Как доказать дееспособность продавца квартиры?
Способность продавца является одним из наиболее уязвимых аспектов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально обезопасить себя?
В соответствии со статьей 171 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная недееспособным лицом, ничтожна. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в дееспособности продавца квартиры.
Правоспособность - это способность гражданина осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимое имущество), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их своими действиями. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
В то же время дееспособность нельзя ставить под сомнение просто так, без причины. «У нас есть презумпция дееспособности, — объясняет юрист PENNY LANE REALTY Галина Борисова. «То есть априори все люди способны, и надо доказать не их способность, а ее отсутствие или ее ограниченность». По словам эксперта, лицо может быть ограничено в дееспособности или полностью лишено дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко указанным в законе.
«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Гражданский процессуальный кодекс. Над таким человеком устанавливается опека», — продолжает Галина Борисова.
По словам адвоката, сведения об ограничении дееспособности или недееспособности гражданина содержатся только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки и попечительства. Но доступ к такой информации закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может быть получен стороной дела или ее представителем только по нотариально удостоверенной доверенности.
Существует четкий круг лиц в органах опеки, которые владеют лишь строго определенными сведениями в соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 2022 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Случай из практики
«Как-то у меня был продавец, который продавал долю в квартире, — вспоминает Галина Борисова, юрист PENNY LANE REALTY. - Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянной депрессии (чему способствовали не совсем нормальные соседи). Мы поехали с ней в психушку в Армянском переулке, за документами на сделку. Там нам выдали справку о том, что она не зарегистрирована, за разовой помощью не обращалась.
Если человек лежит в психиатрической клинике или находится на амбулаторном лечении, это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Больница - это не суд. Врач ставит диагноз, но не лишает и не ограничивает способность функционировать.
Потом мы обратились с этой женщиной в органы опеки по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей дали сведения, подтверждающие, что опекуны ей не назначены. Увы. Ей в этом отказали и по закону они были правы - они не уполномочены выдавать такие справки.
Любой покупатель хочет быть уверенным в том, что сделка безопасна и что нет причин ее оспаривать — в том числе и по той причине, что продавец ничего не помнил и находился под воздействием «наркотиков», затуманивших его разум или помешавших восприятию что происходило. «При совершении сделки купли-продажи вторичного жилья принято просить продавца предъявить справки из диспансеров (наркологического и психоневрологического). Покупатели должны убедиться, что продавец не зарегистрирован и не обращался за лечением», — напоминает Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного филиала компании «НДВ-Недвижимость».
Также для проведения сделки лучше обращаться к профессионалам, обладающим специальными навыками. «Например, хороший риелтор обращает внимание на речь, поведение человека, какие-то невербальные сигналы, которые могут свидетельствовать о неадекватности. Риэлтор увидит, как живет продавец, сопровождают ли его какие-то люди при просмотре, как он себя ведет, как отвечает на вопросы. И, конечно же, нужно иметь в виду мотивацию продавца: почему человек продает это жилье.
Если продавец путается в ответах, то это точно должно насторожить», — говорит заместитель директора по правовым вопросам Сети бюро недвижимости «МИЭЛЬ» Ольга Бальбек.
Есть и такой нюанс: нужно обратить внимание на продавца, проживающего по адресу постоянной регистрации длительное время. Бывают случаи, когда при переезде медицинская карта не успевает прийти из одного ПНД в другой, и тогда невозможно получить необходимые сведения.
Случай из практики
«К нам обращались клиенты с просьбой проверить квартиру и поддержать сделку, — говорит Елена Мищенко. - В результате проверки выяснилось, что один из владельцев квартиры страдает умственной отсталостью, но при этом он не утратил дееспособности и над ним не была назначена опека. После продажи квартиры матери с больным взрослым сыном пришлось переехать поближе к родственникам. Новое жилье было выбрано на первом этаже, так как у женщины были проблемы с ногами, а подниматься с сумками на пятый этаж в здании без лифта стало крайне сложно.
Учитывая ситуацию, было принято решение о проведении медицинского осмотра больного продавца с целью информирования его о факте продажи квартиры. Врач подтвердил, что сын понимает, что квартира продается, и не против переехать с мамой в другой район. К сделке были приглашены нотариус и нарколог-психиатр, которые подтвердили, что сын понимает сложившуюся ситуацию.
Со своей стороны мы позаботились о том, чтобы альтернативная квартира не проиграла по метражу – покупка была осуществлена с увеличением доли сына. Также была тщательно проверена квартира проблемного продавца во избежание ущемления его прав в будущем, а также прав наших клиентов, так как суд в спорной ситуации, как правило, на стороне социально незащищенных граждан».
Итак, по умолчанию все люди способны, если не доказано обратное. Упомянутые выше справки и документы дополнительно подтверждают право продавца на продажу недвижимости. Однако беда в том, что способные продавцы квартир могут вдруг стать некомпетентными.
Галина Борисова предупреждает: «Емкость может «покинуть» человека прямо во время сделки или перед ней (я имею в виду психофизическое состояние продавца, часто просто аффективное). А если продавец хороший актер, или мошенник, то покупатель станет жертвой…».
Худший сценарий для покупателя – это когда мысли продавца «заблудились» прямо на сделке. В этом случае продавец, после сделки, «восстановившись», может предъявить иск о признании сделки ничтожной. Идите, его родственники/кредиторы/бывшая жена (если продавец не опомнился) подайте иск в суд о признании сделки недействительной, так как продавец находился на сделке в ненормальном состоянии, не мог понять своих действий и управлять их.
Эти случаи являются основным риском покупателя на вторичном рынке.
Юрист Светлана Заречнева рекомендует следующие меры безопасности: личное присутствие продавца и покупателя при совершении сделки; в день совершения сделки - осмотр и заключение о том, что лицо понимает значение своих действий на В.П. Институт Сербского. Это может быть гарантией того, что в будущем не возникнет проблем. Адвокат отмечает: «Справки из диспансера о том, что человек не состоит на учете, недостаточно.
Многие наши граждане, имея заболевания, не состоят на учете. А если вы видите, что у гражданина какие-то проблемы, или если возраст старше 65 лет, или просто хотите убедиться, идите с продавцом в вышеназванный институт».
О сделках с недвижимостью читайте в следующих статьях:
- Подарили квартиру и она была продана, чтобы отменить дарение
- Нежилым помещением может быть здание по договору аренды
- Как взыскать долг за аренду нежилого помещения
- Договор дарения на дизайн квартиры и как его оформить
- Кто отвечает за сделки с недвижимостью