Признание договора купли-продажи недействительным

Признание договора купли-продажи недействительным шаг за шагом

Первое и самое главное, что нужно сделать, это подать иск в суд, либо возражение, либо встречный иск. Имея намерение оспорить договор купли-продажи, необходимо действовать по определенной схеме.

Первый шаг

Первый этап заключается в определении наличия оснований для признания ДКП недействительной. Для этого целесообразно изучить ГК РФ, найти подходящую по обстоятельствам статью. На данном этапе целесообразно проконсультироваться с опытным юристом, который поможет, как минимум, в определении и поиске оснований, а также в формулировании смысла искового заявления и его требований.

Второй шаг

Проверьте, не истек ли срок исковой давности. Он может варьироваться в зависимости от характера сделки:

• Я оспариваю;
• Незначительный.

В случае подачи в суд заявления о признании договора недействительным с применением последствий недействительности ничтожной сделки срок исковой давности составит три года. Отсчитывается с даты, когда фактически было начато исполнение ничтожной сделки.

Если иск подало лицо, не являющееся стороной сделки, срок отсчитывается именно с того дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но не более чем за 10 лет со дня начала исполнения сделки. В случае, если сделка не исполнялась, срок исковой давности не применяется.

При обращении в суд о признании договора недействительным и применении последствий недействительности оспоримой сделки срок исковой давности составит 1 год:

• Со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка;
• Со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суду придется принять исковое заявление независимо от истечения срока исковой давности. Если до вынесения судом решения сторона спора заявит об истечении срока исковой давности, в иске будет отказано.

Третий шаг

На данном этапе нужно составить и подать исковое заявление в суд. В нем нужно будет исправить:

• Наименование суда, в который подается заявление;
• Данные заявителя - ФИО, дата и место рождения, место жительства или место пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН);
• Данные респондента - ФИО, дата и место рождения, место жительства или место пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН);
• Информация о третьих лицах;
• Обстоятельства, на которых основываются требования;
• Доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
• Перечень прилагаемых к заявке документов.

В претензии можно указать требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применить последствия недействительности сделки (оспоримой или ничтожной). При этом требование о признании договора недействительным в силу оспоримости может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ), но требование Применить последствия недействительности ничтожной сделки может сторона сделки или иное лицо, указанное в законе, а также если законом не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица.

Документы для претензии

Какие документы необходимо приложить к иску:

• Уведомление о доставке;
• Иные документы, подтверждающие направление иным лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которых у них нет, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме, документов, подтверждающих обстоятельства, по которым претензии основаны;
• Документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, и имеются соответствующие документы;
• Доверенность, подтверждающая полномочия представителя (при наличии);
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за рассмотрение претензии.

Размер государственной пошлины зависит от стоимости иска.

При цене иска 1 000 000 руб. государственная пошлина составит 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Куда подать претензию

Иск нужно подавать в районный суд по месту нахождения имущества. Заявление и документы подаются:

• Лично или через представителя в судебной экспедиции;
• Почта России (ценное письмо с описью вложения);
• Через электронную систему.

Следует иметь в виду, что не все суды в России имеют технические возможности принимать заявления онлайн, и этот момент следует уточнять заранее.

Слушания в суде

Если истец выполнил все установленные законом требования, суд принимает иск к производству и назначает дату заседания. Как правило, дело рассматривается и разрешается в течение двух месяцев со дня регистрации искового заявления, однако сроки могут быть продлены – но не более чем на один месяц.

К ДКП недвижимого имущества в России применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. То есть продавец возвращает деньги, покупатель возвращает имущество. Регистрировать обратную передачу прав нужно будет, если суд признает договор недействительным.

Что делать дальше

После вступления решения в силу необходимо зарегистрировать обратный переход права собственности – на основании заявления и решения суда.

За государственную регистрацию прав необходимо оплатить госпошлину:

• Для физических лиц - 2 000 руб.;
• Для юридических лиц - 22 000 руб.

Государственная регистрация права собственности удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Судебная практика: признание сделки купли-продажи недействительной

Анна Петрова обратилась в суд с иском к Светлане Ивановой о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части включения Ивановой в число покупателей, о признании недействительной регистрации права собственности Ивановой, о признании права собственности Петровой на квартиру, указав в обосновании иска то, что она постоянно жила в этой квартире.

В 2010 году Иванова предложила ей переехать в другую квартиру, чтобы жить поближе к ней. Получив согласие, Иванова выставила квартиру Петровой на продажу, подыскала другую квартиру и пригласила ее к нотариусу, где подписала, по словам истца, «какие-то документы», которые ей даже не читали. В 2011 году, когда Иванова предложила сделать ремонт в квартире, выяснилось, что Петровой принадлежит только часть квартиры, а Иванова — другая часть. На основании изложенного Петрова просит признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании ст. 177 ГК РФ, так как в момент заключения договора она не понимала значения своих действий и не могла ими управлять.

Суд, заслушав доводы истца, мнение его представителя, а также представителя ответчика, также учел показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, заключение амбулаторно-экспертного комплекса психолого-психиатрическая экспертиза, медицинская карта Петровой, выводы: согласно ст. 166 ч. 1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела следует, что спорная квартира принадлежит в равных долях на основании общей долевой собственности Петровой и Ивановой на основании договора купли-продажи. Договор заверяется нотариально. Сделка совершена в надлежащей форме, нарушений законодательства при ее совершении не было.

Истец заявила, что на момент заключения договора она не понимала содержание договора, не читала его и считала, что собственником квартиры будет только она. В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в таком состоянии, когда он был не в состоянии понимать смысл своих действий и руководить ими, может быть признана недействительной по иску. этого гражданина или иных лиц, права или охраняемые законом интересы которых нарушены в результате его совершения.

Согласно заключению амбулаторной судебно-медицинской комплексной психолого-психиатрической экспертизы, в плане психического состояния на момент заключения договора купли-продажи Петрова психическим расстройством не страдала, при осмотрах врачи. По своему душевному состоянию Петрова могла понимать смысл своих действий и направлять их. В удовлетворении искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным суд отказал.

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта

Недействительность договора купли-продажи влечет за собой ряд последствий, а именно возврат имущества и денежных средств в исходное положение. Другими словами, квартира возвращается продавцу, а деньги, которые он за нее заплатил, возвращаются покупателю. При планировании такого дела, как оспаривание договора купли-продажи, важно это учитывать. Также необходимо учитывать, что далеко не все основания признания сделки недействительной могут быть учтены судом. Поэтому важно заранее проверить ГК и подготовить достоверную доказательную базу.