Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Понятие и последствия признания договора недействительным

Недействительность договора (сделки) - изменение, установление или прекращение любых прав и обязанностей, вытекающих из договора, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Иными словами, все обязанности и права, являющиеся следствием заключенного договора, отменяются в случае признания сделки недействительной.

Признание договора купли-продажи недействительным производится судом на основании обращения истца к ответчику. Инициатором обращения в суд может быть:

• Любая из сторон сделки;
• Третьи лица, чьи права или интересы были затронуты сделкой;
• Органы власти, такие как прокуратура или местная администрация.

Следствием признания договора недействительным является прекращение сделки и так называемая двусторонняя реституция. Этот юридический термин означает возврат каждой из сторон договора другой стороне всего полученного в результате сделки в натуре - продавец снова становится собственником квартиры, а уплаченные за нее деньги должны быть возвращены покупатель. Если возврат полученного в натуре невозможен, например, квартира уже продана добросовестному покупателю, то покупатель должен полностью возместить продавцу ее стоимость. Кроме того, потерпевший может рассчитывать на возмещение причиненного ущерба, если другая сторона знала или должна была знать о возможной недействительности сделки.

Основания признания договора недействительным

По общим правилам сделки и договоры, не соответствующие требованиям закона, признаются недействительными. Искусство. 166 ГК РФ указано, что оспоримая или недействительная сделка может быть признана недействительной.

Оспоримые транзакции

Оспоримыми считаются договоры, заключение которых нарушает права или охраняемые законом интересы как участников сделки, так и третьих лиц. Сделка также оспорима, если ее результаты повлекли неблагоприятные последствия для стороны договора. К оспоримым договорам относятся:

1. Заключенные в нарушение закона. Если договор заключен без согласия третьего лица, органа местного самоуправления, юридического или государственного органа и такое согласие является обязательным, то сделка оспорима. Например, в соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего или лица, находящегося под опекой (попечительством), осуществляется с разрешения органа опеки и попечительства. В случае его неполучения договор нарушает требования закона и может быть расторгнут по иску любой из сторон или органа опеки и попечительства.
2. Осужденные с ограниченной дееспособностью без согласия опекунов. Ограничение дееспособности может наложить суд в отношении лиц, злоупотребляющих алкоголем, наркотиками, азартными играми. Лица с ограниченной дееспособностью могут совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества только с согласия назначенного судом доверительного управляющего.
3. Заключены лица, которые на момент совершения сделки были дееспособны, но не могли быть привлечены к ответственности за свои действия вследствие психического расстройства. Также спорной является сделка, заключенная лицом, впоследствии признанным судом недееспособным, при этом было доказано, что в момент заключения договора оно не понимало значения своих действий.
4. Осужденные с применением насилия или угрозы его применения, а также под влиянием неблагоприятных обстоятельств.
5. Заключенные под влиянием обмана. Мошенничеством является введение одной из сторон договора в заблуждение другой стороной либо сокрытие обстоятельств, о которых сторона сделки должна была быть предупреждена.
6. Заключен лицом, существенно заблуждавшимся в отношении предмета и существа договора, личности второй стороны сделки.
7. Заключенные на обременительных условиях в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами одного из участников сделки.

Еще одним случаем, когда договор может быть признан недействительным, является безденежье. Это основание применяется в случаях, когда денежные средства для исполнения договора не были перечислены продавцу.

По этим основаниям договор может быть признан недействительным только судом. При этом истец должен не только представить доказательства недействительности договора, но и доказать оспоримость самой сделки.

Недействительные транзакции

Договор купли-продажи считается недействительным, если он был немедленно заключен с грубым нарушением закона. Недействительными признаются:

1. Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать юридические последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным владельцем, а настоящим остается продавец. Притворная сделка обычно заключается с целью освобождения собственника имущества от требований кредиторов на его имущество.
2. Поддельные транзакции, которые проводятся для того, чтобы скрыть реальную сделку. Примером притворного договора купли-продажи может быть договор, в котором реальная стоимость квартиры занижается с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
3. Контракты, не соответствующие требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не соблюдена обязательная письменная форма договора, отсутствуют подписи сторон и т.п.
4. Договоры, заключенные недееспособными лицами - несовершеннолетними или недееспособность которых установлена ​​судом.

Отмена ничтожной сделки также осуществляется судом. Однако в этом случае обращение в суд производится не в целях доказывания недействительности договора, поскольку он уже недействителен по своему характеру, а для применения правовых последствий недействительности.

Ограничение действий

Срок исковой давности для оспаривания сделки зависит от того, на каком основании истец обращается в суд. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для определения недействительности сделки составляет:

• Для оспариваемых - 1 год;
• Для незначительного - 3 года для лица, участвующего в сделке, и до 10 лет для третьих лиц.

Момент, с которого начинает течь срок исковой давности, может варьироваться в зависимости от обстоятельств. Для участника ничтожной сделки оно начинает течь с момента заключения договора, для третьих лиц — с момента, когда он узнал или мог узнать о заключении договора.

По оспоримой сделке течение срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнал или мог узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В случае применения насилия или угрозы его применения в отношении стороны соглашения - с момента, когда насилие или угрозы были прекращены.

Истечение срока исковой давности не означает, что лицо, затронутое сделкой, не сможет предъявить претензию. Суд обязан принять иск и при отсутствии возражений назначить дело к судебному разбирательству. В случае указания ответчиком в заявлении об истечении срока исковой давности суд должен вынести определение об отказе в рассмотрении дела.

Также следует иметь в виду, что при наличии серьезных оснований пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен. Восстановление сроков производится судом на основании ходатайства истца, в котором должны быть указаны уважительные причины пропуска срока. Например, основанием для восстановления на работе может быть длительная командировка, болезнь, операция, служба в армии и т.п.

Порядок признания договора недействительным

Признание недействительным договора купли-продажи недвижимости осуществляется по стандартным правилам гражданского судопроизводства – истец обращается с иском в суд и представляет доказательства недействительности сделки. Суд рассматривает доводы истца, ответчика и третьих лиц и на их основании выносит решение.

Юрисдикция

Судом первой инстанции является районный (городской) суд. В соответствии с п. 1 ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судами по месту нахождения этих объектов недвижимого имущества.

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявки должен содержать:

• Наименование и адрес суда, в который обращается истец;
• ФИО, адрес истца и ответчика;
• Наименование документа;
• Описательная часть дела;
• Доказательства, представленные истцом;
• Претензионная часть, в которой формулируются исковые требования;
• Цена иска (зависит от стоимости имущества);
• Перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Документы

В соответствии со ст. 132 ГПК РФ, к заявлению должны быть приложены документы. В обязательном порядке к претензии прилагаются:

• Подтверждение оплаты госпошлины;
• Уведомление о вручении копии заявления ответчику;
• Копия паспорта заявителя;
• Доверенность, если интересы истца представляет уполномоченное лицо.

Также к иску должны быть приложены документы, которыми истец обосновывает свою позицию. К ним могут относиться:

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на спорное имущество;
• Техническая документация на квартиру;
• Копия договора купли-продажи и акт приема-передачи;
• Документальное подтверждение правоты истца.

В качестве доказательств могут быть использованы кассовый чек, выписка из банка, результаты медицинского освидетельствования, решение суда о недееспособности участника сделки, показания свидетелей и т.п.

Государственная пошлина

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ признание недействительным договора купли-продажи относится к имущественным искам. Поэтому размер государственной пошлины определяется пп. 1 р. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска, а значит, и от стоимости недвижимого объекта.

Размер государственной пошлины может быть уменьшен по ходатайству истца, а также ему может быть предоставлена ​​рассрочка или полное освобождение от уплаты государственной пошлины. Перечень оснований для таких действий содержится в ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ.

Рассмотрение дела в суде

По результатам рассмотрения суд выносит решение:

• О полном признании требований, что влечет за собой прекращение сделки;
• О частичном признании исковых требований, например, о признании сделки недействительной, но об отказе в возмещении убытков;
• Об отказе в удовлетворении требований.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца после написания судом мотивировочной части. До этого момента любая из сторон или третьи лица могут обжаловать его в апелляционном порядке.

Применение последствий недействительности договора

В случае положительного решения суда он должен применить последствия недействительности договора. Продавец обязан вернуть покупателю полученные за квартиру деньги и может зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Регистрация осуществляется на основании решения суда, которое представляется в Росреестр в качестве подтверждающего документа.

Судебная практика

Судебная практика по таким делам содержит множество примеров признания договора недействительным. Однако суды нередко отказывают в удовлетворении таких требований в связи с нарушением истцами процессуальных требований или недостаточностью представленных доказательств.

Примеры судебной практики:

Какие трудности могут возникнуть

Признание договора купли-продажи недействительным возможно только в судебном порядке. Только суд может применить правовые последствия недействительности. Это означает, что истец должен не только грамотно составить исковое заявление, но и доказать ничтожность или оспоримость сделки, а также привести убедительные доводы, доказывающие обоснованность требований. Без юридической поддержки это сделать непросто, поэтому перед обращением в суд следует проконсультироваться с юристом.