Новый закон о долевой собственности
Еще в 2021 году не в первом чтении был принят закон, который должен регулировать размер минимальной доли, а также вытекающие из нее права и обязанности. Это должно касаться только моментов с куплей-продажей или дарением, но не касаться приватизации или наследования. На момент написания статьи закон еще не принят, и пока неясно, когда он будет принят, а также что именно в нем будет написано.
Какую долю в квартире можно признать незначительной
Для признания доли в жилом помещении ничтожной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то неважно, мизерна отчуждаемая часть квартиры или, наоборот, значительна.
Незначительная доля может быть признана только при соблюдении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Если все эти три условия в совокупности не соблюдены, то долю в квартире, несмотря на ее небольшую площадь, нельзя признать ничтожной.
За проживание
Желание не просто прописаться, а жить в квартире предполагает лишь минимальную долю в собственности. Расчет ведется в зависимости от размера квартиры:
- 4-х комнатный или 3-х комнатный - не менее ¼ части в обычном праве (комната);
- 2-комнатная квартира - ½ квартиры;
- 1-комнатная, студия или малосемейная - целиком (исключение - супруги, родители и дети).
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрисконсульт с 8-летним стажем. Специализация - уголовное право. Большой опыт работы с документами.
Минимально допустимая норма на одного человека составляет 6 м². Такая площадь выделяется под общежития, служебные квартиры и передвижной фонд.
Порядок признания малозначительной доли в квартире
Для того чтобы суд признал незначительную долю жилья, необходимо соблюсти определенный порядок и процедуру.
Процедура
Обращение в суд подразумевает соблюдение определенных правил:
- Попытка досудебного разрешения спора. Этот этап не является обязательным, однако именно наличие уведомления совладельца о желании выкупить его долю сыграет в вашу пользу в ходе судебного разбирательства. А если оппонент удовлетворит ваше желание и добровольно продаст часть квартиры, то необходимость обращения в органы юстиции отпадет сама собой.
- Сбор доказательств. Суды считают документальные доказательства наиболее весомыми. Поэтому стоит заранее подумать, какими сертификатами можно подтвердить ваши претензии. Это могут быть как квитанции об оплате коммунальных услуг лично вами, так и поквартирная карта, по которой прописаны только вы, акты капитального ремонта помещения за ваш счет (сметы, квитанции и т. ЕГРН на ответчика иное жилье и т.д.
- Составление заявки. Этот основной документ, возбуждающий процедуру судопроизводства, составляется в соответствии с требованиями ст. Изобразительное искусство. 131, 132 ГПК РФ. Образец его можно скачать с нашего сайта ниже, но стоит учитывать, что каждая ситуация индивидуальна. Лучше всего доверить написание претензии профессиональному юристу.
- Участие в судебном процессе. Если можно попытаться составить исковое заявление самостоятельно, то на этом этапе становится необходимым участие профессионального юриста, специализирующегося на спорах с недвижимостью. Вопросы признания доли ничтожной и ее принудительного выкупа достаточно сложны, поскольку здесь затрагиваются права граждан на неприкосновенность личного имущества, особо охраняемые государством (ст. 35 Конституции России).
- Судебное решение. Выслушав все стороны спора и внимательно изучив все доказательства, судья выносит свое решение. Оно может быть как в вашу пользу, так и в пользу ответчика. Но если вы с ним не согласны, то вы должны подать апелляцию в вышестоящую инстанцию (вплоть до Верховного Суда РФ).
- Вступление в собственность. После вынесения решения суда, удовлетворяющего вашим требованиям, выплаты компенсации за отчуждение доли (установленной судом) необходимо обратиться в регистрирующие органы (Росреестр или любое отделение МФЦ). Там оформляется заявление установленной формы (форму предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и можно получить выписку о праве собственности.
На этом процедуру признания доли ничтожной и ее принудительного выкупа можно считать завершенной. Однако стоит помнить, что ответчик также имеет возможность обжаловать решение суда и прежде чем обращаться в Росреестр, необходимо дождаться вступления решения в законную силу.
Необходимые документы
Прежде чем предъявлять иск о признании части квартиры ничтожной, лучше всего собрать все документы. Это поможет составить полную картину и написать исковое заявление наиболее полно и правильно.
При направлении иска в суд к самому иску необходимо приложить обязательный пакет документов:
- Гражданский паспорт истца;
- Выписка из домовой книги, поквартирная карта;
- Свидетельство об уплате госпошлины (квитанция);
- Отчет об оценке;
- Технические документы на недвижимость;
- Иные доказательства обоснованности требований, указанных в заявлении;
- Документальное подтверждение попыток досудебного урегулирования спора.
Для удовлетворения иска судом заявитель должен внести в депозит суда сумму, равную стоимости миноритарной доли. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры и ее доли, в частности.
Важный! Часто для снижения затрат истец использует кадастровую стоимость. Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью значительна, ответчик может потребовать проведения экспертизы. Для того, чтобы ускорить процесс, желательно самостоятельно обратиться в оценочную организацию.
Требования к оценке:
- Компания должна иметь лицензию на выполнение данного вида работ;
- Оценщик должен быть членом СРО;
- Отчет об оценке должен быть в письменной форме.
По результату оценки также осуществляется расчет госпошлины в суд.
Исковое заявление
При составлении заявления необходимо обратить внимание на то, что оно должно содержать следующую информацию:
- Данные истца;
- Максимально точные сведения о ответчике;
- Третье лицо (обычно в таких спорах это региональное отделение Росреестра);
- Наименование судебного органа, в который направлена претензия;
- Запрашиваемая цена;
- Наименование заявления («исковое заявление о признании доли ничтожной и выплате ее собственнику денежной компенсации взамен выделения доли»);
- Обстоятельства возникновения права собственности на все доли у всех совладельцев;
- Причины обращения в суд;
- Сведения о результатах досудебного урегулирования (при наличии);
- Требования к рассмотрению;
- Обоснование требований со ссылками на нормы действующего законодательства;
- Дата составления, подпись истца.
Заявление копируется в количестве экземпляров, кратном участникам процесса, то есть судья, истец и каждый из ответчиков должны иметь исковое заявление и полный комплект копий прилагаемых документов.
Расходы
При принятии решения о принудительном выкупе части жилого помещения придется понести расходы не только на его приобретение.
Так, при обращении в суд вам придется уплатить госпошлину, размер которой определен в ст. 333.19 НК РФ и зависит от стоимости спорной доли жилья. Она не может быть меньше 400 рублей. Максимальный размер ограничен 60 000 рублей.
При регистрации доли в собственности вам также придется оплатить стоимость услуг регистратора, установленную государством – 2000 рублей.
Расходы, которые вы несете на проведение оценки стоимости жилья, а также на оплату услуг адвоката, могут быть отнесены к судебным издержкам и взысканы с ответчика, но только в случае принятия решения в вашу пользу.
Сроки
Рассмотрение иска о признании части жилья ничтожной долей занимает не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут быть значительно продлены.
Все зависит не только от позиции каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалования (апелляции), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.
При получении решения, вступившего в законную силу, регистрация в органах Росреестра не должна занимать более 14 рабочих дней.
Судебная практика
Сложившаяся в российских судах практика рассмотрения дел о признании ничтожной доли достаточно неоднозначна.
Чаще всего окончательную точку ставит Верховный суд. Даже в, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.
Пример. В ходе приватизации двухкомнатную муниципальную квартиру площадью 43 кв.м приобрели мать и сын Романова С.Н. А Романов В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как сын отказался выкупить долю в установленном порядке. Казанцев, в свою очередь, отдал 1/3 своей доли имущества жене Казанцевой И.Н. и взрослый сын Казанцев А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и не была против ее продажи, но запросила у Романова сумму, несоизмеримую с реальной стоимостью жилья.
Тогда Романов обратился в суд с требованием признания доли Казанцева И.Н. и Казанцева А.Р. незначительны и подлежат обязательному выкупу. В подтверждение своих утверждений Романов привел доказательства того, что Казанцевы в квартире фактически не жили, они оплачивали коммунальные услуги. Истец также представил заключение специалиста по оценке стоимости недвижимого имущества (акций). В суде первой инстанции истцу было отказано. Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по жалобе ответчиков) встали на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.