель вправе обратиться в суд.