Добрый день. Хочу купить сыну квартиру, при этом хочу выступить покупателем в договоре купли-продажи и перевести деньги за квартиру со своего счета. Как мне оформить право собственности на сына в этом случае? Есть ли другие варианты, кроме дарения?
Здравствуйте Игорь.
Как я могу в таком случае оформить собственность на сына? Есть какие-то варианты, помимо дарения?
Также оформите с сыном ПрЭП после покупки квартиры, если договор дарения вас по каким-то причинам не устраивает. Ваш сын взрослый? Если да, то вы сначала, например, можете оформить договор дарения на деньги сына, либо договор займа. И тогда он с помощью «ваших денег» сразу купит себе квартиру. Гражданский кодекс Российской Федерации § 7. Продажа недвижимого имущества
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как приобрести квартиру в пользу третьего лица
Стандартно договор по своему формату аналогичен обычной сделке купли-продажи. Как правило, различия могут заключаться лишь в упоминании плательщика и права получателя как разных лиц. В остальном все основные части договора указываются одинаково – данные сторон, описание объекта, сумма сделки, условия ее расторжения и так далее.
Пакет документов
Для того, чтобы стать владельцем квартиры, вовсе не обязательно приобретать ее самостоятельно – есть такая процедура, как покупка квартиры в пользу третьего лица. В этом случае сторона, вносящая деньги, не является собственником, а просто вносит сумму и подписывает договор. Этот редкий вид транзакций не пользуется популярностью и вызывает много споров.
29.1. Алина, квартира, купленная в браке, является частью совместно нажитого имущества. Определение долей при разводе может быть неравным, исходя из суммы, внесенной обоими супругами. Если вы хотите исключить эту квартиру из совместно нажитого имущества, оформите на родителей договор купли-продажи.
Затем в тексте квитанции продавец лично указывает, что он (все данные) от покупателя (все данные) в лице представителя (все данные), действующего на основании доверенности (данные пред.), получил В качестве оплаты стоимости квартиры по договору (все данные) денежные средства в размере _____ (______) рублей.
Налоговый вычет
2.2. Неважно, кто дал вам деньги на покупку недвижимости, но если недвижимость была приобретена во время вашего брака и зарегистрирована на ваше имя, то соответственно это имущество будет разделено пополам в случае развода с супругом. Искренне.
Чтобы купить квартиру в пользу третьего лица, нужно сделать примерно то же, что и при обычной покупке, но с учетом того, что жилье в итоге будет передано другому лицу. Таким образом, общие правила, процедуры и принципы совершения сделки практически не изменятся.
В договоре купли-продажи сказано:
Продавец настоящим уведомляет покупателя о том, что на момент подписания настоящего договора ФИО остается зарегистрированным в квартире и сохраняет за собой право пользования и проживания. (это не владелец, а третье лицо)
Я покупаю эту квартиру, этот человек сейчас в квартире не прописан. Есть ли риски, что он приедет и будет жить в моей квартире?
Александр! Я буду краток!
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (в редакции от 01.07.2017) «О приватизации государственного и муниципального имущества»
Лица, которые на момент приватизации проживали в квартире и отказались от приватизации - сохраняют ПРАВО пользования этой квартирой пожизненно!
Однако после того, как ЭТОТ ЧЕЛОВЕК выезжает из квартиры, ОН ТАКОЕ ПРАВО ТЕРЯЕТ!
СПАТЬ СПОКОЙНО! Закон на вашей стороне!
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Процедура
Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может немного увеличиться. Несмотря на то, что на самом деле вся процедура может занять максимум несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.
Стоимость и сроки
В некоторых случаях квартира приобретается не в пользу покупателя, а в пользу другого лица. Например, именно так поступают многие родители, если хотят, чтобы их ребенок получил собственное жилье, но не занимаются непосредственно всей процедурой купли-продажи. В такой ситуации потребуется соответствующее изменение договора. Рассмотрим эти сделки подробнее.
Также мала вероятность того, что в этом случае поможет срок исковой давности (если приватизация проводилась давно). Поскольку срок исковой давности будет исчисляться с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. И скорее всего он будет аргументировать тем, что узнал о нарушении своих прав только сейчас. В то же время собрать доказательства обратного будет крайне сложно.
Общее имущество супругов
Бывшие жильцы приобретенной покупателем недвижимости, которые по тем или иным причинам не воспользовались правом на приватизацию (а также добровольно отказались от приватизации), имеют право на ПМЖ, даже если она продается другим лицам.
Ты здесь
Это касается и временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане, осужденные к лишению свободы. Такие лица сохраняли право на жилище, но по понятным причинам не могли его реализовать. Часто, выйдя на свободу, такой гражданин обнаруживает, что его бывшее жилье давно приватизировано и продано. В связи с этим он обратился с иском о признании права проживания в квартире или даже о признании договора купли-продажи недействительным. Если иск будет удовлетворен судом, любой из результатов будет крайне неприятным для покупателя квартиры. Даже если сделка оспаривается не целиком, а лишь в части признания права проживания за гражданином, то соседство с незнакомцем мало кого обрадует. А если договор будет признан недействительным, покупатель может лишиться жилья и не вернуть потраченные на него деньги, так как со временем у продавца может уже не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.
После того, как оптимальный предмет сделки найден, он проверяется на юридическую чистоту. Это исключает риск отмены или прекращения сделки. В первую очередь необходимо проверить документ, дающий право собственности на покупаемую квартиру (возникает при купле-продаже, дарении, приватизации, наследовании). Нужно посмотреть, кто является правообладателем (собственников может быть несколько), кто состоит на учете (особого внимания заслуживают несовершеннолетние и недееспособные лица - в этом случае продать жилье без разрешения органов опеки не получится, а это будет отложить сроки).
Документы
После подписания ДКП происходит его внесение в реестры, а также государственная регистрация прав – собственник в соответствии с договором становится не покупателем, а третьим лицом. В зависимости от региона акт приема-передачи составляется либо до обращения в Росреестр (если регистратор просит включить его в пакет документов), либо после этого (законодательство не требует обязательной подачи акта на регистрацию) . Покупатель рассчитывается с продавцом, оплачивая оставшуюся сумму (если был сделан аванс, он вычитается из согласованной цены).
Затраты
Для того чтобы стать законным собственником недвижимости, не всегда необходимо лично принимать участие в законной процедуре купли-продажи или оформлять доверенность на представителя – закон не запрещает покупку квартиры в пользу третьей стороны. Этот вид транзакций не очень популярен, но все же имеет свои преимущества.
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третьего лица.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка из управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, если это необходимо (разрешение органов опеки, согласие на сделку от супруга и так далее).
- Договор купли-продажи (см. ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на завершающем этапе сделки).
Процедура
- Дарение права требования другому лицу - безвозмездная уступка долга одаряемому;
- Дарение путем прощения долга;
- Дарение путем исполнения обязательства перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, - безвозмездное погашение (принятие) долга одаряемого.
Стоимость и сроки
К близким родственникам относятся дети, бабушки и дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая друг другу свое имущество по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении имущества в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (НДФЛ - 13%). Нерезиденты (лица, прожившие в другой стране более 183 дней) должны платить по повышенной ставке в размере 30%.
Затраты также зависят от того, что именно требуют стороны. Минимум, кроме стоимости самой квартиры, придется оплатить только госпошлину при оформлении права собственности (2 тыс. руб. на 1 человека). Услуги нотариуса могут стоить от 2 тысяч рублей и выше. Агентство недвижимости, если вы попросите подобрать жилье и сопроводить сделку, возьмет около 5% от суммы сделки. Могут быть и другие дополнительные расходы.
Процедура
- Разрешение органов опеки (если в сделке участвуют недееспособные/несовершеннолетние лица);
- Согласие получателя ренты;
- В случае долевой собственности подтверждение того, что совладельцам было предоставлено право преимущественной покупки.
Налоговый вычет
Иногда дети устраивают ДКП таким образом в интересах своих родителей. Находясь в почтенном возрасте, люди не всегда сохраняют ясность ума – им очень сложно выступать одной из сторон сделки, вникать в юридические аспекты процесса. Действуя по собственной воле, они могут стать жертвой мошенников – удачным выходом становится покупка квартиры в пользу пожилых членов семьи.
В результате получается, что при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке возможно ущемление интересов третьих лиц в лице несовершеннолетних, супругов, наследников, кредиторов, получателей ренты или предыдущих собственников.
Права третьих лиц
Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости часто вызывает сомнения у потенциальных покупателей. Дело не только в том, что выбор новостроек сейчас огромен, а ипотечные ставки для них намного привлекательнее. Сделка с жильем, у которого уже есть собственник (а иногда и не один), несет в себе определенные риски. Так, отдельной проблемой может стать нарушение интересов третьих лиц, о которых не всегда известно при просмотре стандартных документов риелтором или юристом. В этой статье мы поговорим о том, какие иногда могут возникнуть ситуации и как обезопасить себя при заключении сделок.
Кто может быть третьим лицом
- Наследники, которые в установленный законом срок (6 месяцев) не обратились с заявлением об установлении своих прав на наследство или появились после того, как действующий собственник уже стал собственником имущества;
- Супруг собственника, если он не указан в документе, удостоверяющем право собственности на квартиру, при этом жилье было куплено в браке и между мужем и женой не заключался брачный договор;
- Лицо, в пользу которого составлено завещание; отказополучатель согласно ст. 1137 ГК РФ установлено в завещании;
- Родственники собственника, которые прописаны в квартире, но не числятся собственниками;
- Лица, проживающие в приватизированной недвижимости, добровольно отказавшиеся от участия в приватизации;
- Арендаторы, с которыми зарегистрированный договор действует в течение определенного периода.