Нормативно-правовая база налогообложения при продаже коммерческой недвижимости
- Конституция РФ, на основании которой формируются все иные документы, регулирующие отношения участников рынка недвижимости,
- Официальные документы федерального и регионального значения - Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный, Водный и Лесной кодексы Российской Федерации, а также Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости»,
- Статьи 217 и 217.1 НК РФ, Письмо Минфина № 04-04-05/14057 – регулируют налогообложение физических лиц и индивидуальных предпринимателей при реализации объектов коммерческой недвижимости. Статья 217 регулирует вопросы, связанные с исчислением налогов при реализации любого имущества. Статья 217.1 введена относительно недавно и регулирует вопросы налогообложения при реализации имущества, права на которое возникли после 2016 года,
- Налоговый кодекс Российской Федерации: статьи, касающиеся уплаты налога юридическими лицами.
Под коммерческой недвижимостью в РФ принято считать такие объекты, которые используются для получения прибыли, это могут быть склады, офисы, торговые помещения, поручения и так далее. Не всегда получение прибыли в этом случае будет связано с ведением бизнеса.
Оптимизация налоговой ставки при продаже коммерческой недвижимости
В некоторых случаях ставка налога может быть уменьшена за счет уменьшения налогооблагаемой базы. В таких случаях законом предусмотрено, например, что налогооблагаемая база может быть уменьшена на сумму расходов, которые были произведены при приобретении этого имущества. Для юридических лиц возможно снижение налога на прибыль при выборе оптимальной системы налогообложения.
Доход от реализации недвижимого имущества отражается в бухгалтерском учете предприятия как выбытие основных средств и получение прибыли, равной сумме реализации.
Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены также профессиональные отчисления в размере 20% от полученного дохода.
Для физических лиц снижение налоговой ставки возможно посредством следующих подготовительных операций, которые необходимо провести еще до совершения сделки:
- Не использовать помещение за год до продажи в коммерческих целях.
- Зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя, выбрав оптимальную схему налогообложения.
Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
В целом расчет налога при продаже коммерческой недвижимости любым лицом осуществляется по тем же правилам, что и при продаже жилых помещений. В то же время она сопровождается рядом особенностей, таких как отсутствие льгот и некоторых налоговых вычетов, которыми вправе воспользоваться физические лица.
Поскольку в собственности коммерческой недвижимости может находиться как физическое лицо, в том числе ИП, так и юридическое, расчет налога будет во многом зависеть от системы налогообложения и правового статуса продавца.
Может использоваться одна из следующих систем налогообложения:
- Индивидуальный подоходный налог (НДФЛ) - для физических лиц - 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов страны,
- Корпоративный подоходный налог - 20%,
- Взносы по УСН от 0% до 15%,
- Налог на добавленную стоимость - 18%.
ВАЖНО Продажа коммерческой недвижимости ВСЕГДА облагается налогом, это не зависит ни от системы налогообложения, ни от статуса продавца.
Сумма налога к уплате зависит от статуса продавца и его системы налогообложения, а также от стоимости продаваемого имущества.
Подробности в цифрах
Физические лица
Физические лица, не имеющие статуса ИП, а также ИП, реализующие коммерческую недвижимость после закрытия статуса, уплачивают налоги в размере 13% от полученного дохода. Если физическое лицо не является резидентом РФ, то ставка налога будет увеличена до 30%. В этом случае налогооблагаемой базой будет вся сумма дохода от продажи коммерческой недвижимости. Дополнительные льготы и имущественные вычеты для физических лиц при продаже коммерческой недвижимости не предусмотрены.
Пример расчета налога
Налог для физического лица при продаже недвижимости будет рассчитываться по формуле
Доход * Ставка налога (13% или 30%)
Например, если физическое лицо продает торговое помещение с доходом 2 000 000 рублей, то налог для него составит 2 млн * 13% = 260 000 рублей, если он резидент РФ, 2 млн * 30% = 600 000 рублей, если он является нерезидентом страны (равно как и если провел за пределами страны более 183 дней в году).
ВАЖНО: физические лица сохраняют право на использование налогового вычета в размере 250 000 рублей (для помещений иного типа, чем жилое) при условии, что помещение не использовалось для получения прибыли. При этом важно понимать, что налоговые органы имеют полномочия на проведение выездных проверок. Если в ходе такой проверки выяснится, что объект использовался гражданином для получения прибыли, то налог будет доначислен до необходимого уровня, кроме того, будут начислены дополнительные штрафы.
Индивидуальные предприниматели
Индивидуальные предприниматели уплачивают налоги исходя из выбранной системы налогообложения:
- Патент,
- Единый налог на вмененный доход,
- Упрощенная система налогообложения (УСН),
- Общая система налогообложения.
Если выбрана система налогообложения, отличная от УСН, то ставки налога от продажи коммерческой недвижимости остаются такими же, как для физических лиц в размере 13% и 30% для резидентов и нерезидентов страны соответственно.
При упрощенной системе налогообложения индивидуальные предприниматели не уплачивают налог с доходов физического лица, а уплачивают налог в соответствии с выбранной системой налогообложения - 6% по объекту налогообложения - доход и 15% по объекту налогообложения - доход минус затраты. Важно, что в некоторых регионах эти ставки могут варьироваться в пределах от 1 до 6% и в пределах от 5 до 15% соответственно или сводиться к нулю.
Для индивидуального предпринимателя налогооблагаемой базой при реализации коммерческой недвижимости является сумма дохода за вычетом амортизационных отчислений и расходов на приобретение имущества. Исключение составляют ситуации, когда применяется упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы», в этом случае налогооблагаемой базой будут все полученные доходы.
Индивидуальные предприниматели вправе использовать в этом случае профессиональный вычет в размере произведенных расходов или в размере 20% от полученного дохода. Следовательно, расчет суммы налога будет следующим.
(Доход - 20%)*Ставка налога
Если брать тот же пример, что и выше, то при продаже недвижимости стоимость. ИП заплатит 2 000 000 рублей (2 000 000 - 400 000) * 6% (15%) = 96 000 (240 000) рублей.
При УСН расчет будет выглядеть гораздо сложнее, так как вся сумма дохода будет включена в налогооблагаемую базу, но также будут учитываться амортизационные расходы и расходы на приобретение имущества (в зависимости от выбранного налогообложения система).
ВАЖНО для расчета налоговой базы для физических лиц и индивидуальных предпринимателей используется либо сумма дохода, полученного по сделке, либо кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7, в зависимости от того, какая из этих сумм больше.
Юридические лица
Компании и организации не платят налог при продаже коммерческой недвижимости в чистом виде, так как он включается в общий налог на прибыль, который уменьшает сумму полученного дохода на сумму понесенных расходов. Ставка налога для юридических лиц составляет 20%, в некоторых регионах РФ эта ставка может быть снижена до 15,5%.
Важные нюансы сделки купли-продажи коммерческой недвижимости
Самовольно изменить сумму денежных средств, полученных от продажи недвижимости, в декларации не получится, так как эта сумма будет фигурировать сразу в нескольких документах – договоре купли-продажи, в выписке банка о движении денежных средств по на счет (сумма будет выплачена от имени покупателя) или в кассовом чеке, расчет наличными. Любая налоговая проверка легко установит сумму, выступившую доходом по сделке, также несложно будет рассчитать правильность расчета суммы налогового вычета.
Изначально занижать цену объекта при продаже тоже вряд ли получится, так как при проверке будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Любое из вышеперечисленных действий квалифицируется как нарушение Налогового кодекса Российской Федерации и влечет за собой штрафы и доначисление налогов.
Уплата налогов
Оплатить налог можно как по безналичному расчету через онлайн-сервисы, так и наличными в отделении банка или в платежном терминале.
Сумма исчисленного налога должна быть указана в подготовленной декларации, которая подается в установленные сроки в зависимости от выбранной системы налогообложения. Помимо декларации по выбранному налогу требуется представить дополнительные документы, подтверждающие получение доходов и понесенных расходов (при необходимости). Такими документами могут быть договоры купли-продажи, банковские выписки, квитанции о приеме денежных средств.
Налог должен быть уплачен вовремя:
- До 15.07 года, следующего за отчетным по НДФЛ
- До 28 числа месяца, следующего за отчетным кварталом по налогу на прибыль,
- До 28 числа месяца, следующего за отчетным, если выбрана уплата налога авансом.
Как видите, процесс расчета налога при продаже коммерческой недвижимости довольно сложен, при этом стоит учитывать статус продавца и систему налогообложения для юридического лица. Кроме того, существует ряд обстоятельств, которые помогут оптимизировать сумму налога к уплате. Поэтому для решения вопроса о продаже коммерческой недвижимости стоит заранее обратиться к профессионалам, которые помогут выбрать наиболее перспективную схему.