Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Что говорит закон

Любые сделки, связанные с куплей-продажей различных видов имущества (независимо от того, движимое оно или недвижимое, имеющее особую ценность или нет), регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Именно в этом нормативном акте особое внимание уделяется правомерности и законности сделки, правилам заключения договора, а также всесторонней защите прав и интересов сторон договора.

Вопросы перехода права собственности на земельные участки решаются

Земельный кодекс, а в данном нормативном акте в связи с его структурой и постоянными изменениями не выделена одна конкретная глава - рассмотрение вопросов владения землей и регистрация сделок купли-продажи данного вида недвижимого имущества осуществляется Статьи 37 (купля-продажа), 15, 25-26 (переход права собственности на землю) и др.

Однако есть еще один федеральный закон, который следует учитывать при подготовке к заключению такого договора.

Это Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», в котором говорится о правилах регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости.

В частности, в законе сказано, что довольно часто для признания сделки действительной потребуется нотариальное удостоверение договора. Однако такое требование выражено для нескольких видов сделок, которые, в свою очередь, довольно часто заключаются в отношении земельных участков.

Так, нотариальное заверение потребуется в случае заключения договора с собственником, которого представляет юридическое лицо.

Кроме того, сделки с долями имущества также должны быть нотариально удостоверены, независимо от того, продается часть участка, пригодная для строительства жилого дома, или та, на которой можно заниматься только сельским хозяйством.

Другим случаем обязательного нотариального удостоверения заключенной сделки является купля-продажа недвижимого имущества, осуществляемая в интересах лица, не достигшего совершеннолетия или недееспособного по разным причинам (например, признанного таковым судом). в связи с тяжелой болезнью).

Как происходит процесс покупки у собственника

Если в процессе приобретения земли у государства потенциальный покупатель должен был сначала обратиться с первичным заявлением, затем за свой счет оформить кадастровый паспорт на участок, и только после этого можно было заключить куплю-продажу. согласование с ним путем объявления и торгов, то при покупке у собственника процедура по количеству этапов несколько проще и состоит из следующих шагов:

1. Поиск наиболее подходящего варианта участка, отвечающего тем требованиям, которые выдвигает к нему покупатель (например, в случае выбора участка под ИЖС, прохождение ряда коммуникаций с целью их последующего ввода в участок, а также развитая инфраструктура, позволяющая использовать максимальные блага цивилизации, имеющиеся в этом районе). Найти такой участок можно с помощью риэлтора (в их базе земельных участков на продажу можно выбрать наиболее подходящий участок под требования покупателя) или самостоятельно изучив все доступные рекламные ресурсы, содержащие объявления о продаже земельного участка. конкретный сюжет. Однако при выборе участка необходимо обращать внимание на цену (например, участок под ИЖС не может быть дешевым, если на нем есть все коммуникации, а капитальное здание не может располагаться на землях сельскохозяйственного назначения).
2. Предварительная встреча с собственником участка для обсуждения всего процесса прохождения сделки и ее условий (например, решение вопроса с ценой надела для окончательного указания в тексте договора, обсуждение возможных обременений по сайт и др.).
3. Заключение договора купли-продажи и его регистрация в Росреестре для вступления в силу. На этом же этапе договор нотариально удостоверяется, если закон требует осуществления такого действия (например, одной из сторон договора является юридическое лицо).
4. Оформление свидетельства о праве собственности на приобретаемый земельный участок на нового собственника.

Таким образом, процедура заключения договора купли-продажи земли с собственником (независимо от того, к какой категории относится земля) выглядит довольно простой.

Какими документами нужно будет запастись

Перечень документов, которые необходимо будет подготовить обеим сторонам при заключении договора купли-продажи земельного участка, выглядит достаточно внушительным для каждой из сторон. При этом для их изготовления необходимо будет неоднократно обращаться в государственные органы.

Продавец должен будет подготовить следующие документы:

• Паспорт (или любые другие документы, удостоверяющие личность) в оригинале и заверенная копия (чтобы полностью идентифицировать продавца и исключить возможность нарушения законодательства путем подлога);
• Свидетельство о праве собственности на участок, который впоследствии станет предметом договора;
• Документы, подтверждающие факт законности выдачи данной справки;
• Кадастровые документы на участок, подтверждающие присвоение ему кадастрового номера, а также, в случае его проведения, документы, подтверждающие результаты межевания конкретного надела;
• Справки из соответствующих органов об отсутствии задолженностей (например, задолженностей по налогам) и возможных обременений по конкретному участку;
• Согласие супруга (для физических лиц) на заключение сделки (потребуется в любом случае, вне зависимости от того, была ли приобретена земля в официальном браке или до него), так как продажа данного ресурса может существенно повлиять на благополучие принадлежность к семье;
• Согласие органов опеки и попечительства (если в процессе совершения сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних членов семьи);
• Отказ всех остальных членов семьи (если они имеют право преимущественного пребывания) от заключения сделки в нотариально удостоверенной форме.

Итак, покупателю нужно будет подготовить:

1. Любой документ, удостоверяющий личность (в целях идентификации покупателя) в оригинале и заверенной копии;
2. Заявление о заключении сделки (составляется в двух экземплярах — один передается продавцу, а другой — в Росреестр);
3. Согласие всех заинтересованных лиц в совершении сделки (супруга, дети, достигшие возраста четырнадцати лет) в случае оформления участка в долевую собственность с выделением долей каждому, даже несовершеннолетнему, участнику перевод; Согласие органов опеки и попечительства (поскольку расходуется большое количество средств из семейного бюджета, что может негативно сказаться на уровне жизни несовершеннолетних членов семьи);
4. Документы, подтверждающие возможность выплаты всей покупной цены продавцу (например, копия кредитного договора, выданного банком покупателю, с указанием суммы кредита);
5. В случае приобретения участка с помощью материнского капитала необходимо будет предоставить документы из Пенсионного фонда РФ, подтверждающие право использования такого капитала для оплаты приобретаемого участка.

Таким образом, покупатель также должен подготовить достаточно солидный перечень документов, но они должны нести в себе гарантию платежеспособности этой стороны договора, так как в противном случае сделка не состоится.

Как составить договор

Однако для всех текстов таких договоров существует перечень регламентированных гражданским законодательством разделов, которые в обязательном порядке должны быть включены в документ.

Эти разделы включают:

• Преамбула (содержит сведения о дате и месте заключения договора, а также о сторонах сделки, включая указания документов, на основании которых они действуют);
• Предмет договора (описывает конкретный участок с указанием его адреса и кадастрового номера, площади и наиболее важных физических характеристик);
• Цена договора (указывается не только конкретная стоимость, но и механизм ее формирования – от кадастровой стоимости или методом рыночной оценки);
• Порядок расчетов (есть ли предоплата за покупку, как осуществляются взаиморасчеты между сторонами, на какие счета перечисляются деньги);
• Права и обязанности сторон (в том числе своевременная передача денежных средств продавцу, а также списание возможных обременений при надлежащем исполнении покупателем своих обязательств);
• Форс-мажорные обстоятельства (не только форс-мажорные обстоятельства, но и возможные варианты их разрешения, если это зависит от сторон договора); Реквизиты сторон (включая указание адресов продавца и покупателя, паспортные данные, расчетные счета и т.д.).

В случаях, когда при согласовании договора сторонами принято решение о внесении приложений к договору (в виде копии кадастрового паспорта, кадастрового плана или акта межевания), они указываются отдельно и ссылки на них должны быть сделаны в текст соглашения.

Где ждать подводных камней

Поскольку с юридической точки зрения купля-продажа недвижимости всегда является достаточно сложной сделкой, необходимо знать, какие подводные камни могут ожидать потенциального покупателя при составлении договора:

• Завышенная цена участка (в случае, если продавец назначил сумму самостоятельно);
• Наличие существенных обременений на совершение некоторых действий (например, запрет на строительство капитального жилого дома методом ИЖС в связи с прохождением под участком важных инженерных коммуникаций);
• Возможность его отзыва у продавца в процессе оформления участка соответствующими государственными органами (в случае его нахождения в зоне отчуждения при строительстве, например, федеральной трассы);
• Сложности проверки юридической «чистоты» приобретаемой недвижимости (например, не был ли участок заложен за долги продавцом перед банком).

Это далеко не полный перечень тех моментов, на которые следует обратить внимание потенциальному покупателю при заключении сделки.

Однако другие подводные камни в таких сделках встречаются гораздо реже.

Приобретение земли у собственника – довольно рискованное дело, поскольку самостоятельно проверить юридическую «чистоту» сделки покупателю будет достаточно сложно.

Однако в том случае, если выбор пал на покупку земли на вторичном рынке, получить желаемый участок покупателю будет несколько проще, так как он сможет избежать дополнительных временных и финансовых затрат в виде оформления кадастровых документов на вновь образованный участок.